المطالبة بنظام واضح والمالية مسؤولة عن نزع الملكية

سالم الشريف ـ الرياض/جريدة المدينة
يعتبر التثمين العقاري أحد أهم الركائز التي يحتاجها السوق السعودي , وتعدّ ركيزة أساسية في آليات العمل , ووفقًا لمتعاملين أن ارتفاع اسعار التثمين لبعض المواقع ناتج عن اللجوء إلى الدخلاء على المهنة، مطالبين بضرورة ايجاد جهات مثمنة محايدة سواء حكومية أو خاصة حتى لا تكون هناك تجاوزات لوقف التجاوزات الناتجة من سوء تقدير .

( المدينة ) تطرح القضية للنقاش فإلى نص التقرير : بداية يرى المهندس عبدالعزيز العجلان رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية في الرياض أن مهنة التثمين العقاري تلعب دوراً هاما , الأمر الذي يتطلب وجود نظام واضح ومهم لعملية التثمين العقاري، التي تطورت آلياتها خلال السنوات الماضية في ظل الحاجة الماسة إلى تثمين بعض المشاريع القائمة سواء بسبب فض الشراكة أو البيع أو التأجير أو أي أسباب تتطلب تدخل المثمّن المتخصص وفق المعطيات العلمية الواضحة والمعمول بها على المستوى العالمي ، التي تقوم حاليا في المملكة على مكاتب عقارية قائمة لا تملك الخبرة الكافية في هذا المجال وربما تتغير آليات التثمين من شخص لآخر في ظل غياب القانون الموحد للتثمين.

وذكر العجلان انه تم مؤخراً إضافة عضوين يمثلان العقاريين لكن مازالت هذه العملية دون المأمول ، مشيرا إلى ضرورة إيجاد شركات متخصصة في التثمين وإيجاد ضوابط مقننة ونظام يراعي جميع الأطراف على أن تكون هذه الأنظمة والضوابط عملية تخدم التثمين العقاري من أجل المحافظة على سوق عقارية تخدم الصالح العام للوطن وتعطي الصورة الحقيقة للمستثمرين في العقارات المراد استثماراتها.

في المقابل يؤكد محمد ال خليل نائب رئيس اللجنة العقاري بغرفة الرياض أن اللجنة العقارية في الغرفة بدأت تزويد الجهات المختصة بمكاتب عقارية لديها نشاط التثمين العقاري ليتم اختيار من تراه مناسباً منها , موضحا ان اللجنة العقارية بغرفة الرياض تعكف حاليا على دراسة وضع معايير محددة للتثمين العقاري ، التي سيتم رفعها بعد الانتهاء منها الى الجهات المعنية لاعتمادها ، حتى يمكن للجنة اعتماد المكاتب وشركات التثمين العقاري التي تنطبق عليها تلك الشروط والمعايير المعتمدة من الجهات الحكومية ذات الاختصاص .

وهنا يطالب صالح بن سليم آل بركات الخبير في شؤون التثمين والأوقاف العقارية بضرورة وجود جهة تنظيمية للثمين لرصد المثمّنين العقاريين، حيث أصبح مصدرا لرزق العديد من المكاتب العقارية، كما أن المملكة مقبلة على طفرة غير مسبوقة في السوق العقاري ، مشيراً إلى أن الطريقة المتبعة للتثمين والتقييم المعمول بها حاليا غير عملية، وليست عادلة، وأن هناك ممثلين من الجهات المشاركة في اللجنة الخاصة بنزع ملكيات العقارات للمنفعة العامة ممن لا خبرة لهم بالعقار والتثمين.

وأفاد ال بركات أنه يفترض ان يتم التثمين من خلال شركات متخصصة بالتقييم العقاري بجميع أصنافه، الأراضي والمباني والمصانع وغيرها، وان يكون لديها الخبرة العقارية والمهندسون المؤهلون الذين يتم تأهيلهم من قبل كل من الغرفة التجارية بالمنطقة ووزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة التجارة والصناعة ، مشددا على أهمية وضع معايير معينة للتثمين .

وشدد آل بركات على أهمية إيجاد نظام للتثمين العقاري لتكون مكملة للدور الرئيس لصناعة العقار والتي تعتمد على التثمين العقاري ’ اذ من الصعوبة صدور نظام للرهن العقاري دون أن يكون هناك نظام للتثمين والذي يساعد في استقرار السوق العقارية و سلاسة عمليات البيع والشراء واعتمادها على رؤية واضحة وعملية وكذلك يظهر من خلال عمليات التأمين على العقار والذي تفتقر إلى الآلية الرسمية والمقننة في تنظيمها , وأردف أن للتثمين معايير مهمة يجب الأخذ بها من أهمها موقع العقار ونوعية المبنى وجودة البناء والآلات المستخدمة في البناء والطلب على المبنى ونوعية المستأجر والتكاليف الصناعية في المبنى.

وذكر آل بركات انه يجب الاخذ بالاعتبار المواقع التابعة للأوقاف العينية والتي يشرف عليها ناظر الوقف وإعادة النظر من قبل جهات وزارة العدل (بيت المال) وتحت إشراف وزارة الأوقاف لزيادة قيمة الوقف المنزوع ، مبينا انه يجب الاخذ بالدراسات الدولية في حل إشكاليات عمليات نزع الملكيات بما يتطابق مع احكام الشريعة الإسلامية لتلافي الغبن والتظلم .

من جانبه أوضح تركي الزغيبي عضو الجمعية الأمريكية للمقيمين العقاريين مدير ادارة شركة ERA التنفيذي ان المعايير السابقة و التي كانت تعتمد على الأشخاص تختلف كليا عن المعايير التي يعتمدون عليها ، مشيرا الى انهم يقومون حاليا بالمعايير الدولية حيث ان كل مدينة بها تباين بين قطعة وأخرى، مبينا ان القيمة السوقية للعقار (البيوع السابقة) تعتمد على المعدل الطبيعي للبيع.

وأفاد الزغيبي ان العوامل التي يحددها المثمنون هي لتحديد أسعار العقارات والأراضي تعتمد على المسألة الديموغرافية ، حيث ان الشوارع التجارية لها دور كبير في رفع قيمة العقار، وكذلك طبيعة الأرض ، وعمر ومكونات المبنى بالنسبة للعقار الجاهز للاستثمار ، وكذلك الرؤية الشخصية للمقيم او المثمن أحد العوامل.

وكشف الزغيبي أن هناك تجاوزات كبيرة في عملية التقدير العقاري ، مبينا ان العقارات المنزوعة للمصالح العامة وزارة المالية هي المسؤولة عنها وعن لجانها التي كونتها للنظر في العقار ، وجدّد الزغيبي المطالبات بوجب وجود لجنة للمقيمين.

واستشهد عضو اللجنة الأمريكية للمقيمين أن في الولايات المتحدة الأمريكية يعطون 80 في المائة من قيمة العقار المنزوع ، ولكن هنا لا يعطون الاّ نصف قيمة العقار.

ويرى عبدالله المغلوث الباحث العقاري ،أن واقع عملية التثمين العقاري يتمثّل في ممارسة كل المكاتب العقارية عملية التثمين العقاري من دون النظر إلى الخبرة أو التأهيل ولم يواكب تلك السرعة الاهتمام بعملية التثمين والتقييم، حيث تركت للاجتهاد والتقدير الشخصي، إضافة إلى غياب جهات الرقابة على عملية التثمين سواء من وزارة التجارة أو الغرفة التجارية، وأضاف المغلوث أن الوضع يدعو إلى إيجاد حلول مناسبة سريعة الطرح لعملية التثمين والتقييم، مبيناً أن مهنة خبير التثمين هي مهنة ممارسة في جميع انحاء العالم، والخبير المثمن هو من ذوي الخبرة التي يكتسبها بالممارسة، ويكون على دراية تامة بالنواحي الاقتصادية والعملية والتاريخية والفنية والاجتماعية بالمواقع .

وأكد المغلوث ان الهدف هو جمع وتنظيم وتحليل بيانات السوق للإجابة عن تساؤلات العملاء حول خصائص العقارات، وقيمتها.

وتستخدم الأساليب المحاسبة والإحصائية في التثمين بالإضافة إلى أهمية المناخ القانوني الذي تتم فيه التعاملات في سوق العقارات.

وتستخدم عمليات التثمين في عدد مختلف من العمليات في المملكة ، منها تقدير الدولة لقيمة بعض العقارات وذلك لنزعها من اجل المنفعة العامة، التقييم للحصول على قرض أو تعاملات مع البنوك بضمان أملاك أو تحديد قيمة أعلى للقرض، وتحديد قيمة التأمين الذي يجب الحصول عليه لتغطية جزء من قيمة العقار، واتخاذ قرارات استثمارية سواء ببيع الأملاك أو شرائها أو الاحتفاظ بها، من جانبه ابان إبراهيم السعيدان مستثمر عقاري أن التثمين العقاري بات ضرورة ملحة في ظل التطورات الاقتصادية التي تشهدها المملكة في كافة المناطق , مواكدا على ضرورة وجود شركات التثمين العقاري المتخصصة بعيدا عن العشوائية التي تعتمد عليها هذه المهنة في الفترة الحالية، وأوضح السعيدان،

أن مهنة التثمين العقاري يجب أن تكون وفق المعطيات الموجودة عالمياً والأنظمة المشرعة لها داخلياً لضبطها وتقنين آليات عملها، وأردف قائلاً:

إن االمهنة تعتمد على النزاهة والصدق والخبرة كشروط أساسية في المثمن بالإضافة إلى شروط العقار المراد تثمينه إذ يتم الاعتماد على الموقع والمكان الجغرافي للوحدة المطلوب تقييمها , وسهولة المواصلات إليها ونسبة الازدحام السكاني فيها والمساحة المطلوبة وتقدير ثمنها وشكلها, وكذلك مستوى الأرض بالنسبة إلى منسوب الشارع الذي يقع فيه وسهولة توصيل المرافق العامة إليها وعمر العقار ومعدلات الاستهلاك فيه بالإضافة إلى المنافع الملحقة .