مقترح بتضمين ضوابط المساهمات العقارية مادة لتقدير قيمتها السوقية

تعليقا على قرار مجلس الوزراء بإسناد المراقبة والمتابعة لوزارة التجارة

مقترح بتضمين ضوابط المساهمات العقارية مادة لتقدير قيمتها السوقية

الاقتصادية/ خميس السعدي من مكة المكرمة

ناشد عدد من المستثمرين والخبراء العقاريين في السعودية الجهات المعنية وتحديداً وزارة التجارة ضرورة إدراج مادة لتقييم القيمة السوقية للمساهمات العقارية من قبل لجان مختصة قبيل طرحها على المواطنين ضمن ضوابط طرح المساهمات العقارية التي أعلنها مجلس الوزراء الأسبوع الماضي.

ويعتقد العقاريون أن مثل هذه الخطوة تضمن عدم إتاحة المجال أمام المستثمرين للتلاعب بحقوق المساهمين، كما طالبوا بضرورة تفعيل القرار بشكل صارم وحازم دون أي استثناءات أو تراخ حتى لا يفقد مصداقيته وشفافيته، كما أن تفعيله سيرتبط بإعادة الثقة مجدداً إلى السوق العقارية، ويسهم في إعطاء دفعة قوية لجذب استثمارات جديدة، وسيحد أيضاً من تعثر المساهمات العقارية.

وجاءت هذه المطالبات بعد أن أصدر مجلس الوزراء الإثنين الماضي موافقته على تشكيل لجنة برئاسة وزير التجارة والصناعة للنظر في جميع المساهمات العقارية القائمة (المرخص لها وغير المرخص) منذ وقت صدور قرار مجلس الوزراء الخاص بضوابط طرح المساهمات العقارية والخاص بإجراءات تنظيم طرح المساهمات العقارية للجمهور والرقابة عليها، ووسط إحصاءات غير رسمية تقول إن المساهمات العقارية المتعثرة حتى ما قبل عامين من الآن بلغت قيمتها أكثر من 40 مليار ريال.

من جانبه أوضح المهندس عصام بصنوي نائب رئيس الغرفة التجارية في العاصمة المقدسة رئيس لجنة الاستثمار والتطوير أن قطاع العقار في السعودية يعد من أنجح القطاعات الاستثمارية، لما يشهده من طفرة في السنوات الأخيرة نتيجة تزايد الطلب على الوحدات السكنية مع الزيادة المطردة لعدد السكان، والتوسع في إنشاء المدن الاقتصادية والمشاريع الحكومية والخاصة، وإن المساهمات العقارية هي أحد أهم أوجه الفرص الاستثمارية في قطاع العقار، وتحظى بأهمية بالغة، فهي استثمارات تجذب مليارات الريالات، وتعد دعامة مؤثرة في الاقتصاد الوطني.

وقال بصنوي "إن وضع ضوابط للمساهمات العقارية وتفعيلها من خلال الآليات المناسبة يزيد من ثقة المساهمين بالسوق، وأيضاً إن دخول الدولة واهتمامها في مراقبة المساهمات ستمنح المساهمين ثقة قوية للدخول في المساهمات العقارية، الأمر الذي بدوره سيدفع بدخول شركات عقارية جديدة ستضيف بصمة عقارية مميزة على السوق بشكل عام".

وطالب منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في العاصمة المقدسة بضرورة إضافة مادة تقييم وتثمين المساهمات العقارية ضمن نظام طرح المساهمات العقارية، مشيراً إلى أن إصدار القرار بهذه الصيغة يعد غير مكتمل وكان من المفترض أن تعود الجهات المصدرة للقرارات إلى بيوت الخبرة للتشاور معها حيال مواد الأنظمة بحكم أن تلك البيوت معايشة لما يجري في السوق بشكل كامل.

وأضاف أن "غياب تقييم المساهمة هو طريقة للالتفاف على الأنظمة، ويسهم في نجاح مالك المساهمة في تحقيق نحو 60 في المائة من أرباحه بداية طرح المساهمة، و أن يتم تقييم الأرض من قبل اللجان العقارية بالغرف التجارية وبمشاركة الجهات المعنية بتطبيق مواد النظام".

وأشار أبو رياش إلى أن أي تعديل على أي قرار هو نتاج اجتهاد من قبل المهتمين لإنجاح أي نظام، مستدركاً أن نجاح المساهمات العقارية مقترناً بتسهيل الإجراءات البيروقراطية المتبعة لدى أمانات المدن، التي قد تسهم في تعثر تلك المساهمات بسبب عدم القدرة على استخراج التصاريح، ولمدة تمتد في الغالب إلى نحو 3 سنوات، وإن البيروقراطية توقف عملية النمو العقاري، ما يرفع أيضا من نسبة العجز في المساكن.

وأوضح أبو رياش أن الأسباب الجوهرية خلف تعثر المساهمات تتمثل في المالك أو الملكية أو في إطالة المدة من قبل أمانات المدن في اعتماد المخططات، وإطالة المدة في اعتماد تنفيذ خدمات البنية التحتية، وإن الجهات المقدمة للخدمات تطلب من المستثمرين بعد الانتهاء من تنفيذ المخططات مبالغ باهظة تتجاوز 40 مليون ريال، وهو الأمر الذي لا يخدم السوق بشكل عام في ظل عدم بيع قطع الأراضي بالمخطط، وتسهم أيضا في إضافة تكاليف مضافة لن يكون المواطن الراغب في شراء قطعة الأرض على تحملها.

وتحفظ أبو رياش عن حجم العقارات المتعثرة في مكة، مبيناً أنها من صلاحيات وزارة التجارة، وأن تلك المساهمات لا يوجد لها أي سجلات باللجنة العقارية، التي من المفترض أن تكون مطلعة على جميع الأنشطة في المنطقة.

وأوضح يوسف الأحمدي رئيس مجلس إدارة شركة الأحمدي للتطوير العقاري أن القرار سيعطي المساهمات العقارية صبغة التنظيم، وهو الأمر الذي سيحقق النجاح لأي مساهمة منظمة وسيحقق النتائج الإيجابية، مشيراً إلى أن على اللجنة التي أمر مجلس الوزراء بتشكيلها مؤخراً أن تركز في بداية أعمالها على الكشف وحل أسباب تعثر المساهمات العقارية، المتمثلة في غالب الأحوال في ملكية المساهمة، والإفساح عن الأراضي دون تحديد نوعية الأرض.

وأبان الأحمدي أن أي مساهمة يخصص لها محاسب مالي هي خطوة إلى النجاح، وتعمل على إعادة الثقة مجدداً إلى السوق بعد زعزعتها بسبب تعثر بعض المساهمات العقارية السابقة.

وعاد الأحمدي ليقول "إن مساهمة البندقية المتعثرة كانت بسبب عدم توزيعها على مراحل، وإن السعر الذي بيعت به في المزاد لم يكن عادلاً في حال تم التعريف بالأرض ونوعيتها من حيث كونها سكنية أو صناعية أو زراعية، مستدركاً أن سعر البيع كان عادلاً بكل المقاييس لعدم التوضيح، ولو أعلن عن الأرض في المزاد عن كونها أرضا سكنية، ووضعت اشتراطاتها أمام أنظار المشاركين في المزاد من قبل أمانة جدة لبيعت بأكثر من 51.25 ريال".

وأكد الأحمدي أن استحداث التنظيم مع وجود الطفرة التي تعيشها السوق العقارية وفي ظل الإقبال على تملك الوحدات السكنية، فإن السوق ستشهد دخول شركات ومساهمات عقارية مكتسبة للثقة، وستعمل على إيجاد مورد جديد في اقتصاديات العقار السعودي، وبالتالي يعود النفع على الناتج المحلي بشكل عام.

ووفقاً لسعيد مبارك عطية الخبير العقاري في مجموعة العطير للتجارة والصناعة والاستثمار العقاري فإن المساهمات العقارية في مكة المكرمة، بلغت نحو 5 مساهمات بلغ حجمها نحو 8 مليارات ريال، مشيراً إلى أن تطبيق القرار الصادر مؤخراً من مجلس الوزراء سيحد من تعثر المساهمات العقارية، وسيعمل على إعادة الحقوق إلى أصحابها في ظل الكشف عن تعثر أي مساهمة منذ وقت مبكر.

وأفاد عطية أن المساهمات العقارية، أصبحت تعاني تسويقها لعدم المصداقية، ولتزعزع الثقة من قبل المساهمين بتلك المساهمات التي أصبحت تشكل تهديداً على المساهمين كونها مجرد حيلة للاحتيال والنصب، مفيداً أنه وبرغم صدور القرار، إلا أن الثقة بالمساهمات لا يمكن أن تسترد بشكل سريع، وإنما تحتاج إلى وقت طويل وحتى تبدأ الثقة تعود تدريجياً.

وأوضح عطية أن على اللجنة المشكلة بأمر القرار الوزاري ألا تقوم بالتشهير بتلك المساهمات المتعثرة، بل عليها أن تبلغ جميع المساهمين المدرجة أسهمهم ضمن المساهمة، وأن تعمل على إيقاف المستثمر عن مزاولة أي مساهمات مستقبلية، لافتاً إلا أن عدم التشهير سيسهم أيضاً في عودة الثقة مجدداً إلى السوق، وأن التشهير سيعمل ضد ذلك وسيحجم من دخل الكثير من الاستثمارات في السوق العقارية السعودية.

وطالب عطية بضرورة تفعيل القرار بشكل حازم وألا يبقى مثل بعض القرارات الأخرى التي لا تفعل بما نصت عليه مواد النظام فيها، وذهبت أدراج الرياح بمجرد صدورها.

وبين عطية أن القرار سينعكس بالإيجاب على السوق العقارية إذا نفذ فعلياً بالإيجاب، وستشهد السوق حينها دخول مستثمرين جدد ومساهمين فعالين، وسيسحب العديد من أصحاب الاكتتابات في الأسهم إلى المساهمة ضمن المساهمات العقارية التي ستسهم أيضاً في حال أزمة الإسكان وسترفع من نسبة العرض ليقارب على الأقل حجم الطلب.

وأكد أحمد الحمدان المستشار والخبير العقاري أن القرار سيحد من تفاقم ظاهرة المساهمات العقارية المتعثرة، وكذلك سيعمل على حفظ حقوق المساهمين من الأفراد في تلك المساهمات التي دارت الشبهات حول العديد منها حول مدى قانونيتها وجديتها، مشيراً إلى أن المساهمات المتعثرة أضرت بسمعة السوق العقارية السعودية من ناحية، ومن ناحية أخرى أعاقت تقدم نموه الاقتصادي وزعزعة ثقة المستثمرين به.

ولفت الحمدان إلى أن تطبيق القرار بحذافيره سيخضع السوق العقارية للرقابة الكافية، وسيمتعها بالشفافية خلاف ما كان يحدث في السابق من الإعلان عبر وسائل الإعلام المختلفة، وفي الطرقات عن مساهمات عقارية هي في الحقيقة وهمية، ولا تمتلك التصاريح الكافية لإنشائها كمساهمات جزر البندقية، والتي أنجرف لها أكثر من 10 آلاف مساهم ضخوا أكثر من 1.5 مليار ريال.

وأضاف الحمدان أن المساهمات المتعثرة لم يعرف منها إلا الكبيرة فيما هناك الكثير من المساهمات العقارية الصغيرة متعثرة، ولم يعلن عنها على الصعيد الرسمي، وتمثل أزمة حقيقية منذ عدة سنوات دون التوصل لأي حل لها لأن التأخر في التوصل لحلول يؤثر سلباً في الثقة في القطاع العقاري، مستدركاً أن القرار السامي الذي أسهم في تصفية جزر البندقية كان خطوة واضحة أمام مجلس الوزراء الذي لم يتوان كثيراً حتى قام بتعديل مواد النظام للمساهمات العقارية بما يكفل عدم تعثرها أو استخدام تلك المساهمات للنصب والاحتيال على المساهمين.

ويؤكد الدكتور صالح بن محمد الخثلان رئيس لجنة الرصد والمتابعة في الجمعية الوطنية لحقوق الإنسان أن الجمعية استقبلت العديد من الشكاوى من قبل مواطنين تضرروا من المساهمات العقارية المتعثرة، كاشفاً أن الغريب في أمر المساهمات العقارية يتمثل في أن الغالبية منها تحمل العديد من التصاريح الرسمية من عدة جهات حكومية، وخاصة بالرغم من الأرض المقامة عليها المساهمة غير مملوكة للمستثمر، وهو الأمر الذي يؤكد وجود تراخ وتواطؤ من قبل بعض الجهات مع المستثمر، أو من خلال تقديم معلومات غير صحيحة من قبل المستثمر لتلك الجهات المانحة للتراخيص.

وأوضح الخثلان أن الجمعية الوطنية لحقوق الإنسان دخلت ضمن دائرة الجهات الباحثة عن حلول للمساهمات العقارية المتعثرة، بعد تلقيها شكاوى المتضررين بسبب عدم البت في قضاياهم منذ سنوات طويلة بجانب عدم تسليمهم حقوقهم المالية، وكونها مست بأحد أهم ركائز حقوق الإنسان والذي له الحق في التملك وعدم التعدي على أمواله بالباطل، لافتاً إلى أن معالجة المساهمات العقارية المتعثرة وتقييم المساهمات قبيل طرحها سيمكن المستثمر من حصوله على حقه في المكسب وأيضاً سيتيح للمساهم استعادة حقوقه بشكل يرضي جميع الأطراف في المساهمة.

وشدد الخثلان على أهمية تفعيل قرارات مجلس الوزراء التي تبحث دوماً عن الصالح العام، ولكنها في بعض الأحوال لا تفعل من قبل الجهات المناط بها تفعيل القرار، وكذلك الجهات المشرفة على التفعيل، مستدركاً أن البعض منها تقوم بتأجيل تفعيل بعض القرارات إلى مدة طويلة يفقد من خلالها القرار مصداقيته وشفافيته.