الإنترنت تلتقط الفرص السانحة في عصر تراجع أسعار العقارات
توفر الوقت والجهد في البحث عن العقار المناسب وتكشف الأسعار السائدة ومدى قربه من الخدمات والمدارس
البحث عن العقار يبدأ أحيانا على الانترنت («الشرق الاوسط»)لندن: «الشرق الأوسط»
لم يعد البحث عن العقار المناسب للاستثمار عملية مكلفة للوقت والجهد وتستدعي تجنيد شركات عقارية، فالانترنت أصبحت الوسيط المثالي في تحديد أنواع العقار المناسب للاستثمار، خصوصا في عصر تراجع الأسعار وظهور الفرص الاستثمارية السانحة. كما ان الشبكة تتيح للمستثمر معلومات مكثفة عن المنطقة التي يقع فيها العقار والأسعار السائدة وقيمة ضريبة العقار المحلية بالاضافة الى الخدمات التي يستفيد منها العقار مثل المدارس القريبة والمطاعم والمستشفيات.
وتقدم مواقع عقارية جولات بالفيديو في أرجاء العقار مع تحديد مساحات الأرض ومشاهد يطل عليها العقار. ويمكن عن طريق الاتصال الالكتروني تحديد موعد لمشاهدة العقار على الطبيعة بعد اجراء كافة الابحاث المطلوبة والتأكد من ان العقار مناسب للاستثمار. ليس هذا فقط، بل ان المواقع العقارية المتقدمة تتيح ايضا فرصة متابعة مسار عملية الشراء، بعد التسجيل على موقع آمن، للتأكد ان الاجراءات القانونية تسير على ما يرام.
وبالطبع لا تقدم كافة المواقع في الوقت الحاضر هذا المستوى من الخدمات، كما ان بعضها يقدم جوانب من الخدمات المطلوبة دون اخرى. ولكنها جميعا تطور خدماتها نحو هدف اتاحة فرصة الاستثمار العقاري عن بعد من دون المتابعة اليومية السائدة حاليا. وهي تلغي المسافات الجغرافية التي كان يتحتم على الباحث عن العقار ان يقطعها في رحلة البحث عن الوحدة السكنية المناسبة، عبر مشاهداته لدى شركات العقار او متابعة اعلانات العقار. وتتيح الشبكة ايضا تصنيف البحث من حيث السعر المناسب او الموقع او الحجم.
وفي بريطانيا مثلا يعتبر موقع شركة «رايت موف» Rightmove.com هو الاكبر على الاطلاق حيث يحتوي على 980 الف عقار في بريطانيا، اي اكبر بثلاثة اضعاف من اقرب منافسيه مثل «برايم لوكيشن» Primelocation.com او «بروبرتي فايندر» Propertyfinder.com. وتعمل كل المواقع على المبدأ نفسه، اي بفرض رسوم على البائع لكي يعرض عقاره على الموقع وتشجيع مستخدمي الموقع على التسجيل لديه، الامر الذي يتيح قاعدة تسويق مهمة لشركات العقار.
وانضم الى السوق هذا الاسبوع موقع جديد اسمه «غلوبريكس» Globrix.com يعمل بأسلوب مختلف، فهو لا يفرض رسوما وإنما يعرض العقارات المتاحة على المواقع الاخرى. وهو يصل المستثمر حاليا بمعلومات عن حوالي نصف مليون عقار. ويعمل هذا الموقع مثل «غوغل» عقاري بحيث يمكن البحث عن عقار من اي زاوية مطلوبة حتى ولو كانت مساحة الحديقة الخارجية او وجود بلكون او حمام سباحة في العقار، فالاختيار لم يعد طلب شقة بعدد غرف محدد بمبلغ معين. وتتيح بعض المواقع شراء تقارير عقارية عن العقار وعن المنطقة تشمل معلومات قد تهم بعض المشترين مثل مستوى المدارس في المنطقة او تاريخ العقار من سجلات الاراضي وعدد الصفقات السابقة التي جرت على العقار وقيمة كل منها. وفي الوقت نفسه تسعى كل المواقع الى تسهيل عملية البحث عن العقار والعثور على العقار المناسب للمشتري وعدم اتخامه بمعلومات لا يحتاج اليها.
فبعض المواقع مثلا تعتمد على سرعة توصيل المعلومة عبر الرسائل الهاتفية السريعة لتنبيه المستثمر الى وجود عقار مناسب له في السوق. وتأتي هذه الخدمة كمتابعة لمعايير معينة يطلبها المشتري وينتظر ان تعرض في السوق.
وعمليا يمكن للمشتري العربي مثلا ان يبحث في عدة مواقع عن العقار المطلوب، وسوف يجد ان بعض المواقع ما زالت تقليدية تعرض له معلومات مختصرة عن العقار مع صورة له او عدة صور والثمن المطلوب فيه. في مواقع اخرى سوف يجد عرض مالتيميديا بالفيديو للعقارات وما حولها. ويستطيع زائر هذه المواقع ان يتجول فيها عبر فيديو مصور، يسمى «بودكاست»، عبر 360 زاوية وان يتجول بالغرف مع وصف مسموع لاوصاف العقار، وبعض هذه العقارات مربوط بخريطة غوغل العالمية بحيث يتعرف المشاهد على موقعها في العالم. ويرتبط بعض المواقع بمواقع لاسعار صرف العملات حتى يتعرف المستثمر ايضا على سعر العقار بأي عملة يرغبها.
ونشأت في لندن في الشهور الأخيرة شركات متخصصة في تصميم جولات العقار الالكترونية لصالح شركات العقار الكبيرة مثل نايت فرانك وتشسترتون. ومن اهم الشركات المتخصصة التي تستفيد من هذا التحول في السوق شركة «ريل بروبرتي تورز» Real Property Tours. وتستمر بعض هذه الجولات الافتراضية ما بين 90 ثانية الى ثلاث دقائق او اكثر، وهي مفيدة للمشترين الاجانب الذين لا تتاح لهم فرص المشاهدة على الطبيعة قبل اتخاذ قرار الاستثمار. وهناك بعض القصص لمشاهير اشتروا عقارات في لندن بعد ان شاهدوها على الانترنت بهذا الاسلوب من لوس انجليس او مواقع اخرى بعيدة عن اوروبا.
ويقول متخصص في انتاج افلام العقار اسمه لي هيليار ان كل عقار يعرض بخلفية موسيقية مناسبة له، فالعقارات الفاخرة في حي تشيلسي مثلا تعرض على وقع موسيقى الجاز، بينما تعرض القصور الريفية العريقة على انغام موسيقى كلاسيكية. ويضيف ان شركات العقار تطلب منه الان ان يزود الافلام بشرح تفصيلي بصوت محترف لمزايا ومعالم العقار، لكي تصاحب افلام عرضه للمستثمرين. وهناك بعض الهواة الذين يعرضون ملامح عقارات يملكونها على مواقع شخصية مثل «يوتيوب» و«ماي سبيس».
وتعتمد معظم مشاريع العقار السياحية حاليا على بث الانترنت المعروف باسم «بودكاست» وهو يشبه الى حد كبير شريط فيديو قصيرا لا يتعلق بالعقار والموقع فقط، بل يعرض ابعاد المنطقة التي يقع فيها مع شرح وعرض حي لبعض مظاهر الحياة فيها. وبالطبع لا تتوقع الشركات ان يكون قرار الشراء في هذه المواقع بناء على مشاهدة الفيديو وحده، وانما تأمل ان يحفز هذا الفيديو المزيد من الطلب على شراء العقار لمن لا تتاح له فرصة زيارة الموقع بسهولة. ولا تقتصر هذه الافلام القصيرة على العقار المكتمل، بل تقدم بعض شركات العقار تصورا لما سوف تكون عليه مشاريع العقار الجديدة، بالخلط بين الواقع والخيال والصوت والرسوم المتحركة. وتعطي الافلام فكرة واضحة عما سوف تكون عليه العقارات بعد اكتمال اعمال البناء. وتصل الافكار في عالم العقار احيانا لأي ابعاد خيالية، حيث تدخل بعض شركات العلاقات العامة الى دنيا الخيال عبر مواقع شبابية عليها ملايين المشتركين لكي تعرض فيها مشروعات مطابقة للواقع او اخرى لم تبن بعد.
وكانت هذه العروض تستخدم احيانا للحصول على تراخيص البناء ولكنها تستخدم الآن بصورة متزايدة لتسويق العقار السكني والتجاري.
فماذا عن موجة التراجع العقاري الحالية وتأثيرها في تطور هذا التسويق الالكتروني؟ تعتقد بعض الشركات ان الكساد العقاري سوف يشجع على استخدام المزيد من التقنيات، لان المنافسة سوف تزداد ومعها رغبة البائعين للوصول الى المشترين بأقل التكاليف وبصورة فعالة. فتصوير افلام «بودكاست» ما زال يكلف الشركات حوالي نصف تكلفة طباعة «بروشرات» ورقية للموقع العقاري. لكن استخدام هذه التقنيات يقتصر في الوقت الحاضر على المشروعات الكبيرة، فهي لا تصلح، من حيث التكلفة، لتسويق شقة ثمنها 200 الف دولار. كذلك لا تصلح هذه الوسيلة لتسويق القصور الريفية والعقارات الفاخرة التي لا يرغب أصحابها في اصطحاب غرباء في جولة داخلها لاسباب امنية، حيث لا يريدون ان يكون الفيديو دليلا للصوص! وتعتمد العقارات الفاخرة على الأساليب التقليدية لمندوبي شراء يتفاوضون بالنيابة عن المستثمر، عبر بروشرات فاخرة بها كل المعلومات تتاح فقط لفئات معينة من السوق.
وحتى في حالات اخراج افلام بها تفاصيل عقارية حساسة تلجأ شركات تسويق العقار الى قصر توزيعها على فئات مهتمة بالعقار او عرضها على مواقع آمنة يدخلها المشتركون بعد التسجيل فيها. وتأمل شركات التسويق العقاري انه في خلال عدة سنوات سوف يمكن اجراء جولات افتراضية داخل العقارات المعروضة للبيع او حتى تلك التي لم تبن بعد، عن طريق ارتداء خوذات الكترونية والتجول بحرية داخل اروقة العقار. ولا تنسى بعض الشركات القائمة على مشروعات مماثلة الآن ان تضيف ايضا رائحة القهوة الطازجة اثناء هذه الجولات لكي تضيف الشعور المنزلي للمتجول. ولا تشعر شركات العقار بالخوف من التقنيات الجديدة التي ترى فيها روافد لزيادة نشاطها في السوق وليس منافسا لها في نشاطها. ومع ذلك هناك منافسة متزايدة على الانترنت من شركات تعرض خدمات بيع العقار بتكلفة ثابتة ارخص بكثير من تكلفة الشركات التقليدية التي تتقاضى في العادة نسبة اثنين في المائة من الثمن. فهناك مواقع تعرض بيع العقارات في بريطانيا بسعر 99 جنيها على الانترنت مع عدد غير محدود من الصور واستجابة هاتفية للاستفسارات. وفي الأشهر الاخيرة ظهرت شركة اسمها «هاوس ويب» تقدم الخدمة نفسها بنصف الثمن. وتحاول العديد من شركات البيع بالتجزئة دخول هذا السوق، وكان آخرها شركة سوبر ماركت معروفة اسمها «تسكو»، تسعى لتأسيس شركة تسويق عقاري على الانترنت.
لكن النسبة الغالبة من العقارات المباعة في السوق ما زالت تجري عبر شركات العقار التقليدية ذات الفروع. وارتفع عدد هذه الشركات بنسبة كبيرة في السنوات الاخيرة بالتناسب مع صعود اسعار العقار. وتشير احصاءات بريطانية الى ان عدد المشتغلين في صناعة تسويق العقار يبلغ حوالي 200 الف شخص، بزيادة 74 في المائة عما كان عليه العدد قبل عشر سنوات. لكن هذه الشركات عليها ان ترفع من قيمة تسويقها في المستقبل لكي تستمر في الاسواق، وفقا لرأي خبراء الادارة. ومن المتوقع ان يتكفل الكساد الحالي بخفض عدد شركات العقار في السوق. ويتوقع المشترون الآن مستويات متفوقة من الخدمة والمعلومات ليس فقط عن العقار وانما عن المنطقة المحيطة به ايضا، كما يريدون التجول الافتراضي عبر الفيديو داخل العقار ايضا.
لكن مع كل التقنيات المتاحة، فإن العامل الحاسم في اتخاذ القرار العقاري سوف يبقى كما هو: المشاهدة الفعلية هي الاساس في اتخاذ قرار الشراء.
آراء مستخدمي الخدمات: وتقول شرائح من المشترين في لندن ان تصفح العقارات على الانترنت يمنح المشتري فرصة التعرف على المتاح في السوق ومقارنته بالميزانية المتاحة. وابدى البعض اعجابه بموقع «غلوبريكس» الذي يتيح امكانية البحث عبر اختيار العديد من المعالم العقارية مثل البلكونات او الحدائق. ويهتم المتصفحون ايضا بسهولة البحث، لذلك يبدون اعجابهم ايضا بموقع «رايت موف». لكن العديد من المواقع الاخرى طالها الانتقاد لكثافة الاعلانات عليها، او تقديمها عقارات غير تلك التي يطلبها المتصفح، او لكونها بطيئة في تقديم الخدمات. وكان من الواضح ان هناك الكثير من العقارات المعروضة للبيع في الوقت الحاضر، فالبحث بمعايير عامة يمكن ان يفرز مئات العقارات في مناطق جغرافية صغيرة نسبية لا تتعدى عشرة اميال مربعة داخل لندن مثلا. وهذا الوضع يمكن ان يكون منجما ذهبيا لمستثمر العقار الذي يبحث عن الفرص. لكن الاختيار يحتاج الى كثير من الوقت والجهد لتحديد العقار المناسب. وتفوق موقع «غلوبركس» في نظر العديد من الباحثين، لانه يحصر البحث في عدد قليل من العقارات وفق الاختيارات العديدة بحيث يجد المستثمر ما يبحث عنه فورا.
وتنصح بعض اوساط السوق المشترين بالتريث قبل الشراء، لأن اتجاه السوق في الوقت الحاضر سلبي وقد يعني هذا الوضع ان الانتظار عدة اشهر اخرى قد يعني الشراء بأسعار ارخص. لكن توقعات السوق ليست مضمونة، كما ان شراء العقارات احيانا يكون مسألة عاطفية للحصول على العقار المناسب بأي ثمن. فلن يفيد المشتري اذا هبطت اسعار السوق مع اختفاء العقار المفضل لديه من السوق. وفي كل الاحوال فإن اجراء الابحاث بالاضافة الى الاعتماد على التقنيات الحديثة وابحاث الآخرين هما العامل الحاسم في الحصول على العقار المطلوب.
