مشروع ضخم لتحويل جدة التاريخية إلى مزار سياحي عالمي بعد 14 شهرا

تقوم جهات عليا مشكلة من أمانة جدة والهيئة العامة للسياحة بإجراء دراسات تخطيطية لمشروع ضخم يهدف إلى استثمار المنطقة التاريخية بجدة سياحيا وجعلها مزارا عالميا حيث يوجد بها عدد من المباني القديمة وبعض الأماكن الأثرية مثل بيت آل نصيف ومسجد الإمام الشافعي¡ ومسجد الإمام الحنفي¡ وصهاريج جدة. كما تضم أحياء جدة القديمة (حارة الشام وحارة المظلوم وحارة البحر ومنطقة باب مكة).


وتعتمد الدراسة على دراسة المواقع السياحية التاريخية باعتبار أن لجدة ميزة تختلف عن غيرها من المدن السعودية¡ بالإضافة إلى تقييم عناصر الجذب بمنطقتها التاريخية تحديدا وتقييم العناصر الخادمة.

وتشتمل الدراسات التي بدأت مسوحاتها منذ شهرين وتستمر لمدة 16شهرا على مسارات سياحية كمنتج سياحي بعدد ستة مسارات¡ تأخذ بعين الاعتبار احترام الإرث التاريخي وتأهيل المباني ذات المدلولات التراثية في المنطقة مع مراعاة هوية كل موقع.

وسيكون لبيت نصيف¡ الذي عرف بأنه المكان الذي استخدمه الملك المؤسس عبدالعزيز آل سعود - يرحمه الله - مقرا له لاستقبال أهالي جدة طبيعته المميزة¡ فيما ستكون هوية بيت باناجة كما كانت عندما نزل به الملك المؤسس¡ إضافة إلى شارع البنط الذي كان يعبر منه حجاج بيت الله الحرام في السابق في طريقهم للمشاعر المقدسة.

كما ستكون هناك بدائل للمسارات السياحية في المنطقة التاريخية حيث ستكون هناك فنادق ومطاعم. وسوف تتاح للزوار والسياح فرصة الاختيار للذهاب إلى المطاعم والتنزه عبر السفن والتنقل إلى الكورنيش¡ ومنها إلى مواقع المدينة التاريخية.

وذكر مدير عام السياحة والثقافة بأمانة جدة المهندس سامي نوار أن تصورات الدراسة العامة تشمل خصوصية كل متحف من المتاحف مثل أبرق الرغامة ومتحف الحج ومتحف الأمانة ومتحف بيت نصيف الممتد لشارع الملك عبد العزيز والمتحف المفتوح الذي يقع على شارع الأمير فيصل بن فهد خلف فندق جدة هيلتون¡ إضافة إلى تطوير ودعم عدد من المتاحف الخاصة مثل متحف دار صفية بن زقر ومتحف عبدالرؤوف خليل.

وأضاف نوار أن الدراسات الأولية سوف تضع المنطقة التاريخية بجدة معلما سياحيا بارزا سيكون حديث العالم¡ ملمحا إلى أنه سيتم البدء في تنفيذ المرحلة الأولى من هذا المشروع السياحي العملاق فور الانتهاء من الدراسات الأولية ومتى ما تم الانتهاء من أحد المسارات المقترحة لتطوير المنطقة سيتم البدء في تنفيذه مباشرة.

وقال إنه تم رصد مليارات الريالات لجعل المنطقة التاريخية مزارا سياحيا عالميا¡ يفد إليه الزوار والمصطافون والسياح على مدار العام¡ ولكن كل ذلك لن يتم معرفة تكلفته الإجمالية إلا بعد الانتهاء من هذه الدراسات.

وعن معلم أبرق الرغامة الذي يعتبر تاريخيا أحد مراكز مرور الحجيج لأداء الفريضة منذ الدولة العثمانية أوضح نوار أن الرغامة عرفت أنها التلة التي يصعب على الإنسان الارتقاء لها¡ ولهذا فهي المكان الذي خيم به الملك المؤسس رحمه الله ليلة فتح جدة عندما استقبل أهالي جدة ليلة تسليمه مفتاح جدة من قبل الحاج عبدا لله علي رضا.

وأكد نوار أنه سيتم توسيع الموقع لكي يمكن استخدامه مزارا للفعاليات حيث يوجد به عدد من القاعات ومسرح يتسع لنحو 1500 شخص¡ وحدائق غناء ومسطحات خضراء يرفرف عليها العلم الوطني.

وتاريخيا تعود نشأة مدينة جدة إلى ما يقارب 3000 سنة على أيدي مجموعة من الصيادين كانت تستقر فيها بعد الانتهاء من رحلات الصيد ثم جاءت قبيلة قضاعة إلى جدة قبل أكثر من 2500 سنة فأقامت فيها وعرفت بها حيث يقال إنها سميت بأحد أبناء هذه القبيلة وهو (جدة) بن جرم بن ريان بن حلوان بن عمران بن إسحاق بن قضاعة.

ويعود نسبهم إلى الجد التاسع لرسول الله صلى الله عليه وسلم.

وعند ظهور الإسلام في الجزيرة العربية ارتبط تاريخ مدينة جدة بشكل كبير مع تطور التاريخ الإسلامي لكونها بوابة الحرمين الشريفين من اتجاه البحر.

وقد اكتسبت مكانتها عندما قام الخليفة عثمان بن عفان رضى الله عنه سنة 25 هـ باختيارها لتصبح ميناء رئيسيا لمكة المكرمة. وازدادت أهمية جدة مع مرور الزمن حتى أصبحت واحدة من أكبر المدن وأهمها. كما أنها اليوم الأكثر تميزا في السعودية من ناحية النشاط الاقتصادي والصناعي والسياحي حيث نمت جدة بشكل سريع¡ وأقيمت فيها خلال العقدين الماضيين الكثير من المشاريع الاقتصادية.

كما أقيمت فيها قاعدة عريضة من المنشآت الأمر الذي أكسبها أهمية كبيرة بالنسبة لحركة التجارة الدولية للمملكة مع الأسواق العالمية.

وتعتبر جدة مركزا تجاريا رئيسيا يتسم بالحركة الدائمة حيث تطورت تطورا كبيرا في جميع المجالات التجارية والخدمية وبها نهضة صناعية كبرى فأصبحت مركزا هاما للمال والأعمال.

وتقع مدينة جدة على الساحل الغربي من المملكة عند التقاء خط العرض 29.21 شمالا وخط الطول 39.7 شرقا عند منتصف الشاطئ الشرقي للبحر الأحمر جنوب مدار السرطان ويحيطها من الشرق سهول تهامة وتمثل منخفضا لمرتفعات الحجاز ومن الغرب يوجد على مسافة الشاطئ سلاسل متوازية من الشعب المرجانية.

ويتجاوز عدد سكان مدينة جدة حاليا أكثر من 3 ملايين نسمة .

20/02/2008 المصدر/الوطن

«مييد»: «المملكة القابضة» تبني أطول برج في العالم غرب السعودية

لمحت إلى أن طوله قد يبلغ 1600 متر في جدة وتكلفته تصل إلى 10 مليارات دولار

ما زال البناء مستمرا في برج دبي الذي يتوقع أن يكون أطول برج في العالم حال انتهائه («الشرق الأوسط»)

جدة: مساعد الزياني
لا حدود مع السماء، فقد اشتدت المنافسة اخيراً لتشييد اطول ناطحة سحاب في العالم مع إعلانات بين الحين والآخر، أشارت إلى التوجه لبناء ابراج تناطح السحاب بل من الممكن أن تتجاوزها إلى نقطة أبعد من ذلك، فقد أدت المنافسة لتجاوزت حدود الارتفاعات المعروفة في المباني لتصل إلى مستويات غير مسبوقة ليس على المستوى المحلي أو الإقليمي بل إلى الدولي.

وعلى الرغم من وجود شركات لم تعلن عن ارتفاع ابراجها التي تنوي بنائها حتى لا يسبقها احد، الا إن الامر اصبح من الماضي مع الاعلان عن ناطحات سحاب تفوق ما تم الكتمان عنه.

فقد أشارت أمس تقارير صحافية إلى ان موقع اطول ناطحة سحاب والذي تنقل بين دول العالم حط في السعودية، حيث ذكرت وكالة رويترز للانباء نقلا عن نشرة ميدل ايست ايكونوميك دايجست «مييد» الى عزم شركة المملكة القابضة والمملوكة للامير الوليد بن طلال دعوة الشركات قبل يوليو (تموز) المقبل للتقدم بعروض للفوز بعقود لبناء اعلى ناطحة سحاب في العالم.

ونقلت «مييد» ومقرها لندن، عن مصدر قريب من المشروع قوله ان ناطحة السحاب التي قد يصل ارتفاعها الى 1600 متر ستشيد في مدينة جدة (غرب السعودية) والمطلة على البحر الاحمر، والتي قد تتكلف ما يصل الى عشرة مليارات دولار، وبالتالي فإن السباق اصبح في صراع مع الزمن لبناء اطول ناطحة سحاب في العالم.

ومن الملاحظ ان منطقة الشرق الاوسط باتت منطقة التطوير العقاري الذي بدء يتحول الى صناعة تعمل دول العالم الى جذبه، وهو ما يوضح دخول الشركات الخليجية بتطوير مشاريع عقارية مختلفة حول العالم، مما يؤكد ان التطوير العقاري اصبح سمة من سمات المنطقة.

ومع هذا الفكر عملت شركات التطوير العقاري في المنطقة الى اثبات ذلك من خلال إنشاء مبان وابراج تغير خارطة معالم وعجائب الدنيا، حيث تشيد شركة اعمار الاماراتية اكبر شركة عقارية عربية من حيث القيمة السوقية في الوقت الحالي برج دبي في اطار مشروع يتكلف 20 مليار دولار وتشير إلى ان البرج سيكون اعلى ناطحة سحاب في العالم.

وذكرت «مييد» ان الناطحة التي تعتزم «المملكة القابضة» تشييدها قد يصل ارتفاعها الى مثلي ارتفاع برج دبي. وكان الامير الوليد بن طلال بن عبد العزيز اشار في وقت سابق إلى إن مشروع البرج والذي وصفه بالاطول في الشرق الاوسط سيبلغ حجم الاستثمار فيه نحو 50 مليار ريال (13.3 مليار دولار)، ويقع في شمال مدينة جدة، وبالتحديد شمال شرم أبحر، حيث سيكون متعدد الاستخدامات من خلال وجود أبراج سكنية متعددة التصاميم، ومبان مخصصة ومجهزة بالكامل للمكاتب، وكورنيش بحري يضفي على المشروع المزيد من الحيوية.

وأشار في وفتها إلى أن المشروع سيغير من خارطة مدينة جدة ومعالمها على حد تعبيره.

من جهة اخرى كانت الكويت قد أقرت مؤخراً تصميمات لبرج مبارك الكبير والذي يعتبر في وقته أعلى برج في العالم، حيث سيتجاوز ارتفاعه 1000 متر، وستتم إقامته في مدينة الحرير التي من المتوقع أن تصل تكلفتها 86 مليار دولار في شمال الكويت. وتعمل عدد من المدن على ابراز ابراجها للتعريف بها او لاتخاذه كعلامة اقتصادية وتجارية، كما يحدث مع برج التمويل العالمي في شنغهاي بالصين وبرج تايبه 101 في تايوان، وبرج «سزر» في ولاية شيكاغو وبرجي بتروناس في كوالالمبور.

المصدر/جريدة الشرق الاوسط

خالد الفيصل يفتتح منتدى جدة الاقتصادي اليوم

تحت شعار «إنماء الثروة عبر الشراكات والتحالفات»

خالد الفيصل يفتتح منتدى جدة الاقتصادي اليوم بحضور 60 شخصية عالمية و3 آلاف مشارك

احمد العرياني - سلوى المدني (جدة)

يفتتح صاحب السمو الملكي الأمير خالد الفيصل بن عبدالعزيز أمير منطقة مكة المكرمة مساء اليوم السبت منتدى جدة الاقتصادي الدولي في دورته التاسعة بحضور كوكبة من كبار الشخصيات الاقتصادية والاجتماعية الدولية في المنطقة والعالم، وتستمر الفعاليات التي يستضيفها مركز جدة الدولي للمعارض والمؤتمرات على مدار 4 أيام. يقام منتدى 2008 تحت شعار عنوان (إنماء الثروة عبر الشراكات والتحالفات) بحضور أكثر من 3000 مشارك من شتى أنحاء العالم، بينهم 60 متحدثا عالميا يطرحون 18 ورقة عمل عبر الجلسات الست للمنتدى والتي تبدأ من الأحد وحتى الثلاثاء، ويحظى برعاية 34 شركة وطنية وعالمية في رقم قياسي غير مسبوق.

ويبدأ حفل الافتتاح الذي ينقل على الهواء مباشرة عبر شبكة CNN وقناة العربية بكلمة لسامي بحراوي رئيس المنتدى، تتبعها كلمة صالح التركي رئيس الغرفة التجارية الصناعية بجدة، يليه الجنرال باري مكافي، كما يتحدث خلال حفل الافتتاح الدكتور هاشم يماني وزير التجارة والصناعة وعبدالرحمن فقيه رئيس مجلس إدارة شركة مشروع تطوير جبل عمر ممثلا عن الرعاة، ثم يلقي صاحب السمو الملكي الأمير خالد الفيصل كلمة افتتاح المنتدى قبل أن يتم عرض فني يعبر عن حضارة وثقافة مدينة جدة.

وانتهت اللجنة المنظمة برئاسة سامي بحراوي من وضع اللمسات الأخيرة على برنامج المتحدثين الذي يضم كوكبة من الاقتصاديين، حيث ستبدأ الجلسات في التاسعة من صباح غد الأحد، وتتمحور الجلسة الأولى حول (من البيت إلى العالم) وسيكون أبرز المتحدثين فيها صاحب السمو الملكي الأمير تركي الفيصل بن عبدالعزيز والدكتور حارس سلازيك رئيس جمهورية البوسنة، والدكتور سلام فياض رئيس وزراء فلسطين الأسبق، والاستير ستيورت الخبير الاقتصادي. في حين تتمحور الجلسة المسائية حول (التطوير العقاري والعمراني والمشاريع العملاقة) وتشهد رسالة مسجلة من صاحب السمو الملكي الأمير تشارلز ولي عهد بريطانيا، كما يقدم المهندس عادل فقيه أمين محافظة جدة ورقة عمل في هذا الشأن، ويشارك الخبير الاقتصادي مارك موريال، وجون ديفتيريوس من قناة CNN الفضائية، كما ستكون هناك مناقشة مفتوحة يشارك فيها الدكتور أحمد محمد علي رئيس البنك الإسلامي للتنمية، ومالكوم برندد الرئيس التنفيذي لشركة شل، وسمير الأنصاري من دبي كايتل، ويقدم جون ديفتيريوس ملخص للجلسة.

ويركز الحديث في الجلسة الصباحية يوم الاثنين (من الطفرة إلى الوفرة) ويشارك فيه الدكتور آلان غرينسبان الرئيس السابق للاحتياطات الفيدرالية الأمريكية ورئيس اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة، والبروفيسور محمد يونس مؤسس ورئيس بنك الفقراء والحائز على جائزة نوبل للسلام، والدكتور محمد بن جاسر نائب محافظ مؤسسة النقد العربي، وتشارك في مناقشات الجلسة مها الغنيم رئيسة بيت جلويل للاستثمار وديفيد ليوس أمين مدينة لندن، وريتشارد جينز بنك مكويري، وعاطف عبدالمالك الرئيس التنفيذي لأركباتا، وعبد الكريم أبو النصر الرئيس التنفيذي للبنك الأهلي التجاري، ويقدم الأستير ستيورت ملخص الجلسة.

وتتحدث الجلسة المسائية عن (الطاقة.. تحالفات القوى) حيث سيكون أبرز المتحدثين فيها عبدالله الدباغ رئيس مجلس إدارة شركة (معادن)، وكذلك أسلاخانوف اسلامبيك مستشار الرئيس الروسي بوتين، والأمريكي أريك ماكسيان الفائز بجائزة نوبل للاقتصاد عام 2007م، وخالد اليحيي من MAP وجون ديفتيريوس، وسيكون ابرز المشاركين في المناقشة علي رضا العطار نائب وزير الخارجية في إيران، وفؤاد حمدان.

وسيشهد اليوم الختامى للمنتدى زخما كبيرا.. حيث سيتركز الحديث في الجلسة الصباحية يوم الثلاثاء عن (الربط الاجتماعي الاقتصادي.. ويتحدث خلالها الدكتور غازي القصيبي وزير العمل والدكتور خالد العنقري وزير التعليم العالي والشيخة لبنى القاسمي وزيرة الاقتصاد الإماراتي، وصاحب السمو الملكي الأمير بندر بن سعود بن خالد من جامعة الملك فيصل، ويشارك في المناقشة الشيخ محمد بن عيسى الخليفة رئيس مجلس التنمية والاقتصاد البحريني، والدريس شليشر من منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، والدكتورة منى مرشد من مكنزي، والدكتور بلير شيبرد عميد جامعة ديوك، والدكتور سليمان عبدالمنعم الأمين العام لمؤسسة الفكر العربي، ويقدم جون ديفتيربوس مخلص الجلسة.

وتتناول الجلسة الأخيرة (بناء المستقبل.. إلى من يتولى زمام القيادة) ويتحدث خلالها رجل البورصة الأمريكي الشهير جورج سوروس الذي يعتلي المرتبة 24 في قائمة أغنى 400 رجل في أمريكا، والدكتورة حياة سندي من جامعة هارفرد، وتشهد الجلسة حوارا خاصا مع ريتشارد برانسون كبير الاقتصاديين لمجموعة ماكواري المحدودة، وسيكون هناك برنامج مدته 45 دقيقة لعرض تجربة عملية عن أبرز التقنيات الاقتصادية، ويشارك في الحوار الختامي سامي بحراوي رئيس المنتدى مع الدكتور غازي بن زقر والدكتورة هيفاء جمل الليل والدكتورة محمد إخوان من الفريق الأكاديمي. من جانبه أشار صالح بن علي التركي رئيس مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية أن مركز جدة الدولي للمعارض بات جاهزا تماما لاستقبال الضيوف من شتى أنحاء العالم، مشيرا إلى أنه تم تطويره بمبلغ إجمالي وصل إلى 6 ملايين ريال، حيث ستكون هناك مساحة تتجاوز 8 آلاف متر مجهزة بمختلف الوسائل للمنتدى.

وقال إن غرفة جدة وضعت كل طاقاتها من أجل نجاح المنتدى الذي يستضيف عددا كبيرا من الشخصيات العالمية والسعودية بحثا عن رسم صورة رائعة للتنظيم في السعودية، مشددا على أن هناك خططا لاستقبال أكبر من العدد المتوقع، حيث تم توجيه عدد من الدعوات المجانية تجاوزت 500 دعوة للمسؤولين الحكوميين والأكاديميين ووسائل الإعلام والكتاب وطلاب الجامعات.

وأكد أنه تم الترتيب مع الجهات المسؤولة لتحقيق الانسيابية في المرور، ونفى أن يكون هناك مجال للقلق في الجانب الأمني خلال المنتدى بعد نقل المقر من فندق الهيلتون إلى مركز جدة الدولي للمعارض والمؤتمرات قائلا: نحن في أحد أكثر بلاد العالم أمنا واستقرارا.. وهناك اجتماعات مستمرة بين الجهات الأمنية وإمارة منطقة مكة المكرمة لترتيب الأمور الأمنية.. التي نشعر بالاطمئنان تجاهها.

في المقابل أشار سامي بحراوي رئيس المنتدى إلى أن عدد المشاركين في تزايد حتى صباح يوم الافتتاح، مشيرا إلى أن التوقعات تشير إلى مشاركة أكثر من 20% من النساء، وشدد على أنه لن يتم السماح لأي شخص لا يحمل بطاقة دخول رسمية بحضور الجلسات، مشيرا أنه تم تسليم جميع المشاركين البطاقات الخاصة بهم قبل وقت من انطلاق المنتدى، وأوضح أن اللجنة المنظمة أوفت بوعدها وقامت باستخراج بطاقات دخول المنتدى آليا لكل الذين تقدموا عبر الوسائل المختلفة المتاحة سواء حضوريا أو عبر الطرق الإلكترونية، وكذلك للرعاة والإعلاميين قبل فترة كافية من انطلاق المنتدى.

وقال: تم إرسال البطاقات عبر البريد وبمختلف الوسائل الأخرى وتأكدنا من وصولها إلى طالبيها حتى لا تحدث أي مشكلة مستفيدين من الأخطاء التي حدثت في العام الماضي، حيث كانت قامت لجنة التسجيل هذا العام بكوادر سعودية 100% وعلى أكتاف الغرفة التجارية بجدة، وتم أخذ كل الانتقادات التي حدثت في التسجيل خلال العام الماضي في الاعتبار.

وقال: عندما انطلق المنتدى قبل 8 سنوات لم تكن هناك آليات إلكترونية للتسجيل، مما دفعنا إلى الاستعانة بشركات متخصصة، لكن تغير كثيرا في الأعوام الماضية وبات لدينا في غرفة جدة إمكانات كبيرة، وشاهد الجميع القفزة النوعية التي تحققت في قطاع تقنية المعلومات الذي قدم برنامجا مميزا للتسجيل خلال العام الجاري سيحل كل المشاكل التي واجهتنا في السابق.

وطالب بحراوي الإعلاميين بجانب النقد البناء للمنتدى (الدعم البناء) معبرا عن أمله أن يكون منتدى العام الجاري هو الأقل أخطاء، حيث تعمل جميع الكوادر المشاركة على تحقيق أقصى درجات النجاح. وأكد على تخطي كل الانتقادات التي واجهها المنتدى في العام الماضي، وقال: أخذنا في الاعتبار كل الانتقادات التي حدثت في التسجيل خلال العام الماضي، وسمعنا لكل الاقتراحات التي ظهرت عبر وسائل الإعلام ويهمنا أن نحقق أكبر قدر من النجاح.

وشدد على أن منتدى جدة ساهم بشكل فعّال في تطوير الفكر الاقتصادي والتجاري والصناعي والخدمي والسياحي لدى رجال الأعمال والصناعة والتجارة والاستثمار بشهادة المشاركين من شتّى بقاع العالم، عبر الاستفادة من نجاحات الآخرين والسير على نفس الخُطى، واكتساب معلومات عن كيفية تجنب الوقوع في الأخطاء التي وقع فيها غيرهم، والتعمق في الفكر الاقتصادي للثقافات الأخرى، وتحقيق الاستفادة بما يتجاوب مع الواقع العملي الجديد لأنظمة السوق الاقتصادي الحر العالمي، ومعرفة أوجه تأمين الاستقرار الاجتماعي عبر كيفية تدعيم منظومة التصدير والتنوع الحيوي وحقوق الملكية الفكرية، ومواءمة الإنتاج وقوتها العاملة، وتطور مفهومها في الفاعلية ودرجة التخصص فيها.

يذكر أن عدد الشركات السعودية والعالمية الراعية ارتفع إلى 34 شركة.

المصدر/جريدة عكاظ

السعودية: 32 عقاريا يؤسسون شركة تمويل برأسمال 800 مليون دولار

يسعون إلى إنشاء مركز معلومات وأكاديمية تدريب

جدة: عناد العزيزي
أعلنت اللجنة العقارية بغرفة جدة (غرب السعودية) عن تأسيس شركة عقارية ومركز معلومات عقاري، وأكاديمية تدريب من خلال ضخ 3 مليارات ريال (800 مليار دولار) شارك بها 32 عضواً باللجنة.

ووضعت اللجنة العقارية خطة استراتيجية محددة للشركة العقارية تبدأ بإنشاء مركز معلومات عقاري تخدم المملكة وتمول المشاريع العقارية المتعثرة.

وتعمل الشركة أيضا على تطوير السوق العقاري، إضافة إلى وضع قائمة سوداء للمستثمرين والعملاء غير الملتزمين بالسداد، فيما ستعمل على تشغيل وإدارة وصيانة الممتلكات العقارية، بالاضافة الى إعداد إجراءات تعمل على أساس حفظ حقوق البائع والمؤجر والوسيط وتصنيف المكاتب العقارية حسب أعمالها والخدمات التي تقدمها وحسب المؤهلات أو المناطق الجغرافية أو الأنشطة.

وستربط اللجنة الشركة العقارية بجميع مكاتب العقار بالسعودية وبجميع كتاب العدل وعمد الأحياء لتوفير بورصة عقارية ويظهر مؤشر لقياس أسعار الأمتار بالسعودية.

وتوقعت اللجنة في حالة تأسيس الشركة ومركز المعلومات العقاري إضافة إلى تفعيل نظام الرهن العقاري، ستشهد مدينة جدة طفرة في دخول الشركات العقارية لتبلغ أكثر 20 شركة عقارية مطورة، وسيدفع إلى زيادة في المعروض بالسوق مما سيجعل الأسعار تنخفض لتستفيد اكبر شريحة من المجتمع في تلبية احتياجاتها من المساكن.

أمام ذلك قال المهندس خالد جمجوم رئيس اللجنة العقارية بجدة في حديث لـ«الشرق الاوسط» إن الشركة العقارية لا تزال في مرحلة التخطيط لها ويخشى من تعثرها باللوائح والبيروقراطية في إجراءات التأسيس.

وأشار إلى أن سبب تأسيس شركة عقارية يرجع لعدم صدور نظام الرهن العقاري مما يجعل البنوك المحلية لا تستثمر الأموال في العقار.

وأكد جمجوم أن هدف اللجنة العقارية تطوير المهنة وزيادة فرص العمل والمساهمة في تنظيم سوق العقار بشكل عام وإرساء قواعده.

وطمأن جمجوم أصحاب شركات التسويق العقارية المحلية من الشركات الدولية بأن التسويق الدولي لا يستطيع التغلب على التسويق المحلي، مما يعدها ظاهرة في جميع دول العالم، وينعكس دخول المسوقين الدوليين في جذب استثمارات خارجية بينما يلتزم المسوقون المحلون بالتسويق المحلي.

وقال عبد الله الاحمري نائب رئيس اللجنة العقارية بجدة ان اللجنة وضعت إدارة متابعة خاصة لمتابعة طلبات اللجنة في جميع وزارات الدولة من تفعيل نظام الرهن العقاري وانشاء شركة عقارية تعاونية مع صندوق الموارد البشرية، لتأهيل العاملين بمجال العقار مهنيا بأسلوب نظامي وعلمي وتوفير قنوات للقطاع العقاري من اجل زيادة الاستثمار والتطوير العقاري.

من جهته أوضح المهندس وليد الهزاع الرئيس التنفيذي لشركة التطوير العمراني وعضو اللجنة العقارية بجدة أن العقار لا بد أن يتحول إلى صناعة تجذب رؤوس الأموال المحلية والدولية بما يعود على سكان جدة بالتنمية المستدامة، مشيرا إلى أن اكبر العقبات التي تواجه العقار هي ضعف المعلومات المتوفرة عن حركة السوق من عرض وطلب.

وتطرق الهزاع إلى أن الشركة العقارية ستدفع بتطوير القنوات الاستثمارية للقطاع العقاري في المساهمة بتطوير آليات تمويلية واستثمارية بالتعاون مع الجهات الحكومية وغيرها مثل الهيئة العامة للاستثمار وهيئة سوق المال.

وحددت اللجنة العقارية أربعة محاور عمل لعام 2008، تبدأ بالمساهمة في تطوير ممارسة المهنة العقارية، والمحور الثاني بالمشاركة في تطوير الأنظمة التي تنظم العمل في القطاع وتفرع من جاذبيته.

وعمد المحور الثالث على تطوير القنوات الاستثمارية والتواصل والتفاعل مع فئات المجتمع والأجهزة الرسمية والمساهمة في نشر ثقافة الصناعة العقاري .

المصدر/جريدة الشرق الاوسط

«باب جدة».. مشروع يغير ملامح وسط المدينة

عقاريون سعوديون يعترضون على الموقع ويدعون لإقامة المشاريع الكبيرة خارج العمران للمساهمة في التمدد

مشروع باب جدة استقطب مستثمرين من السعودية والخليج («الشرق الأوسط»)

جدة: علي شراية
سجلت أسعار الأراضي المجاورة لمشروع «باب جدة» الجديد ارتفاعا بنسبة 90 في المائة عما كانت عليه في السابق، من 800 ريال إلى 1500 ريال سعودي (399.9 دولار). وتوقع عقاريون سعوديون ان يحدث المشروع الجديد تحولا في بوصلة المواقع في جدة، ويحول وسط المدينة الى حيث يقع المشروع. وفي المقابل سجل عقاريون اخرون اعتراضهم على موقع المشروع باعتبار هذه المنطقة تعد الاكثر ازدحاما، داعين إلى إقامة مثل هذه المشاريع خارج نطاق المدينة حتى تكون نواة لتمدد مدينة جدة في جميع الاتجاهات بدلا من التزاحم في الداخل كما يحدث.

لكن المؤيدين والمعارضين حول موقع المشروع يتفقون على ان المشروع غير موقع قلب جدة ووسطها فبعد ان كانت عدة أحياء تتنافس على هذا المسمى، يبدو ان هذا الموقع حظي به دون منافس قبل ان تكبر دائرة الاستثمار فيه اذ تشير الملامح الاولية الى ان هذه المنطقة ستكون الابرز خاصة، بعد تضاعف أسعار الأراضي المحيطة بالمشروع والقريبة منه عدة مرات.

المشروع الذي تقوم بتنفيذه شركة «إعمار الشرق الأوسط»، وشركة التطوير العقاري الإقليمية التابعة لـ«إعمار العقارية» التي تتخذ من دولة الإمارات مقراً لها، بدأت آليات العمل والبناء فيه.

وأوضح المهندس علاء ساعد، الرئيس التنفيذي لشركة إعمار الشرق الأوسط ان باب جدة هو مشروع متكامل، ممتد على مساحة تزيد عن نصف مليون متر مربع في وسط مدينة جدة الجديد. وتبلغ تكلفة المشروع 6 مليارات ريال سعودي (1.6 مليار دولار).

وأضاف ان المشروع سيسهم في تحويل المنطقة إلى وسط جدة الجديد، كما سيساهم في استقطاب مستثمرين من السعودية ومنطقة الخليج، مما يعني توفير عدد أكبر من فرص الاستثمار، وهذا بدوره سيقود المنطقة لنمو أسرع.

وتابع ساعد، ان المشروع يتميز بموقعه الاستراتيجي في قلب وسط مدينة جدة الجديد، واحتضانه لنخبة من المرافق السكنية والتجارية والترفيهية التي اجتذبت كبار المستثمرين محلياً ودولياً. وبين الساعد أن مثل هذه المشاريع تسهم في تنشيط قطاع العقار، وتتماشى مع النمو السكاني المطرد في المملكة وتدعم النمو الاقتصادي عن طريق توفير فرص عمل للكوادر السعودية.

وفي الجانب الاخر انقسم العقاريون بين مؤيد ومعارض لموقع المشروع، ففي حين رأى البعض ان المشروع احدث ثورة وتحولا عقاريا في تلك المنطقة التي اقيم فيها وما حولها، رأى آخرون أن مشروعا كهذا كان الأجدر أن يقام خارج نطاق السكان ليسهم في عملية التمدد العمراني والتوسع للمدينة.

وأفاد عبد الله بن سعيد الاحمري نائب رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية أن مشروعا ضخما كهذا كان من الأجدر وضعه في اطراف المدينة، مشيرا إلى أن المشروع سيسهم مستقبلا في زيادة زحام الحركة المرورية في المنطقة.

وشدد على ضرورة إقامة مشاريع طرق وكباري وأنفاق خاصة بالمشروع. مستدلا بما أصاب مخطط الحرمين الذي يشهد حاليا ازدحاما شديدا عند الدخول إليه والخروج منه.

وأكد محمد العدواني الخبير العقاري في جدة، أن المشروع ضخم ولكن الموقع المناسب له كان خارج النطاق العمراني، لأنه سيسهم في التمدد العمراني لمدينة جدة خاصة باتجاه الشمال، إضافة إلى انه سينشأ في منطقة خالية من الزحام.

ويتابع ان المنطقة التي انشئ فيها المشروع، تضاعفت أسعارها. ففي المطار القديم وصل المتر الداخلي الى 1500 ريال بينما كان في السابق في حدود 800 ريال او مايقاربها.

مضيفا أن المشروع حول هذه المنطقة التي انشئ فيها سيكون اهم منطقة في جدة مستقبلا بعد انتهاء كافة التجهيزات باعتبار ان شركة اعمار ستقيم عددا من المشاريع التسويقية والمركزية في تلك الانحاء.

وأضاف العدواني أن الأيام القادمة ستكشف أخطاء إقامة مثل هذا المشروع الضخم في هذا المكان نظرا للزحام والكثافة، وهو ما يتطلب من الشركة سرعة إقامة مشاريعها الخاصة وتجهيزاتها وتحملها نفقة إقامة الطرق بشكل سريع.

وأوضح الرئيس التنفيذي لشركة «إعمار الشرق الأوسط» أن المشروع يتألف من موقعين رئيسيين يمتد أولهما على مساحة 413 ألف متر مربع بالقرب من شارع الملك عبد الله، في حين يمتد الثاني على مساحة 140 الف متر مربع بمحاذاة شارع عبد الله السليمان وعلى مسافة قريبة من محطة القطار الرئيسية الواصلة بين مكة المكرمة والمدينة المنورة.

مضيفا أنه من المقرر أن يحتضن «باب جدة» 6 آلاف وحدة سكنية و230 ألف متر مربع من المساحات الإدارية و75 ألف متر مربع من المساحات التجارية، كما تبعد عنه مكة المكرمة بـ45 دقيقة من جدة.

ويضم المشروع مجموعة من المرافق المتكاملة مثل الحدائق وأحواض السباحة ومراكز اللياقة البدنية وملاعب الأطفال، إضافة إلى ممرات التنزه المخصصة للمشاة التي تنتشر على جانبيها مجموعة من أفخم المطاعم والمقاهي والمتاجر العالمية، وسيتم تزويد كافة الوحدات السكنية بأحدث خدمات الاتصال السريع بالإنترنت وأنظمة الصيانة والأمن التي تعمل على مدار اليوم.

الى ذلك تستمر أعمال إنشاء البنية التحتية في المشروع الجديد، وقامت مؤخراً شركة «إعمار الشرق الأوسط» بتوقيع اتفاقية مع شركتين كبيرتين لإنشاء البنية التحتية. وبموجب الاتفاقية، تعمل الشركتان على إنشاء شبكة المياه وشبكة الصرف الصحي وتصريف مياه الأمطار وتمديدات الإضاءة والكهرباء ورصف وتشييد الأرصفة وممرات المشاة والممرات الداخلية بالمشروع.

ورغم ان مصادر في شركة «اعمار الشرق الاوسط» تحفظت عن الكشف عن حجم المبيعات حتى الان، الا ان علاء الساعد اكد ان عمليات البيع شهدت إقبالا لافتا.

ويشير الساعد الى ان الوحدات السكنية في مجمع «أبراج الهلال» الواقع ضمن مشروع «باب جدة» شهدت إقبالاً كبيراً جداً، غير متوقع عند إطلاق عمليات البيع للمرحلة الأولى من المشروع.

الأمر الذي عكس مدى أهمية المشروع بوصفه أحد أهم ركائزه والبداية الفعلية لوسط مدينة جدة الجديد، ويعبر في الوقت ذاته عن مدى ثقة المستثمرين بمشاريع «إعمار» التطويرية التي حققت سمعة مرموقة في أهم الأسواق العالمية.

وتتم عمليات البيع وفق الية معينة حيث يتم تسليم 5 في المائة من القيمة عند الحجز وبعد 30 يوما تسلم 15 في المائة وتستمر الاقساط الى عام 2010.

ويمثل هذا المجمع العمراني إضافة قيمة إلى مشاريع أنماط الحياة العصرية الراقية في السعودية، وسيساهم في اجتذاب المزيد من الاستثمارات إلى أسواق المملكة.

المصدر/جريدة الشرق الاوسط

خبراء: 50% من قيمة التأسيس تكلفة لتحويل المباني القائمة إلى «ذكية»

هيئة الاستثمار تدشن تحول المباني الحكومية السعودية لتتوافق مع استخدام التقنية

جدة: منال حميدان
في ظل التوجه نحو المباني الذكية، بدأت أكثر من مؤسسة حكومية سعودية، خطوات لتحويل مبانيها لتتوافق مع التوجه الجديد، إلا أنها ستبدأ بالدخول تباعاً إلى سباق جديد للانتقال إلى عصر المباني الذكية والأكثر كفاءة.

فبعد الإعلان عن استثمار شركة سيسكو في البنية التحتية للمدن الاقتصادية المزمع إنشاؤها في السعودية أكثر من 265 مليون ريال (70.6 مليون دولار) على مدى السنوات الـ5 المقبلة فقط، دخلت هيئة الاستثمار وهي مؤسسة حكومية معنية بجذب الاستثمارات من الخارج إلى الداخل على الخط بتعاقدها مع شركات استشارية هندسية متخصصة لتحويل مبناها القائم إلى مبنى ذكي.

وتوقع خبراء هندسيون أن تعلن بقية الهيئات الحكومية الأمر نفسه في القريب العاجل. أمام ذلك، أكد الاستشاري في مجال العمارة والتخطيط، المهندس فيصل الفضل أنه لا مفر من أن تقوم كافة الهيئات الحكومية في السعودية بالتحول إلى الأنظمة الذكية. وأرجع ما ذهب إليه، نظراً للمميزات المهمة التي توفرها هذه المباني خاصة فيما يتعلق بعلاقتها بالموظفين وإدارة شؤون الموظفين والمزايا المعلوماتية التي تتيحها، والتي تساعد على رفع الإنتاجية وفعالية الأداء في كافة الإدارات إلى أعلى مستوياتها.

وحدد الفضل فترة زمنية مقدارها 5 سنوات فقط لتستكمل بقية الهيئات والجهات الحكومية وشبه الحكومية في السعودية انتقالها إلى صفوف المباني الأكثر ذكاءً، لتستفيد من المزايا التي تتيحها صفة الذكاء، وعلى رأسها توفير أكثر من 4 بالمائة من القيمة الاستثمارية.

ويسترسل الفضل في تعدد مزايا المباني الذكية بأنها توفر ما يقارب الـ26 بالمائة من تكاليف التشغيل والصيانة سنوياً، وبكلفة لا تتعدى الـ30 بالمائة من الكلفة الأصلية لمبنى المنشأة نفسه في سبيل تطويرها وجعلها أكثر تقبلاً للأنظمة الحديثة.

المهندس المعماري، سلطان فادن بدوره أكد بأن فكرة المباني الذكية تعتمد على تشغيل الأجهزة والإلكترونيات لتسهيل حياة الإنسان، بمعنى تقديم الكثير من الخدمات داخل المبنى بأسهل وأقصر الطرق، باستخدام الكثير من الأنظمة الأتوماتيكية المبرمجة من دون حاجة إلى بذل جهد بشري مستمر.

وتابع ان تصميم المبنى لهذه الغاية هو أسهل وأقل كلفة من تحويل مبنى قائم على أرض الواقع إلى مبنى ذكي بما فيها الوحدات السكنية العادية سواء كانت شققا أو مباني منفصلة.

وأضاف: «تحويل مبنى قائم يعني إضافة زيادات هندسية كثيرة في المبنى وفي أساساته، وربما يتطلب الأمر إعادة تصميم الشرايين الهندسية للمبنى بكامله، وهو ما سيتطلب نفقات أكثر ربما من تشغيل التقنيات الحديثة فيما بعد». وقدر فادن متوسط كلفة تحويل المباني القائمة بذاتها إلى مبان ذكية إلى مابين الـ30 والـ 50 بالمائة من كلفة التأسيس الأصلية وبحسب الزيادات التي يتطلبها المبنى.

واستدرك فادن بأن متوسط هذه التكلفة قد يقفز في بعض الأحيان إلى 100 بالمائة من كلفة المبنى الأصلية، بناءً على نوع الزيادات، وهو ما يجعل تحديد ميزانية معينة لهذه المشروعات أمراً صعباً.

وأرجع ذلك لكون السبب يعود إلى أن المباني الذكية في حد ذاتها مختلفة التصنيف والمستويات، وإن كان انتشارها مرتبطاً بالرخاء المادي، وعلى مدى اعتماد الإنسان على التقنيات الحديثة والأجهزة في تحقيق متطلباته الحياتية، وهو باب واسع مليء بالخيارات والإمكانيات التي يمكن أن توصف بـ «الخيالية والمكلفة» في بعض الأحيان.

ومن وجهة نظر معمارية وهندسية، فإن أي مبنى يحتاج لتحويله لمبنى ذكي بقدرات تقنية عالية، إلى أربع مواصفات تقنية أساسية، هي توافر كيبلات التوصيل السلكية واللاسلكية، ونظام الشبكة، والطاقة عبر الكيبلات، وقاعدة معلومات مفتوحة.

المصدر/ جريدة الشرق الاوسط

أسعار العقار بجنوب جدة مرشحة للارتفاع بنسبة 50%

مع بدء أعمال تطوير الكورنيش الجنوبي

الرياض: إسماعيل محمد علي
توقع عدد من المستثمرين العقاريين في السعودية حدوث هجمة استثمارية تجاه منطقة الكورنيش الجنوبي لمحافظة جدة تقودها مجموعة من المشاريع في المجالات السياحية والسكنية والتجارية من إجمالي 24 مشروعا ينتظر أن تستقطبها المنطقة باستثمارات تقدر بالمليارات، نقلة نوعية لهذه المنطقة.

فيما توقع هؤلاء المستثمرون أن تبدأ أسعار العقار في هذه المنطقة في الصعود لتصل لأكثر من 50 في المائة مع بدء أعمال تطوير الكورنيش الجنوبي والذي يشتمل على عدد من المشاريع الاستراتيجية.

وفي هذا السياق توقع محمد بن إبراهيم المسعري مدير عام شركة المسعري والطويل العقارية أن تقود الاستثمارات المطروحة حاليا في منطقة جنوب جدة إلى نهضة غير متوقعة للمحافظة، لأن معظم المشاريع التي ستقام فيها ذات مستوى رفيع وعالي وستكون من المشاريع الرائدة في منطقة الشرق الأوسط. وقال خالد بن عمر البلطان رئيس مجموعة خالد البلطان العقارية إنه من الطبيعي أن يحدث انتعاش لمنطقة الكورنيش الجنوبي لجدة في ظل توجه استثمارات ضخمة نحوها تقدر بالمليارات، ووضوح الرؤية العقارية فيها، بالإضافة إلى نوعية المشروعات والمخططات المطروحة، مشيرا إلى أن هناك عاملين سيساعدان في إحداث نقلة وتحول كبيرين للمنطقة وبالتالي زيادة وتيرة أسعار العقار فيها هما مشروع طريق جيزان السريع ومشروع جزر البندقية.

وأشار البلطان إلى ضرورة مواكبة هذا التطور العمراني الذي ستحظى به هذه المنطقة سرعة تفعيل وتعديل بعض الأنظمة الحكومية مثل السماح بارتفاعات كبرى خاصة على الطرق السريعة، واقامة مناطق تجارية.

من جهته، يرى خالد المقيرن مدير عام مجموعة المقيرن للاستثمارات العقارية أن هناك قلة في وسائل الاستثمار في البلاد وان أي مشروع منظم سواء كان عقاريا أو غيره سيحظى بإقبال كبير نظرا لان هناك سيولة عالية في السوق السعودي، وفي نفس الوقت توجد رغبة كبيرة من قبل المستثمرين العقاريين لاستغلال أي فرصة، خاصة وأن عملية التغطية لأي مشروع أصبحت سهلة جدا في الوقت الحاضر، وهذا ينطبق على التوجه للاستثمار في منطقة الكورنيش الجنوبي لمحافظة جدة، التي يمكن أن تحدث من خلال المشاريع المطروحة الآن، نقلة نوعية واستثمارية غير مسبوقة، لان كل المؤشرات تشير إلى انتعاش هذه المنطقة.

أما المهندس ياسر أبو خضير المدير التنفيذي لشركة «العقاريون السعوديون» فاشار إلى أن النمو العمراني لمدينة جدة تجاه الشمال امتد لأكثر من عشرة أضعاف عما كانت عليه المدينة سابقا، مبينا أن هذا الامتداد غير متوازن تماما، وبالتالي فإن المشاريع الاستثمارية في مجال التطوير العقاري التي أعلن عنها في منطقة الكورنيش الجنوبي للمحافظة يمكن أن تكون بديل ومتنفس لسكان المحافظة خاصة المشاريع السياحية والبحرية، لان المنطقة الشمالية لجدة أصبحت مغلقة في ظل وجود حاجة ملحة لمنفذ بديل يستوعب الكثافة السكانية العالية التي تركزت بشكل أساسي في شمال وشرق المدينة.

وأضاف بأنه في حال نفذت المشاريع الاستراتيجية كمشروع الجسر الذي يربط شمال جدة بجنوبها بتكلفة تصل إلى 55 مليون ريال (14.6 مليون دولار) واستاد جدة الجديد الذي تبلغ تكاليفه نحو 500 مليون ريال (133.3 مليون دولار) وغيرها من مشاريع البني التحتية من كهرباء وشبكة مياه صرف صحي وهاتف وطرق، سيكون هناك تحول كبير تجاه منطقة الكورنيش الجنوبي لأن هناك رغبة زائدة ورؤس أموال كبيرة للاستثمار في مثل هذه المشاريع.

الى ذلك، يعتقد عبد المحسن النشمي مدير فرع شركة ركاز في الرياض أن السعودية مقبلة على انفتاح وتطور عمراني كبير لمقابلة النمو المرتفع الذي تشهده كثير من المناطق خاصة المدن الرئيسية من أجل تأمين حاجة السكان من الوحدات السكنية والمشاريع السياحية والترفيهية.

متوقعا أن تستقطب بعض المناطق استثمارات كبيرة كما يجري الآن بالنسبة لمنطقة الكورنيش الجنوبي لجدة التي استقبلت أول مبادرة من نوعها.

المصدر/ جريدة الشرق الاوسط

مطالبات بوضع "سقف" سعرى لإيجارات المساكن سنويا للحد من زيادتها

بعد وصولها لأرقام كبيرة وتزامناً مع منع قطر رفع الإيجارات لمدة عامين

مطالبات بوضع "سقف" سعرى لإيجارات المساكن سنويا للحد من زيادتها

بعض المباني الاستثمارية السكنية التي يقطنها كثير من المواطنين

الدمام: سعد العريج

بعد أن سجلت الإيجارات والترميم والمياه أعلى معدلات التضخم في السعودية خلال شهر يناير بنسبة 11% زادت مطالبات الكثير من المواطنين الجهات المعنية بوضع "سقف سعري" لإيجارات المساكن سنوياً التي وصلت لأرقام غير مسبوقة زادت من الضغوط المادية، فيما ارجع العقاريون الأسباب إلى غياب التنظيم العقاري وارتفاع أسعار المقاولات ومواد البناء". وقال عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية محمد بو خمسين إن ارتفاع الإيجارات بفعل ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء وقلة الأيدي العاملة وأسعار المقاولات التي شكلت ضغوطاً على المستثمرين وبالتالي نقلت إلى المستأجرين. وأضاف بوخمسين أنه يجب أن يعاد تنظيم السوق العقاري بشكل مدروس يوازن بين العرض والطلب لحماية المستأجرين وعدم الإضرار بالمستثمرين. لأن المستثمرين يتنقلون من قطاع إلى آخر كلما وجدت الفرص الاستثمارية هنا أو هناك, وعلق بوخمسين على قرار وزير البلديات القطري "حظر رفع الإيجارات في قطر لعامين مقبلين أمس الأربعاء" بأن أسعار الإيجارات وصلت إلى أرقام كبيرة جداً في دول الخليج خاصة قطر التي تجاوز فيها إيجار الشقة السنوي 200 ألف ريال قطري. لافتاً إلى أن أغلب دول الخليج اتخذت عدة إجراءات لتنظيم أجور السكن بسبب غلاء المعيشة في الكويت والبحرين والإمارات، إلا أنه قال إن الأسعار في السعودية لم تصل إلى أرقام كبيرة باستثناء بعض الأحياء في كل المدن. وأكد في الوقت ذاته الحاجة الملحة للتنظيم لا التدخل لأن واقع العرض والطلب يفرض نفسه على أي نوع من الاقتصاد. وقال عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية عادل الدوسري إن القرار القطري جاء بعد سلسلة من تراكم الارتفاعات في قيم إيجارات المساكن بفعل كثافة المشاريع التنموية وقلة المساحات خلاف السعودية التي تمتاز بالاتساع الجغرافي وتفاوت الأسعار من مدينة إلى أخرى. إلا أنه طالب بتنظيم الوضع الحالي بإنشاء شركة كبرى تتولى إدارة الأملاك وتحصيل الإيجارات وفق مستويات معينة وإطلاق مؤشرات توضح أسعار العقارات وقيم المساكن. وأضاف أن التنظيم الموضوعي سيحد من مزاجية الملاك ويجبر المستأجرين على دفع الإيجارات. وقال "بعد أن ضبطت الجهات الحكومية المتخلفين عن دفع الإيجارات فيجب عليها ضبط مستوى الإيجارات قبل تفاقمها إلى أرقام كبرى ولفت الدوسري إلى أن رفع إيجارات المساكن غير مبرر خاصة لمن يملكون 200 وحدة سكنية فأكثر. باعتبارهم المستفيدين، سعياً منهم لتجاوز آثار التضخم فرفع الإيجارات يعوضهم عن المصروفات التضخمية الأخيرة. وقال مدير أحد شركات إدارة الأملاك في الشرقية محمد القحطاني إن رفع الإيجارات يأتي بطلب من ملاكها مضيفاً أن الزيادات تجاوزت 30% خلال عام واحد. وقال إن الإيجارات تحتاج إلى إعادة النظر في أسعارها في ظل المعطيات الحالية لافتاً إلى أن زيادة الطلب أحد الأسباب الرئيسة في ارتفاعها. من جانبه، قال المواطن فيصل الهاجري إن إيجاره ارتفع من 18 ألف ريال إلى 25 ألف ريال رغم أن العمارة التي يسكنها قديمة. فيما اضطر بندر الهوشاني لدفع 20 ألف ريال بعد أن كان يدفع 16 ألفا بعد إصرار المالك، مطالباً بحماية المستأجرين من طمع الملاك. وأضاف "يجب تنظيم الإيجارات بالنظر لعمر المبنى وعدد الغرف ومساحة الشقق ومستوى الخدمات". المصدر/ جريدة الوطن

تقرير من "غلوبل هاوس" يدعو دول الخليج لاغتنام الطفرة النفطية الثالثة

مع تعقيدات متوقعة في 2008 بسبب تباطؤ نمو الاقتصاد الأمريكي متأثراً بأزمة الرهن العقاري

تقرير من "غلوبل هاوس" يدعو دول الخليج لاغتنام الطفرة النفطية الثالثة

دبي - مكتب - "الرياض"، علي القحيص:
يمثل هذا (التقرير) الاقتصادي المتخصص وجهة نظر خاصة ب(غلوبل هاوس) من البحرين، والذي استندت إلى معطيات بضمنها أرقام واحصائيات وفرتها الجهات والمصادر التي أمكن الوصول إليها. وبقدر ما قد يرى فيها البعض صوابا فهي تبقى في الوقت ذاته قابلة للخطأ. فضلا عن أن المعطيات الحالية لا يعني بالضرورة استمرارها في المستقبل. كما لا تعتبر وجهة النظر هذه عرضا مباشرا أو غير مباشر لعمليات بيع أو شراء أسهم أو عقود آجلة في الأسواق المحلية و العالمية.

بينما ساد أسواق العالم الذهول، أصابت الحيرة الدول المصدرة للنفط، بسبب اقتحام سعر البرميل السنة الجديدة بقوة ليصل عتبة ال 100دولار في نيويورك، مستفيدا من توترات جيوسياسية متزايدة ومن التراجع المستمر للدولار وارتفاع الطلب العالمي، وتأثير المضاربين.

والمتوقع مواصلة السعر ارتفاعه خلال العام الجاري لا سيما في النصف الثاني، وبوتيرة تدريجية، في ظل المعطيات الدولية التي تلعب بمؤشرات الأسواق العالمية ليراوح مستواه عند ال 130دولارا، في حين قد يصل في غضون عشر سنوات الى 200دولار كحد أدنى.

أسعار النفط، تلعب بها أسباب كثيرة ومختلفة أهمها السياسة، وأحداث الشغب في البلدان المصدرة، والاكتشافات الجديدة، ومخزون الولايات المتحدة، وبعض البيانات والإحصاءات التي تصدرها وكالة الطاقة الأمريكية، إضافة إلى ارتفاع الطلب مع زيادة النمو، في حين يأتي في مقدمة المحفزات، مضاربات التجار والشركات في الأسواق والبورصات الدولية.

و يُعتقد أن المضاربين في الأسواق العالمية يسهمون في زيادة الأسعار بنحو 30%، وإذا ما أضيف إلى ذلك هبوط الدولار باعتباره فاقدا حوالي 20% من قيمته، تكون أسعار النفط في هذه الحالة عند متوسط مستوياتها في العام 2007، أي بواقع 50دولارا (كسعر عادل - حقيقي).

وكان سجل البرميل 100دولار يوم الأربعاء الموافق 3يناير/كانون الثاني 2008، مدعوما بطلب عالمي قوي، وتحركات سياسية على الملف الإيراني والجبهة التركية - العراقية (كردستان العراق)، فضلا عن مزيدٍ من التراجع للدولار..(علما أن النفط بدأ العام 2007بسعر دون ال 50دولارا).

وكالة الطاقة الدولية تقول إن أسعار النفط بحساب التضخم لا تزال دون ذروة 101.7دولار التي سجلتها في شهر أبريل/نيسان من العام 1980، أي بعد عام على الثورة الإيرانية. وحتى يحطم النفط سعره القياسي المسجل في ذلك العام، يجب أن يصل إلى 102دولار بالقيمة الفعلية، أي مع احتساب معدل التضخم وتقلبات أسعار الصرف.

إنه من المعلوم أن العالم يحتاج إلى نحو 85مليون برميل يوميا، في الوقت الذي يتداول المضاربون في السوق نحو مليار برميل يوميا. كما يتوقع أن يرتفع الطلب هذا العام (2008) إلى نحو 87مليونا، مما سيشكل عبئا إضافيا على الدول المنتجة لا سيما مجموعة "أوبك"، خصوصا إذا ما علمنا أن الاكتشافات الجديدة لا تعوِّض أكثر من ربع الاستهلاك.

المضاربات والنمو الاقتصادي

تركز النمو الاقتصادي العالمي منذ العام 2004في ثلاث دول هي الصين والهند وأمريكا، مما شكلَ طفرة كبيرة في معدل النمو السنوي في الطلب على النفط والذي كان يتراوح ما بين مليون ونصف المليون برميل يوميا قبل 2004، ليصل إلى أكثر من مليوني برميل يوميا بحلول العام 2007.ويتوقع أن يرتفع الطلب اليومي للنفط هذا العام 2008إلى 87مليون برميل، مرتفعا مقارنة ب 85مليون برميل العام الماضي 2007.ويرافق ذلك انخفاض الاستثمارات في هذا القطاع حيث هنالك نقص شديد في مصافي التكرير، الأمر الذي أدى إلى عدم كفاية الإنتاج العالمي للطلب المتصاعد، مما أوجد خلخلة في معادلة العرض والطلب التي تحدد أسعار النفط في الأسواق. وتقدر الطاقة الإضافية للتكرير (الفائضة عن الحاجة) في ثمانينيات القرن الماضي بحوالي 15مليون برميل، تقلصت إلى 4ملايين برميل فقط بحلول العام 2000، لتنكمش بعد ذلك إلى حوالي مليوني برميل.

وتلعب المضاربات في الأسواق العالمية دورا رئيسيا في ارتفاع الأسعار، حيث تشكل نحو 30% من القيمة، (أي 30دولارا)، وتتركز مثل هذه المضاربات في أسواق الصين والهند والولايات المتحدة الأمريكية. كما زادت حاجات التنمية في البلدان النفطية، الاستهلاك النفطي، إضافة إلى انخفاض سعر صرف الدولار أمام اليورو وزيادة التضخم، وهي عوامل مصاحبة لارتفاع أسعار النفط. وبحسب الإحصاءات فإن استهلاك الدول النامية للنفط يفوق ما تستهلكه الدول المتقدمة صناعيا، بسبب تمكن الأخيرة من رفع كفاءة استخدام الطاقة لديها، وانخفاض أسعار المشتقات النفطية في أسواق الدول المنتجة للنفط (باستثناء النرويج) مما يؤدي إلى رفع الاستهلاك.

إن اقتصاديات العالم قد تواجه حالة من الركود وتقلص النمو، الأمر الذي سيؤدي بطبيعة الحال الى تراجع الطلب قليلا على النفط، مما قد يسهم في الحد من سرعة ارتفاع الأسعار، لكنه سيبقى محتفظا بارتفاعه في الحسابات الدولية.

(أوبك) تحت المجهر

إن توقعات الأسواق النفطية في الفترة ما بين 20102006تشير إلى أن الاعتماد سيكون على الدول المنتجة للنفط الأعضاء في "أوبك" القادرة على زيادة إنتاجها بمعدل 1.5مليون برميل يوميا في كل عام، في حين يراوح الآن حول 33مليون يوميا، أي ثلث الإنتاج العالمي تقريبا. وكانت بدأت منظمة "أوبك" بخفض إنتاج الخام أواخر 2006لكبح تراجع في الأسعار، في حين أخذت الدول المستهلكة ممثلة في وكالة الطاقة الدولية تناشد المنظمة لضخ المزيد من الخام.

في ديسمبر/كانون الأول الماضي قررت "أوبك"ترك إنتاج النفط من دون تغيير بسبب أن "هنالك نفطا كافيا بالفعل في الأسواق". إلا أن تجدد القلق ينتج من زيادة استهلاك دول "أوبك" للنفط، خصوصا أن إنتاج دول المنظمة سيقل بمعدل مليون برميل خلال السنوات الأربع المقبلة. وتوقع رئيس المنظمة أن تظل أسعار النفط في حدود 90دولارا للبرميل خلال العام الجاري، ملمحا إلى احتمال تراجعها خلال الربع الثاني منه. وبيَّن أن "عوامل عديدة تسهم في مستوى سعر النفط العالي، ولكن الدول الكبرى تجني 4دولارات مقابل كل دولار تربحه دول أعضاء أوبك". وبحسب تصريحات لرئيس المنظمة فإن "سنة 2008ستكون سنة معقدة مع تداعيات أزمة الرهن العقاري التي يمكن أن تؤدي إلى انكماش النمو في الولايات المتحدة وتأثيرها على الطلب"..(وقد بدأت مؤشراتها بالظهور نهاية الشهر الماضي).

من المتوقع أن يتراجع ثقل "أوبك" في العالم مع اشتداد الطلب على النفط، حيث تتوجه روسيا إلى زيادة إنتاجها أكثر من دول الأوبك، وكذلك المكسيك التي ما زالت تحافظ على منع الشركات النفطية الأجنبية التنقيب في أراضيها إلى الآن، مما يجعل حجم الاحتياطات المكسيكية من النفط غير معلومة.

إن الاستثمارات في أماكن بديلة عن المناطق التي تشهد حروبا أو توترات سياسية في العالم، كانت دائما هي الحل للابتعاد عن ارتفاع الأسعار. حدث ذلك في بداية عقد الثمانينات حينما توافرت أماكن بديلة لاستخراج النفط ك(ألاسكا)، مما أدى إلى خفض الأسعار تزامنا مع زيادة إنتاج "أوبك".

كما أن الطاقة البديلة (النظيفة) قد تقدم حلولا بشكل تدريجي، حيث يصل الاعتماد عليها حاليا في الولايات المتحدة إلى 10%، وهذه النسبة توازي 20مليون برميل يوميا من النفط. ومازالت الدول العربية *****ة في هذا المجال، في حين أعلنت إمارة أبوظبي (الإمارات العربية المتحدة) الشهر الماضي (يناير) أنها ستستثمر 15مليار دولار لإنتاج الطاقة النظيفة.

الاحتياطي العالمي والطلب

يبلغ الاحتياطي العالمي من النفط حتى نهاية العام 2006(آخر إحصاءات متوافرة) نحو 1161مليار برميل، منها 668مليارا في المنطقة العربية، أي ما نسبته 57.53%، ونحو 93% من هذه النسبة تتركز في خمس دول. وحافظ إنتاج الدول العربية من النفط الخام على وتيرة مرتفعة، ليستأثر بنحو 31.7% من إجمالي الإنتاج العالمي. وتزايد استهلاك الطاقة في الدول العربية بمعدل 6.8% خلال عام 2006، ولا يزال النفط المصدر الأساس الأول لتلبية متطلبات الطاقة عربياً، حيث شكل 53.6% من إجمالي الاحتياجات.. يذكر أن الدول العربية شهدت نشاطاً استكشافياً واسعاً، وحققت ما لا يقل عن 88اكتشافاً، توزعت بين 39موقعا نفطياً و 49غازياً.

يتركز احتياطي العالم من النفط في السعودية بنسبة 24% تليها إيران 12% ثم العراق 10% فالكويت والإمارات بواقع 9% لكل منهما، لتأتي فنزويلا 7% ثم روسيا 5%، وأخيرا ليبيا وأميركا ونيجيريا بنسبة 3% لكل منها، في حين تبلغ نسبة بقية دول العالم مجتمعة 15%.. (يشار إلى أن نسبة حوالي 93% من الاحتياطات المؤكدة من النفط الخام في الدول العربية تتركز في خمس دول هي: السعودية بحصة 39.6%، العراق بنسبة 17.2%، الكويت بنسبة 15.2%، الإمارات بنسبة 14.6% وليبيا بحصة 6.2%).

بلغ إجمالي الطلب على الطاقة في العالم نحو 217مليون برميل مكافئ نفط يومياً، استأثرت الدول الصناعية بحصة 51.1% مقابل نحو 9.6% للدول المتحولة، و39.3% لبقية دول العالم.

ويتوقع أن تتراجع طاقة التكرير من 15مليون برميل يوميا، إلى مليونين خلال 20عاما، بسبب عدم توجه الاستثمارات الأجنبية نحو القطاع وعزوف الشركات الأوروبية والأمريكية عن الاستثمار في هذا المجال.

وشكل الطلب على النفط حوالي 35.8% من الإجمالي العالمي لمصادر الطاقة المختلفة، في حين يذهب الباقي إلى الغاز الطبيعي والفحم والطاقة الكهرومائية والطاقة النووية. لقد بلغ إجمالي الطلب العالمي على النفط العام الماضي نحو 85مليون برميل يومياً، بارتفاع قدره مليون برميل يومياً قياسا بالعام 2006أي بنسبة 1.2%. وقادت هذه النتيجة الدول النامية حيث استأثرت الصين وحدها على حصة بلغت 8.4% من إجمالي الزيادة، والهند بنحو 3.2% منها.

الاستهلاك الخليجي

تضاعفت في دول الخليج معدلات استهلاك الطاقة وذلك بسبب التسعير المنخفض للمشتقات النفطية. حدث هذا بين عامي 20072001.وسجلت البحرين الأكثر استهلاكا بين هذه الدول قياسا على عدد المشروعات والسكان وحجم الإنتاج. وبينما لا تملك البحرين مخزونا نفطيا كبيرا إلا أن رغم ذلك جاءت في رأس قائمة الدول الخليجية استهلاكا للطاقة، حيث وصل المعدل فيها نسبة 9.3% خلال السنوات الخمس الماضية. ثم جاءت الكويت بالمرتبة الثانية بنسبة 7.3% فالسعودية 5.3%، في حين بقيت الدول الأخرى عند معدلاتها الاعتيادية. وعلى المستوى العالمي جاءت إيران في المقدمة بنسبة زيادة 4.6%، في حين بلغ استهلاك الطاقة 1.4% بشكل عام.

إن دولا مثل البحرين والكويت وإيران التي يقل سعر جالون الوقود فيها عن دولار واحد، فإنه من الطبيعي أن يرتفع الاستهلاك فيها، مما يؤدي إلى نقص في الطاقة الإضافية للنفط ومشتقاته، وهذا ما يسهم في ضبط توازن العرض والطلب العالمي.

رؤية معد التقرير (غلوبال هاوس)

يرى البيت العالمي (غلوبل هاوس)، واستناداً إلى سعر البرميل الحالي:

1 إن هنالك طفرة نفطية تشهدها الدول البترولية في العالم بضمنها الخليجية والعربية، يمكن اعتبارها الطفرة النفطية الثالثة (الأولى 1972والثانية 1981).

2 إنه وبالرغم من أن سعر برميل النفط لا يصل إلى الدول المصدرة بسعره المعلن كما يعتقد المتخصصون في هذه السلعة الحيوية بسبب التراجع شبه المستمر لسعر الدولار، فإن البلدان النفطية تجني ثروة كبيرة وبالإمكان الاستفادة منها بطريقة مدروسة وعلى نحوٍ علمي بخلاف الطفرة الأولى والثانية، شرط توافر القرار السياسي.

3 وفقا للمعطيات التي سبق ذكرها في التقرير، فإن احتمالات ارتفاع سعر برميل النفط تبقى قائمة ما لم تصدر تطمينات عملية على بعض الملفات الإقليمية ذات صلة بإيران والوضع العراقي وإلى حد ما مخاوف الملف الباكستاني بانعكاساته المختلفة. ويتوقع للسعر أن يتعدى المائة دولار إذا ما طرأ أي تسخين للملفات المذكورة في منظور الستة شهور المقبلة.

4 إن ما يستوجب بسطه أمام أصحاب القرار في الدول النفطية هو العوامل الموجبة وهي واضحة، لتوجيه عوائد الطفرة الثالثة الكبيرة أو جانب منها في الأقل إلى الاستثمار في القطاعات الحيوية؛ فإذا كانت الطفرة الأولى قد وجهت نسبة من عوائدها إلى البنى التحتية وقطاع الإسكان، ووجهت نسبة من عوائد الطفرة الثانية إلى قطاع الصحة والتعليم والاستثمار في الدول الأجنبية (لتستثمر في قطاعات خدمية غير حيوية في كل من بريطانيا وإيطاليا وأمريكا وآسيوية كماليزيا والهند). فمن المفترض المنطقي في الطفرة النفطية الثالثة التي تشهدها حاليا هذه الدول، التنبه إلى إيجابية توجيه رؤوس الأموال الكبيرة إلى الاستثمار في القطاعات الحيوية في إطار تنويع مصادر الدخل وخطط التنمية الشاملة بضمنها التنمية البشرية.

5 إن الاستثمار محليا يجب أن يحظى بأولوية لأسباب عدة أهمها بعد كونه رأسمال وطني وعليه تحريك الاقتصاد، انخفاض سقف المخاطر. غياب الضرائب. الاستقرار السياسي، وحاجة المنطقة إلى التوسع في كثير من مجالات الحياة، والنمو السكاني، والسعي إلى إيجاد بدائل للدخل غير النفط الذي يشكل أكثر من 75% من الدخل العام للدول النفطية في المنطقة الخليجية تحديدا.

6 هنالك قطاعات يجب توجيه رؤوس الأموال إليها دون غيرها من القطاعات التي تشبعت في بلدان الخليج العربية كقطاع العقار والأسواق المالية (البورصات). والتي لم تستطع برغم ذلك استيعاب السيولة المتوافرة في الأسواق الخليجية حاليا (والتي ربما شكل وجودها أحد أهم عوامل التضخم غير المسبوق في المنطقة).

7 إن الاستثمار في صناعة السياحة ونجاحها في بعض بلدان الخليج ومحاولة تعميم التجربة فيما بينها، برأينا لا غبار عليه رغم عدم حيوية القطاع والذي يأتي بعد العقار وأسواق المال (والتي يتوقع إزديادها بتفشي ثقافتها المنقوصة في المجتمع مما أسهم في كوارث فعلية). لكن يبقى أن أولى القطاعات التي يجب أن تحظى بالأهمية من قبل القطاعين العام والخاص في ظل الطفرة الحالية هو قطاع الصناعة وتحديدا الصناعات التحويلية كالبتروكيماويات وبقية المشتقات النفطية.

8 إن تردد القطاع الخاص الخليجي في الإقدام على مجال التصنيع لرغبته المستمرة بدورة مالية قصيرة الأجل، لا يجب إن يدفع القطاع االعام إلى التواني عن أخذ زمام المبادرة في قطاع التصنيع الحيوي؛ إن على حكومات المنطقة تشجيع وتحفيز القطاع الخاص عبر طرق ووسائل عديدة ومختلفة على خوض تجربة التصنيع والتي لا يمكن إلا أن تكون ناجحة. ليس هنالك ما يضير الحكومات في منطقة الخليج الانفتاح على القطاع الخاص بالتسهيلات التي تمتلكها وهي أكثر مما يمكن تعداده لدفعه إلى قطاع التصنيع(آخذين بنظر الأعتبار التجربة الأوروبية في هذا المجال حيث يتم توفير المكان المناسب والمنح المالية كتسهيلات وضمان شراء المنتجات والإسهام في ترويجها داخليا وخارجيا).

9 إن المستقبل برأينا لن يحمي سوى صناعات معدودة ويفسح لها في المجال عقودا وعقود لتحظى بالاستمرار وتضمن الرخاء لإنسان المنطقة لمدى أطول وهي لا تتعدى خمس صناعات:

a- الصناعات التحويلية ومجال الطاقة (وهنا لابد من التنويه الإيجابي إلى تجربة قطر فيما يخص الصناعة في مجال الغاز، وإلى إعلان أبوظبي مؤخرا عن استثمار 15مليار دولار في مجال الطاقة النظيفة، وكذلك المملكة العربية السعودية وأن كان لها القدرة على رفع نسبة الاستثمار في الصناعات التحويلية). وصناعة الاتصالات، والتقنية الحديثة، والتعليم العالي، وصناعة الترفيه، إن أمكن.

10 إن التخلص من المرض الهولندي* لا بد وأن يتم بوتيرة أكثر سرعة مما هو عليه الحال في بلدان الخليج النفطية؛ فالقول إن النفط (كمصدر أول وأساس) سيتكفل برخاء الأجيال هو قول لا يستقيم ولا يمكن قبوله بعدما خبرت المنطقة مرارة الحروب والتوترات.

11 الإسئلة التي تستوجب الطرح على نحو مباشر اليوم وليس غدا في ضوء الطفرة النفطية الحالية هي:

a- ما السبل التي تدور في أذهان حكومات الدول الخليجية لصرف فوائض النفط..؟.

b- وما الاستراتيجيات الواجب العمل بها لخلق اقتصاديات متينة على المدى المتوسط والبعيد مستفيدة بذلك من السيولة الهائلة غير المسبوقة على مستوى القطاعين العام والخاص؟.

c- وكيف يمكن لحكومات المنطقة الإفادة من هذه الأموال؟.. بل كيف يمكن للقطاع الخاص الإفادة منها؟.

12 إن قرار الاستثمار في بعض القطاعات كالصناعية تحديدا في الداخل العربي سيبقى قرارا سليما رغم التردد الذي يشوب الرؤية لدى بعض أصحاب القرار الاقتصادي. فما يجري حاليا في بعض الدول العربية من تحديث للقوانين والإجراءات يجعل من المتغير السياسي العربي المفاجئ والمتوقع لا يشكل، متى حدث، عاملا له تأثيره السلبي المباشر على الاستثمار. كما أن هنالك فهما جديدا بدأ يتبلور لدى عدد من الدول العربية لصالح أولوية الاقتصاد على السياسة.

تخفيض أسعار حديد التسليح بواقع 150 ريالاً للطن

الحديد بمختلف أنواعه يشهد طلبا متزايدا في الأسواق المحلية

الدمام: سفر العزمان، مسفر العصيمي
أقرت شركة سابك أمس تخفيضاً لأسعار حديد التسليح بواقع 5% حيث انخفض الطن بواقع 150 ريالاً من 3130 ريالاً إلى 2980 ريالاً، بينما لم يشمل التخفيض أسعار الحديد التجاري الذي يتراوح سعره ما بين 3600 إلى 4600 ريال للطن الواحد.

وبدأ الموزعون لشركة "حديد" اعتباراً من صباح أمس بإبلاغ عملائهم بالتخفيض وفق التسعيرة الجديدة، وبلغ سعر طن حديد التسليح الجديد عقب التسعيرة الجديدة التي وزعت على كافة الموزعين لحجم 16 مللم 2980 ريالا بعد أن كان 3130 ريالا في حين بلغ سعر طن الحديد 14 مللم 2990 ريالا بعد أن كان 3140 ريالا في حين بلغ سعر طن الحديد 8 مللم 3435 ريالا بعد أن كان 3585 ريالاً.

وأكد المدير الإقليمي لشركة حديد الراجحي بالمنطقة الشرقية عبدالرحمن الحميد لـ "الوطن" أن التسعيرة الجديدة جرى اعتمادها بدءاً من يوم أمس، حيث طال التخفيض أسعار حديد التسليح لـ 15 مقاساً فقط. وقال "لم يشمل الحديد التجاري حيث انخفض سعر طن الحديد مقاس 16 ملم من 3130 ريالاً للطن إلى 2980 ريالاً، فيما ظلت أسعار الحديد التجاري تتراوح ما بين 3600 و4600 ريالاً للطن بمختلف الأحجام والتشكيل، مشيراً إلى أن كميات المخزون لدى الشركة قليلة بسبب تحديد شركة سابك لكميات الحديد للشركات".

وبين أن حديد الراجحي تبيع يومياً ما بين 60 إلى 90 طنا من حديد التسليح لوجود مشاريع كبرى تتطلب كميات كبيرة من الحديد حيث تواجه شركات الحديد طلبات بكميات كبيرة من الشركات والمقاولين لإنشاء مشاريع ضخمة يجري تنفيذها في مدن ومحافظات المنطقة الشرقية، مشيراً إلى وجود نقص في حديد التسليح تصل نسبته إلى 28% من الكمية المطلوبةمن جانبه، وصف موزع للحديد - طلب عدم ذكر اسمه - قرار سابك بأنه استجابة منها لجهود محاربة الغلاء في المملكة وأضاف "المتغيرات العالمية لصناعة الحديد كما هي والمبرر الوحيدلهذا التخفيض هو رغبة الشركة في مواكبة جهود الحكومة بهذا الصدد".

وأضاف الموزع "نعتقد أن الأسعار في السعودية هي الأقل على مستوى العالم رغم كثافة الطلب المحلي وارتفاع كلفة الإنتاج إلا أن المخاوف تكمن في أن التجار في دول الجوار قد يعمدون إلى الشراء من السوق المحلي للاستفادة من فرق السعر.

ويعتبر الانخفاض في الأسعار الأول من نوعه منذ الأزمة التي شهدها السوق المحلي خلال العام الماضي بسبب ارتفاع أسعار الحديد، التي أدت في حينها إلى تكبد المقاولين لخسائر كبيرة في عقود الإنشاء والتشييد، بعد أن تجاوز الارتفاع توقعاتهم التي وضعوها عن احتساب التكاليف.

وبدأ عدد من الموزعين للحديد تطبيق التسعيرة الجديدة التي تلقوها صباح أمس في تخفيض الأسعار عما كانت عليه في وقت سابق بنسبة بلغت 5% لكل طن على مختلف الأنواع تأكيداً لما أشارت له المصادر والتقارير العالمية المتخصصة بعدم استقرار الأسعار العالمية لصناعة الحديد ومدخلاتها مع عدم استقرار أجور وتكاليف الشحن إضافة إلى زيادة الطلب المتزايد عالميا ووجود شح في المواد الأساسية المكونة للحديد.
المصدر / جريدة الوطن

مجموعة عروض منوعة لأراضي مخططات ابحر_جدة

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته

عروض عقارية منوعة لقطع اراضي مخططات ابحر - جدة

مخطط منح 505 / ج رقم 423 المساحة 900م شارع 16م المطلوب 550 الف ريال صافي
-----------------------
الخالدية ج رقم 173 و 174 المساحة الاجمالية 1200م المطلوب 400 الف قيمة و دلالة
-----------------------
النسيم (ابحر) رقم 992 المساحة 525م شارع 16 جنوبي المطلوب 250 الف
-----------------------
مخطط هشام النوذجي رقم 1405 المساحة 625 مشارع جنوبي 15 + شارع شمالي 15 + حديقة لصيقةالمطلوب 280 الف ريال
-----------------------
29 ج س / ب رقم 3190 المساحة 900 م شارع 15المطلوب 150 الف ريال
----------------------
29 ج س / أ رقم 93 المساحة 900م شوارع 15 + 15 المطلوب 160 الف
----------------------
6 ج س / ب رقم 1393 المساحة 500م شوارع 32 + 16 المطلوب 270 الف
---------------------
6 ج س ب رقم 1390 500م شوارع 32 + 16 + ممر المطلوب 280 الف
---------------------
6 ج س / ب رقم 1083 المساحة 500م شارع 16 المطلوب 145 الف
---------------------
6 ج س / ب رقم 378 المساحة 600م شوارع 16 + 16 المطلوب 170 الف
--------------------
6 ج س / ب 1432 المساحة 600م شارع 16 شمالي المطلوب 160 الف
--------------------
6 ج س / أ رقم 1111 المساحة 620م شارع 32 + 16 المطلوب 270 الف
--------------------
6 ج س / أ رقم 1179 المساحة 625م شارع 32 + 16 المطلوب 270 الف
--------------------
3 ج سرقم 1310 المساحة 900م شارع 16 المطلوب 160 الف
--------------------
3 ج سرقم 1319 المساحة 900م شوارع 16+ 16 المطلوب 160 الف
--------------------
ضاحية الخليج ج رقم 215 المساحة 900م شارع 16 جنوبي المطلوب 175 الف
--------------------
منح 110 / أ رقم 119 المساحة 400م شارع 16 جنوبي المطلوب 280 الف
--------------------
جوهرة العروس 2 / ر رقم 1685 المساحة 900م شارع 25 المطلوب 85 الف
--------------------

للتواصل 0504648619

عروض اراضي مخططات شمال جدة ( أبحر )

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته

مخطط هشام النوذجي رقم 1405 المساحة 625 م
شارع جنوبي 15 + شارع شمالي 15 + حديقة لصيقة
المطلوب 280 الف ريال
---------------------
29 ج س / ب رقم 3190 المساحة 900 م شارع 15
المطلوب 150 الف ريال
--------------------
29 ج س أ رقم 93 المساحة 900م شوارع 15 + 15 المطلوب 160 الف
--------------------
6 ج س ب رقم 1393 المساحة 500م شوارع 32 + 16 المطلوب 270 الف
--------------------
6 ج س ب رقم 1390 500م شوارع 32 + 16 + ممر المطلوب 280 الف
--------------------
6 ج س ب رقم 1083 المساحة 500م شارع 16 المطلوب 145 الف
--------------------
6 ج س ب رقم 378 المساحة 600م شوارع 16 + 16 المطلوب 170 الف
--------------------
3 ج س رقم 1311 المساحة 900م شارع 16 المطلوب 160 الف
--------------------
3 ج س رقم 1319 المساحة 900م شوارع 16+ 16 المطلوب 160 الف
--------------------
ضاحية الخليج ج رقم 727 المساحة 500م شارع 36 المطلوب 170 الف
--------------------


للتواصل 0504648619

31 ناطحة سحاب بأكثر من 8 مليارات دولار يتبناها 31 مستثمراً بجدة

تنافس نيويورك وهونج كونج وتصبح الأجمل سحابياً
31 ناطحة سحاب بأكثر من 8 مليارات دولار يتبناها 31 مستثمراً بجدة

محمد القشيري - جدة
منحت أمانة محافظة جدة 31 مستثمرا تراخيص انشاء 31 ناطحة سحاب على منطقة الكورنيش والأراضي البيضاء في المطار القديم وعلى تقاطع شارع الامير محمد بن عبدالعزيز ( التحلية ) مع طريق الملك فهد ?(الستين) ورفعت تصاريح اعتمادها للدفاع المدني لتوثيق الشروط اللازمة لإنشاء الناطحات وبذلك تصبح جدة من أكثر المدن في العالم معانقة للسحاب بعد نيويورك بـ44 مبنى أفق وهونج كونج بـ39 مبنى.? وستنافس ناطحات جدة الناطحات على مستوى العالم من حيث جمال تصميماتها لتكون أجمل مدن ناطحات السحاب .?وكان المستثمرون قد رفعوا التصميمات الهندسية للامانه لدراسة المشروعات في دائرة التصميمات الريادية وتم اعتماد بعضها والبعض الاخر رفضت لمخالفتها بعض الشروط الهندسية التي يجب توفرها في بناء الأبراج العالية .?وتبلغ تكلفة المبنى الواحد مابين 266 إلى 300 مليون دولار أي ما يعادل قيمة استثماراتها بـأكثر من 8 مليار و200 مليون دولار ويبلغ عدد طوابق الأبراج ما بين 52 إلى 70 طابقا تضم فنادق خمس نجوم ومكاتب تجارية ومحلات تجارية علوية وسفلية خارجية ومطاعم عالمية ومواقف للسيارات .? ويضم المبنى بزجاج من أعلى البرج مصنوعة لتحمل الضغط، ولا يمكن كسر الزجاج أو اختراقه بأي شكل من الإشكال .ومصاعد بانوراما للبرج ومصاعد أخرى للفندق ومصاعد للخدمة.?وعلمت “المدينة” أن معظم الابراج قد باعت على المواطنين والمقيمين من دول الخليج الشقق التمليك في الادوار المخصصة للسكن وغالبيتها تتكون من غرفة او جناح مصغر وبأسعار ما بين 750 ألف إلى مليون و350 ألف ريال.?وقال العميد محمد الغامدي مدير الدفاع المدني بمحافظة جدة حول الشروط التي تطالب إدارته بتواجدها أن إدارة الدفاع قامت بإنشاء لجنة متخصصة لدارسة الأبراج تضم مهندسين مختصين في هذا الجانب ومن أبرز الاشتراطات وجود مهبط للطائرات العمودية في كل برج وان يضم مخارج ومداخل مناسبة وأجهزة إنذار واخيرا إضافة أجهزة لكشف وقوع الزلازل مبكرا لانذار المتواجدين قبل وقوعها وهذا الشرط هو شرط يجب توفره في الناطحات دون غيرها لضمان عدم وقوع كوارث لا سمح الله .
المصدر المدينة

فتح مظاريف الجسر البري بين الرياض وجدة الشهر المقبل

الموانئ تبدأ تطبيق قرار التخفيض فتح مظاريف الجسر البري بين الرياض وجدة الشهر المقبل

سعد السريع ـ الرياض

كشف وزير النقل ورئيس مجلس إدارة المؤسسة العامة للموانئ الدكتور جبارة عيد الصريصري انه تم تطبيق قرار مجلس الوزراء بالتخفيض 50 بالمائة على البضائع ابتداء من يوم أول أمس مشيرا إلى انه سوف يتم اتباع آلية محددة لكيفية تطبيق هذا القرار. وأوضح الصريصري بعد اجتماع مجلس إدارة المؤسسة العامة للموانئ أمس الثلاثاء انه سوف يتم الشهر القادم فتح مظاريف العرض المالي للبدء في مشروع برنامج الجسر البري بين مدينة الرياض وجدة . وأشار إلى انه تمت مناقشة فكرة تحويل المؤسسة العامة للموانئ الى هيئة عامة موضحا أن هناك سعيا لجعل الموانئ ذات مرونة لاتخاذ القرار والأداء بعيدا عن أن تكون هناك فكرة ميناء يقوم على تجارة حرة. واطلع مجلس إدارة المؤسسة على الحساب الختامي للمؤسسة العامة للموانئ للعام المالي 1426ـ 1427 هـ ووافق عليه بالإضافة إلى الموافقة على تعيين مراجع حسابات خارجي لمراجعة حسابات المؤسسة العامة للموانئ 27ـ 28 هـ . كما اقر المجلس قواعد وشروط إنشاء الشركات ارصفة خاصة خارج حدود الموانئ العامة لاستخدامها في تصدير منتجاتها كما وافق على البدء في تنفيذ الخطة الخاصة بتطوير وتدريب وتأهيل القوى العاملة في الموانئ. واستعرض تقرير أداء الموانئ السعودية العام الماضي وما حققته من نمو مطرد حيث زادت كمية البضائع المناولة في الموانئ السعودية بنسبة 5,23 بالمائه مقارنة بنفس الفترة من العام السابق كما حققت زيادة في مناولة الحاويات حيث تمت مناولة 4,2 مليون حاوية قياسية بزيادة بلغت 8,95 بالمائة عن إعداد الحاويات خلال عام 2006م. فيما بلغت إيرادات المؤسسة للعام 2007 م مبلغ 2,473 مليون ريال بينما بلغت الإيرادات لعام 2006م مبلغ 2,346 مليون ريال بنسبة زيادة 5,42 بالمائة. كما حققت المؤسسة فائضا في إيراداتها عن مصروفاتها لعام 2007م بلغ 1,715 مليون ريال بنسبة فائض 326 بالمائة حيث بلغت مصروفات المؤسسة لعام 2007 م مبلغ 758 مليون ريال في حين بلغت إيراداتها لنفس الفترة 2,473 مليون ريال . وتعكس هذه الزيادات الكبيرة قدرة الموانئ السعودية على استيعاب المزيد من حركة النمو في التجارة البحرية العالمية ونجاح الموانئ في استقطاب المزيد من التجارة البحرية العابرة . يذكر ان الموانئ السعودية تشهد نقلة نوعية سواء في الإجراءات المتبعة أو الإمكانات والتجهيزات الحديثة المصدر اليوم

ترسية مشروع مياه شرق جدة بـ170 مليون ريال

ترسية مشروع مياه شرق جدة بـ170 مليون ريال

عبدالعزيز غزاوي (جدة)

تمت ترسية مشروع ايصال المياه لشرق مدينة جدة، على احدى الشركات الوطنية، ستمدد شبكة المياه من منطقة عسفان وصولاً الى طريق مكة القديم، بتكلفة تصل الى 170 مليون ريال.

واوضح مدير عام المياه بجدة المهندس عبدالرحمن المحمدي ان عدم ايصال المياه الى المخططات في ابحر يعود الى قلة الكميات الواردة من خليص، مشيراً الى ان هذه المشكلة ستنتهي مع تشغيل محطة الشعيبة العائمة.

وفي ذات السياق يتوقع محافظ المؤسسة العامة لتحلية المياه المالحة فهيد الشريف وصول البارجة التي تحمل محطة التحلية العائمة في شهر ربيع الاول القادم والتي ستنتج 50 الف متر مكعب من المياه مشيراً الى ان تشغيل محطة التحلية بالليث سيكون في شهر ذي الحجة القادم، بطاقة انتاجية تصل الى 9 آلاف متر مكعب من المياه. مشيراً الى ان تشغيل محطة التحلية بالليث سيكون في شهر ذي الحجة القادم بطاقة انتاجية تصل الى 9 آلاف متر مكعب من المياه بتكلفة 126.5 مليون ريال كما سيتم تشغيل محطة تحلية القنفذة في شهر شعبان القادم بطاقة انتاجية تبلغ 9 آلاف متر مكعب من المياه بتكلفة 134 مليون ريال.
جريدة عكاظ

الإنترنت تلتقط الفرص السانحة في عصر تراجع أسعار العقارات

الإنترنت تلتقط الفرص السانحة في عصر تراجع أسعار العقارات

توفر الوقت والجهد في البحث عن العقار المناسب وتكشف الأسعار السائدة ومدى قربه من الخدمات والمدارس

البحث عن العقار يبدأ أحيانا على الانترنت («الشرق الاوسط»)

لندن: «الشرق الأوسط»
لم يعد البحث عن العقار المناسب للاستثمار عملية مكلفة للوقت والجهد وتستدعي تجنيد شركات عقارية، فالانترنت أصبحت الوسيط المثالي في تحديد أنواع العقار المناسب للاستثمار، خصوصا في عصر تراجع الأسعار وظهور الفرص الاستثمارية السانحة. كما ان الشبكة تتيح للمستثمر معلومات مكثفة عن المنطقة التي يقع فيها العقار والأسعار السائدة وقيمة ضريبة العقار المحلية بالاضافة الى الخدمات التي يستفيد منها العقار مثل المدارس القريبة والمطاعم والمستشفيات.

وتقدم مواقع عقارية جولات بالفيديو في أرجاء العقار مع تحديد مساحات الأرض ومشاهد يطل عليها العقار. ويمكن عن طريق الاتصال الالكتروني تحديد موعد لمشاهدة العقار على الطبيعة بعد اجراء كافة الابحاث المطلوبة والتأكد من ان العقار مناسب للاستثمار. ليس هذا فقط، بل ان المواقع العقارية المتقدمة تتيح ايضا فرصة متابعة مسار عملية الشراء، بعد التسجيل على موقع آمن، للتأكد ان الاجراءات القانونية تسير على ما يرام.

وبالطبع لا تقدم كافة المواقع في الوقت الحاضر هذا المستوى من الخدمات، كما ان بعضها يقدم جوانب من الخدمات المطلوبة دون اخرى. ولكنها جميعا تطور خدماتها نحو هدف اتاحة فرصة الاستثمار العقاري عن بعد من دون المتابعة اليومية السائدة حاليا. وهي تلغي المسافات الجغرافية التي كان يتحتم على الباحث عن العقار ان يقطعها في رحلة البحث عن الوحدة السكنية المناسبة، عبر مشاهداته لدى شركات العقار او متابعة اعلانات العقار. وتتيح الشبكة ايضا تصنيف البحث من حيث السعر المناسب او الموقع او الحجم.

وفي بريطانيا مثلا يعتبر موقع شركة «رايت موف» Rightmove.com هو الاكبر على الاطلاق حيث يحتوي على 980 الف عقار في بريطانيا، اي اكبر بثلاثة اضعاف من اقرب منافسيه مثل «برايم لوكيشن» Primelocation.com او «بروبرتي فايندر» Propertyfinder.com. وتعمل كل المواقع على المبدأ نفسه، اي بفرض رسوم على البائع لكي يعرض عقاره على الموقع وتشجيع مستخدمي الموقع على التسجيل لديه، الامر الذي يتيح قاعدة تسويق مهمة لشركات العقار.

وانضم الى السوق هذا الاسبوع موقع جديد اسمه «غلوبريكس» Globrix.com يعمل بأسلوب مختلف، فهو لا يفرض رسوما وإنما يعرض العقارات المتاحة على المواقع الاخرى. وهو يصل المستثمر حاليا بمعلومات عن حوالي نصف مليون عقار. ويعمل هذا الموقع مثل «غوغل» عقاري بحيث يمكن البحث عن عقار من اي زاوية مطلوبة حتى ولو كانت مساحة الحديقة الخارجية او وجود بلكون او حمام سباحة في العقار، فالاختيار لم يعد طلب شقة بعدد غرف محدد بمبلغ معين. وتتيح بعض المواقع شراء تقارير عقارية عن العقار وعن المنطقة تشمل معلومات قد تهم بعض المشترين مثل مستوى المدارس في المنطقة او تاريخ العقار من سجلات الاراضي وعدد الصفقات السابقة التي جرت على العقار وقيمة كل منها. وفي الوقت نفسه تسعى كل المواقع الى تسهيل عملية البحث عن العقار والعثور على العقار المناسب للمشتري وعدم اتخامه بمعلومات لا يحتاج اليها.

فبعض المواقع مثلا تعتمد على سرعة توصيل المعلومة عبر الرسائل الهاتفية السريعة لتنبيه المستثمر الى وجود عقار مناسب له في السوق. وتأتي هذه الخدمة كمتابعة لمعايير معينة يطلبها المشتري وينتظر ان تعرض في السوق.

وعمليا يمكن للمشتري العربي مثلا ان يبحث في عدة مواقع عن العقار المطلوب، وسوف يجد ان بعض المواقع ما زالت تقليدية تعرض له معلومات مختصرة عن العقار مع صورة له او عدة صور والثمن المطلوب فيه. في مواقع اخرى سوف يجد عرض مالتيميديا بالفيديو للعقارات وما حولها. ويستطيع زائر هذه المواقع ان يتجول فيها عبر فيديو مصور، يسمى «بودكاست»، عبر 360 زاوية وان يتجول بالغرف مع وصف مسموع لاوصاف العقار، وبعض هذه العقارات مربوط بخريطة غوغل العالمية بحيث يتعرف المشاهد على موقعها في العالم. ويرتبط بعض المواقع بمواقع لاسعار صرف العملات حتى يتعرف المستثمر ايضا على سعر العقار بأي عملة يرغبها.

ونشأت في لندن في الشهور الأخيرة شركات متخصصة في تصميم جولات العقار الالكترونية لصالح شركات العقار الكبيرة مثل نايت فرانك وتشسترتون. ومن اهم الشركات المتخصصة التي تستفيد من هذا التحول في السوق شركة «ريل بروبرتي تورز» Real Property Tours. وتستمر بعض هذه الجولات الافتراضية ما بين 90 ثانية الى ثلاث دقائق او اكثر، وهي مفيدة للمشترين الاجانب الذين لا تتاح لهم فرص المشاهدة على الطبيعة قبل اتخاذ قرار الاستثمار. وهناك بعض القصص لمشاهير اشتروا عقارات في لندن بعد ان شاهدوها على الانترنت بهذا الاسلوب من لوس انجليس او مواقع اخرى بعيدة عن اوروبا.

ويقول متخصص في انتاج افلام العقار اسمه لي هيليار ان كل عقار يعرض بخلفية موسيقية مناسبة له، فالعقارات الفاخرة في حي تشيلسي مثلا تعرض على وقع موسيقى الجاز، بينما تعرض القصور الريفية العريقة على انغام موسيقى كلاسيكية. ويضيف ان شركات العقار تطلب منه الان ان يزود الافلام بشرح تفصيلي بصوت محترف لمزايا ومعالم العقار، لكي تصاحب افلام عرضه للمستثمرين. وهناك بعض الهواة الذين يعرضون ملامح عقارات يملكونها على مواقع شخصية مثل «يوتيوب» و«ماي سبيس».

وتعتمد معظم مشاريع العقار السياحية حاليا على بث الانترنت المعروف باسم «بودكاست» وهو يشبه الى حد كبير شريط فيديو قصيرا لا يتعلق بالعقار والموقع فقط، بل يعرض ابعاد المنطقة التي يقع فيها مع شرح وعرض حي لبعض مظاهر الحياة فيها. وبالطبع لا تتوقع الشركات ان يكون قرار الشراء في هذه المواقع بناء على مشاهدة الفيديو وحده، وانما تأمل ان يحفز هذا الفيديو المزيد من الطلب على شراء العقار لمن لا تتاح له فرصة زيارة الموقع بسهولة. ولا تقتصر هذه الافلام القصيرة على العقار المكتمل، بل تقدم بعض شركات العقار تصورا لما سوف تكون عليه مشاريع العقار الجديدة، بالخلط بين الواقع والخيال والصوت والرسوم المتحركة. وتعطي الافلام فكرة واضحة عما سوف تكون عليه العقارات بعد اكتمال اعمال البناء. وتصل الافكار في عالم العقار احيانا لأي ابعاد خيالية، حيث تدخل بعض شركات العلاقات العامة الى دنيا الخيال عبر مواقع شبابية عليها ملايين المشتركين لكي تعرض فيها مشروعات مطابقة للواقع او اخرى لم تبن بعد.

وكانت هذه العروض تستخدم احيانا للحصول على تراخيص البناء ولكنها تستخدم الآن بصورة متزايدة لتسويق العقار السكني والتجاري.

فماذا عن موجة التراجع العقاري الحالية وتأثيرها في تطور هذا التسويق الالكتروني؟ تعتقد بعض الشركات ان الكساد العقاري سوف يشجع على استخدام المزيد من التقنيات، لان المنافسة سوف تزداد ومعها رغبة البائعين للوصول الى المشترين بأقل التكاليف وبصورة فعالة. فتصوير افلام «بودكاست» ما زال يكلف الشركات حوالي نصف تكلفة طباعة «بروشرات» ورقية للموقع العقاري. لكن استخدام هذه التقنيات يقتصر في الوقت الحاضر على المشروعات الكبيرة، فهي لا تصلح، من حيث التكلفة، لتسويق شقة ثمنها 200 الف دولار. كذلك لا تصلح هذه الوسيلة لتسويق القصور الريفية والعقارات الفاخرة التي لا يرغب أصحابها في اصطحاب غرباء في جولة داخلها لاسباب امنية، حيث لا يريدون ان يكون الفيديو دليلا للصوص! وتعتمد العقارات الفاخرة على الأساليب التقليدية لمندوبي شراء يتفاوضون بالنيابة عن المستثمر، عبر بروشرات فاخرة بها كل المعلومات تتاح فقط لفئات معينة من السوق.

وحتى في حالات اخراج افلام بها تفاصيل عقارية حساسة تلجأ شركات تسويق العقار الى قصر توزيعها على فئات مهتمة بالعقار او عرضها على مواقع آمنة يدخلها المشتركون بعد التسجيل فيها. وتأمل شركات التسويق العقاري انه في خلال عدة سنوات سوف يمكن اجراء جولات افتراضية داخل العقارات المعروضة للبيع او حتى تلك التي لم تبن بعد، عن طريق ارتداء خوذات الكترونية والتجول بحرية داخل اروقة العقار. ولا تنسى بعض الشركات القائمة على مشروعات مماثلة الآن ان تضيف ايضا رائحة القهوة الطازجة اثناء هذه الجولات لكي تضيف الشعور المنزلي للمتجول. ولا تشعر شركات العقار بالخوف من التقنيات الجديدة التي ترى فيها روافد لزيادة نشاطها في السوق وليس منافسا لها في نشاطها. ومع ذلك هناك منافسة متزايدة على الانترنت من شركات تعرض خدمات بيع العقار بتكلفة ثابتة ارخص بكثير من تكلفة الشركات التقليدية التي تتقاضى في العادة نسبة اثنين في المائة من الثمن. فهناك مواقع تعرض بيع العقارات في بريطانيا بسعر 99 جنيها على الانترنت مع عدد غير محدود من الصور واستجابة هاتفية للاستفسارات. وفي الأشهر الاخيرة ظهرت شركة اسمها «هاوس ويب» تقدم الخدمة نفسها بنصف الثمن. وتحاول العديد من شركات البيع بالتجزئة دخول هذا السوق، وكان آخرها شركة سوبر ماركت معروفة اسمها «تسكو»، تسعى لتأسيس شركة تسويق عقاري على الانترنت.

لكن النسبة الغالبة من العقارات المباعة في السوق ما زالت تجري عبر شركات العقار التقليدية ذات الفروع. وارتفع عدد هذه الشركات بنسبة كبيرة في السنوات الاخيرة بالتناسب مع صعود اسعار العقار. وتشير احصاءات بريطانية الى ان عدد المشتغلين في صناعة تسويق العقار يبلغ حوالي 200 الف شخص، بزيادة 74 في المائة عما كان عليه العدد قبل عشر سنوات. لكن هذه الشركات عليها ان ترفع من قيمة تسويقها في المستقبل لكي تستمر في الاسواق، وفقا لرأي خبراء الادارة. ومن المتوقع ان يتكفل الكساد الحالي بخفض عدد شركات العقار في السوق. ويتوقع المشترون الآن مستويات متفوقة من الخدمة والمعلومات ليس فقط عن العقار وانما عن المنطقة المحيطة به ايضا، كما يريدون التجول الافتراضي عبر الفيديو داخل العقار ايضا.

لكن مع كل التقنيات المتاحة، فإن العامل الحاسم في اتخاذ القرار العقاري سوف يبقى كما هو: المشاهدة الفعلية هي الاساس في اتخاذ قرار الشراء.

آراء مستخدمي الخدمات: وتقول شرائح من المشترين في لندن ان تصفح العقارات على الانترنت يمنح المشتري فرصة التعرف على المتاح في السوق ومقارنته بالميزانية المتاحة. وابدى البعض اعجابه بموقع «غلوبريكس» الذي يتيح امكانية البحث عبر اختيار العديد من المعالم العقارية مثل البلكونات او الحدائق. ويهتم المتصفحون ايضا بسهولة البحث، لذلك يبدون اعجابهم ايضا بموقع «رايت موف». لكن العديد من المواقع الاخرى طالها الانتقاد لكثافة الاعلانات عليها، او تقديمها عقارات غير تلك التي يطلبها المتصفح، او لكونها بطيئة في تقديم الخدمات. وكان من الواضح ان هناك الكثير من العقارات المعروضة للبيع في الوقت الحاضر، فالبحث بمعايير عامة يمكن ان يفرز مئات العقارات في مناطق جغرافية صغيرة نسبية لا تتعدى عشرة اميال مربعة داخل لندن مثلا. وهذا الوضع يمكن ان يكون منجما ذهبيا لمستثمر العقار الذي يبحث عن الفرص. لكن الاختيار يحتاج الى كثير من الوقت والجهد لتحديد العقار المناسب. وتفوق موقع «غلوبركس» في نظر العديد من الباحثين، لانه يحصر البحث في عدد قليل من العقارات وفق الاختيارات العديدة بحيث يجد المستثمر ما يبحث عنه فورا.

وتنصح بعض اوساط السوق المشترين بالتريث قبل الشراء، لأن اتجاه السوق في الوقت الحاضر سلبي وقد يعني هذا الوضع ان الانتظار عدة اشهر اخرى قد يعني الشراء بأسعار ارخص. لكن توقعات السوق ليست مضمونة، كما ان شراء العقارات احيانا يكون مسألة عاطفية للحصول على العقار المناسب بأي ثمن. فلن يفيد المشتري اذا هبطت اسعار السوق مع اختفاء العقار المفضل لديه من السوق. وفي كل الاحوال فإن اجراء الابحاث بالاضافة الى الاعتماد على التقنيات الحديثة وابحاث الآخرين هما العامل الحاسم في الحصول على العقار المطلوب.

السوق العقارى و أسس التقييم

السوق العقارى و أسس التقييم

خواص السوق العقارى :-

هو سوق يتميز بالخواص التالية :-

· المنتجات قابلة للتبادل .

· يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .

· تدخل قليل جداً من الحكومة .

· سهولة توفير المنتج و سهولة نقله .

السوق المثالي :-

هو سوق كفء فى أعلى درجات الكفاءة

السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي :-

· المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .

· عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .

· فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق " سوق بائعين " أو " سوق مشترين " .

· السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية – قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .

· العقارات لا يمكن نقلها .

· للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .

خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :-

1) عدم قابلية نقل العقارات :

نظرا لان العقارات غير قابلة للنقل فان العقارات كسلعة تختلف اختلافا أساسيا عن السلع الأخرى القابلة للنقل و التى يؤثر مكان بيعها على أسعار النقل فقط أما فى حالة العقارات فلأنها غير قابلة للنقل فان اكبر و أهم عامل مؤثر على سعر العقارات هو الموقع أولا و الموقع ثانيا و الموقع ثالثا لأن الأرض لا يمكن توفيرها حسب العرض الكبير و لا يمكن نقلها من حيث الطلب ضعيف كما ان الأرض لا يمكن تخزينها إلى حين يراد استعمالها . و بائع العقار يمكنه عن طريق الإعلان إظهار خواص السلعة و لكن الشئ الوحيد الذى لا يمكن له عملة هو نقل السلعة .

2) توافر المعلومات :-

يجب على المقيم البحث عن الكثير من المعلومات لخاصة بالاقتصاد و المناخ السياسي و الاجتماعي و حالة البيئة لأي منطقة و التعداد و متوسط الدخل لسكان المنطقة ليمكن له عمل تحليل مناسب لسعر أى عقار بالمنطقة .

3) تحليل السوق :-

تحليل السوق يجب ان يشمل البيانات السكانية ( التعداد , توزيع الأعمار , نوعية السكان , متوسط الدخل , التعليم , الزواج ) .

و يمكن تحسين تحليل السوق بتقسيمه إلى أجزاء ذات خواص محددة مثل :-

- رغبات السكان فى نوعية العقار ( سكن متوسط , سكن فاخر ..... , أنشطة مهنية , أنشطة ترفيهية , خدمات تعليمية )

و عن طريق معرفة بيانات عن السكان Demography يمكن تقدير الطلب المحتمل على العقارات و مستوى العقارات المطلوبة و نوعية و حجم الخدمات المطلوبة لأي منطقة .

و تعتبر دراسة " الطاقة الاستيعابية " Absorbing Capacity " لأي منطقة احد الدراسات الهامة لتحليل السوق فهي دراسة عدد الوحدات السكنية و الغير سكنية التى يمكن شغلها فى فترة زمنية محددة فى منطقة واحدة .. و المعروض الموجود لأي منطقة يجب وضعة فى عين الاعتبار فى ضوء لطلب المتاح و فى ضوء نسبة الأشغال و الفراغات المتوقعة مستقبلا باختصار هل هناك حادة لبناء جديد أولا ؟ !

فى الولايات المتحدة فى الثمانينات حدثت ظاهرة :-

“ Over Building “

و نتج عنها منشات لم يتم شغلها حتى التسعينات مثل ما شابه المدن الجديدة حيث تم بناء اكبر من الطلب الذى يتحمله السوق نتيجة ضعف الدراسات السكانية التى تحدد العرض و الطلب .

" الطاقة الاستيعابية " لأي منطقة يجب أن تكون جزء من دراسة الجدوى للتحقق من احتمال نجاح أى مشروع جديد .

دراسة الجدوى لأي مشروع جديد يجب ان تهتم بكل الظروف المستقبلية و التدخلات الحكومية المؤثرة على المشروع مثل شق الطرق أو سن قوانين جديدة تؤثر على الملكية العقارية أو إيجارات العقارات .... الخ .

4) تكلفة التمويل :-

تكلفة التمويل هو الفائدة المدفوعة على القرض العقارى على هيئة فوائد أو ما شابه كلما ارتفع تكلفة التمويل قل الطلب و العكس صحيح تكلفة التمويل أحيانا تعتمد على توفير النقود و اتزان العملة أمام العملات الأجنبية و حجم الطلب على النقود Money Sapply و بالتالى المناخ الاقتصادي العام . و هى عوامل تخرج عن نطاق السوق العقارى و لكنها تؤثر فيه تأثير اساسى .

مصادر رأس المال و أنواع القروض :-

تمويل قصير الأجل : لمشاريع الإنشاء Construction Loan

تمويل طويل الأجل : Mortgage

أنواع التمويل :-

- إقراض Debt investors

- مشاركة Equity investors

التمويل العقارى هو مديونية على مالك العقار للممول لقاء تكلفة تمويل و ضمان لسداد هذه المديونية و لذلك فتغير سعر العقار يكون لصالح أو ضد صاحب العقار فقط .

العناصر التى تخلق قيمة السلع :-

هناك أربعة عناصر تخلق قيمة لأي سلعة و هى :-

* الطلب على السلعة : Demand

يعبر عنه وجود مشترين للسلعة .

* استخدام السلعة : Utility

هو ان يوجد فائدة فى استخدام السلعة .

* ندرة السلعة : Scarcity

تحدث حين لا يكون هناك عرض كافى متوفر .

* قابلية نقل ملكية السلعة من شخص لأخر . Transferability

حين تتوفر جميع العناصر السابقة يصبح للسلعة قيمة يمكن تقييمها و حسابها و كمية النقود الواجب دفعها لنقل ملكية السلعة هى ثمن السلعة .

فى كثير من الأحيان توجد قواعد و قوانين للمنظمات الحكومية و المالية تتطلب قيمة العقار خلاف تلك التى يستخدمها المشترين لنقل الملكية و هى أنواع متعددة من القيمة تخدم الأهداف التى تستخدم من اجلها مثل :-

Assessd value , Mortgage loan value , Capitalized value , Book value , Value in use , Cash value , Improved value , Insurable value , Appraised value , Exchange value , Liquidation value , Investment value , Rental value , Salvage value , Depreciated value , Replacement value , Leased fee value , Leasehold value, Going – Concern value .

كل تعريف سابق يستخدم خاص فمثلاً :-

عند الاقتراض بغرض الشراء يكون البحث عن

Market value

أو Depreciated cost value

أو Rental value

حسب طريقة التقييم المستخدم .

أما فى حالة الضرائب العقارية فيكون الحساب

عن طريق Assessed value

أو العوايد.

تعريف سعر السوق ؟ Market Price

القيمة التقديرية الأكثر احتمالا التى يمكن ان يغلها العقار فى سوق مفتوح و منافس معرض لشكل ظروف السوق العادل و بحيث يتصرف كل من البائع و المشترى بمهارة و علم بحالة السوق و بفرض ان السعر غير متأثر بشروط تمويل غي عادية .

و التعريف يبنى على :-

( 1 ) البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .

( 2 ) كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .

( 3 ) تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .

( 4 ) الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .

( 5 ) الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .

ثمن البيع :-

الثمن الذى يتم به البيع الفعلي و هذا يمكن ان تختلف عن سعر السوق ( صعوداً و هبوطاً ) و يؤثر على هذا السعر رغبة البائع أو المشترى فى إتمام الصفقة فى فترة زمنية معينة قد تؤثر على قدرة أيهما فى التفاوض من ناحية أخرى قد يوافق البائع على بيع سريع باعتبار الوقت هو مال ( بيع سريع مع خسارة بعض المال .

التكلفة :-

الثمن المدفوع للحصول على سلعة هو تكلفتها للمشترى ثمن التكلفة إلى المشترى معين قد لا يكون مثيل لثمن التكلفة لشخص أخر ( اختلاف ثمن الشراء باختلاف الأشخاص .

ثمن تكلفة العقار هو ثمن شراء الأرض و البناء عليها و ليس بالضرورة ثمن بيعها .

القيمة الاستثمارية :-

هي قيمة العقار لشخص معين بالنظر إلى حالته المالية و التدفقات لنقدية لديه الوضع الضريبي أحيانا لبعض المستثمرين يقتضى شراء استثمارات قد تكون خاسرة ماليا على المدى القصير و بالتالى لا قيمة لها لمستثمر أخر الخسارة العقارية أحيانا تستخدم لمكسب استثماري بعيد المدى .

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :-

(1) عوامل طبيعية و بيئية :-

مثل المناخ , مكان العقار من حيث توجد إخطار طبيعية و يوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم تأثير البيئة على العقارات .

(2) عوامل اقتصادية :-

أسعار العقارات مرتبطة بدورة الاقتصاد الرأسمالي يدور فى موجات من الارتفاع و الانخفاض بدأت بحوالي سنه بعد الحرب العالمية الأولى ووصلت إلى حوالي من 3 : 5 سنوات فى التسعينات سعر العقارات مرتبط الاقتصاد صعوداً أو هبوطاً .

(3) القوانين الحكومية :-

القوانين المتعلقة بالبناء و الهدم و الإيجارات و تخصيص المناطق لها علاقة مباشرة بأسعار العقارات .

(4) الظروف الاجتماعية :-

مثل متوسط الدخل الذوق العام الظروف الديموجرافية ( سن الأفراد ) الوعي البيئي .

أسس تحديد القيمة Value Principles

من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟

(1) التوقع :- Anticipation

ثمن العقار يتأثر حتما بتوقع الأسعار مستقبلا .

توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-

- الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة ( المناطق لسياحية بالمدن الجديدة مثال ) .

- لعقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة .

- العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سبه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .

توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان كثيرة و هو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .

و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية .

(2) الاتزان : Balance

العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى سلعة ( كلما زاد لطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج التى تحدد لسعر تنطبق هنا و هى ( الأرض , العمالة , رأس المال , لإدارة ) الأرض يجب أن تكزن فى أفضل استخدام ( أراضى لمهندسين و هدم لعمارات القصيرة ) إذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل العمالة , رأس المال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى أفضل حالة لها .

(3) التغير : Change

السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .

(4) المنافسة Competition

مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و تختلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا ازداد الطلب .

قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخرين للمنطقة مما يخلق سوق عام ( حي الصاغة مثلاً ) أو قد ينتج عنه قله الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .

(5) التوافق Conformity

توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتنى بها ( مثال فيلا فى بولاق أو فيلا فى الزمالك ) فيلا ضخمة فى أبوتلات أو نفس الفيلا فى مارينا . ( توب المنطقة ) .

(6) المساهمة : Contribution

أى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن العقار ( مساهمة لإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة و إنما مقدار تأثيرها على السعر ) .

مثــــــــــــــال :-

إضافة حمام ثاني لشاليه الساحل الشمالي ثمن الحمام حوالي من 3000 إلى 8000 جنية الإضافة قد تكون فى حدود 20000 جنية . مثلاً ديكورات باهظة الثمن قد لا ترفع ثمن العقار بمقدار تكلفة هذه الديكورات .

(7) العوامل الخارجة : Externalities

لعوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار .

(8) عوامل الإنتاج الأربعة : Factors of Production

نظرية التوزيع هى التى بنيت عليها قيمة السلعة و هى ان قيمة السلعة تنبع من العوامل الأربعة :-

1- الأرض Land

2- العمالة Labor

3- رأس المال Capital

4- الإدارة Management

العائد على العناصر هو :-

1. عائد رأس المال : الفائدة .

2. عائد استعمال العمالة : المرتبات

3. عائد الأرض : الإيجار .

4. عائد الإدارة : الأرباح .

(9) النمو , الاتزان , الانحدار , إعادة التأهيل :-

Growth , Equilibrium , Decline, & Revitalization :

العقارات ستمر بالمراحل التالية :-

1. مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .

2. مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .

3. انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .

4. الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ) :

تحدث هذه المرحلة إذا تزايد الطلب فجأة على عقار قديم .

هذه المراحل تنطبق على عقار أو منطقة عقارية بأكملها .

(10) أعلى و أفضل استخدام :-

يعتبر أهم عامل فى تقييم الاراضى هو " معامل أعلى و أفضل استخدام " :

" Highest & best use " و هو الاستخدام القانوني المسموح به الأكثر احتمالاً للحدوث أى الاستخدام الذى سينتج عنه أعلى دخل .

هذا الاستخدام ينشأ من تحليل الموقع و طبيعة المنطقة و نوعية البناء المسموح بها على الأرض .

دراسة " أعلى و أفضل استخدام " تتم كجزء من دراسة الجدوى .

و يجب ان تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :-

· هدم العقار و بيع الموقع الخالي.

· هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .

· إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .

الاختبارات الأربعة لتحديد " الاستخدام الأعلى و الأفضل " :-

لتحديد الاستخدام الأعلى و الأفضل يجب ان يتوافر فيه الاعتبارات التالية :-

· ممكن فعلياً Physically Possible

· مسموح قانوناً Legally Permitted

· له جدوى اقتصادية Economically Feasible

· يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive

(11) قانون زيادة العائد أو انخفاض العائد :-

ليس كل التحسينات تعطى عائد يفوق تنفيذها .

التحسينات بالبناء عادة تصل إلى مرحلة ان الإضافة قد لا تخلق قيمة تعادل الإضافة و هى حالة قانون انخفاض العائد .

و فى حالة الإضافة التى تخلق عائد يفوقها يقال انه قانون زيادة العائد .

(12) الفرصة البديلة Opportunity Cost

عند تقييم العقارات التجارية يجب دراسة الفرص البديلة للاستخدامات المختلفة المقيم يجب عليه اختيار بدائل لسعر الخصم Discount rate للوصول إلى القيمة النهائية لرأس مال التدفقات النقدية .

(13) مبدأ التعويض Substitution

و يستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة بالعقارات الأخرى و حذف و إضافة فارق قيمة الأجزاء الغير متماثلة .

(14) العرض و الطلب Supply & Demand

أشهر مبدأ اقتصادي لتحديد سعر سلعة و يقوم على ارتفاع السعر بنقص العرض و ازدياد الطلب و العكس صحيح و ان السعر الفعلي للسلعة مبنى على اتزان العاملين .

الإنتاجية الفائضة :-

الفارق بين الدخل و المصروفات

= الدخل – ( رأس المال + الأرض + الإدارة + العمالة )

و هى تعرف فى الاقتصاد بإيجار الأرض ( العائد ) أو Land rent

طرق التقييم التقليدية :-

و هذه تنقسم إلى ثلاث طرق رئيسية و هى :-

1- طريقة حساب التكلفة :-

و تعتمد على الحساب الآتي :-

1- حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .

2- حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة للأعمال الغير مكتملة – أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء – و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .

3- حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد ( Physical Deterioration ) – و هذه يمكن علاجها بتكلفة مقبولة و اهلاكات فى لأداء التى قد تنتج من تغير احتياجات المجتمع ( Functional Obsolescence ) و هى أيضا قابلة للعلاج و لكن بتكلفة أعلى أو اهلاكات نتيجة عوامل خارجية ( External Obsolescence ) مثل تغير استخدام المنطقة – للأسوأ مثلاً – و هذه غالبا لا يمكن علاجها . و بإدخال معاملات هذه الاهلاكات الثلاثة يمكن حساب قيمة المنشأ الحالية .

2- طريقة البيوع السابقة :-

تعتمد هذه الطريقة أساساً على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات مماثلة للعقار .

موضع التقييم ( عقارات مقارنه ) و حيث انه من المستحيل إيجاد عقارين متماثلين تماماً فيجب عمل التعديلات المناسبة على أسعار العقارات المقارنة بخصم قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المقارن و إضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة لعقار التقييم و ذلك لحساب قيمة العقار موضوع التقييم .

3- طريقة حساب رأس مال الدخل :-

و هذه طريقة تنجح غالباً فى تقييم العقارات التجارية و تعتمد على حساب القيمة الحالية لرأس مال صافى التدفقات النقدية التى يغلها العقار خلال عمرة الاقتصادي . و تقتضى الطريقة الإلمام بإيرادات و مصروفات و اهلاكات العقار و معدل سعر الخصم المقبول على هذا النوع من الاستثمارات للوصول إلى رأس مال التدفقات النقدية خلال عمر العقار .

و المعتاد إلا تتفق هذه النتائج و على خبير التقييم المفاضلة بينها للوصول إلى أفضل قيمة تعبر عن حالة العقار .

الخلاصـــــــــــــة :-

المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .

أسس عملية التقييم

خطوات عملية التقييم :-

أ‌) تحديد موضوع التقييم :-

و تشمل تحديد :-

1- الموقع , المباني الموجودة .

2- تحديد نوع ملكية العقار المقيم .

3- تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .

4- تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .

5- تحديد تاريخ التقييم .

6- تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع طالب التقرير عن العوامل المحددة للتقييم .

من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم و فى كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات .

ب‌)تحديد المعلومات المطلوبة و مكان الحصول عليها :-

متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات المطلوبة و المناسبة لكل طريقة و يجب ان يكون المقيم ملم بكيفية جمع المعلومات و مصادرها .

ت‌)ج) جمع و تسجيل و التحقق من المعلومات :-

يمكن تقسيم المعلومات إلى :-

ج-1 ) معلومات عامة :-

البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة المجاورة .

ج-2 ) معلومات خاصة بالعقار :-

الموقع – البناء .

ج-3 ) معلومات خاصة بطريقة التقييم :-

- طريقة التكلفة .

- طريقة البيع السابق .

- طريقة رأسمال الدخل و المصروفات .

د ) تحديد أقصى و أفضل استخدام للعقار :-

لتحديد قوى السوق الضاغطة لاستغلال العقار لأقصى و أفضل استخدام ( أعلى ربحية فى استخدام العقار ) . هذا التحليل يقتضى مراعاة الموقع , إبعاد قطعة الأرض , نوعية و مسطح البناء , جميع الخواص الطبيعية الأخرى و مدى مواءمة هذه الخواص لمقتضيات السوق بمعنى هل يخدم أفضل و أحسن استخدام متطلبات السوق و التى توضحها مؤشرات السوق مثل العرض و الطلب ؟

هـ ) تقدير قيمة الأرض :-

يتم فى هذه المرحلة مقارنة الخواص الطبيعية و الخدمات المجاورة للموقع ( غير شاملة البناء ) بمثيلاتها بالمواقع القريبة التى لها أفضل و أحسن استخدام مماثل . بناءاً على ما سبق يتم تعديل سعر الأرض لتعكس الاختلافات الجوهرية بين موقع التقييم و المواقع المقارنة . و من هذه المقارنة و بالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر الأرض .

( تقييم الموقع ) ( Site valuation )

و ) تقدير قيمة المبنى ( التحسينات ) بأحد الطرق الثلاثة المعروفة :-

- طريقة التكلفة .

- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة .

- طريقة حساب القيمة الرأسمالية للدخل .

ز ) التوفيق بين النتائج السابقة :-

عادة الطرق السابقة لا تنتج قيمة واحدة للعقار .

المقيم لا يجب أبدا أن يأخذ القيمة المتوسطة و إنما يجب إعطاء الوزن الأكبر للطريقة التى تحظى بأكبر وزن مقارنة بالطرق الأخرى و التى تعكس بأكبر دقة قمة العقار .

ح ) إعداد التقرير النهائى للتقييم

هذا التقرير يجب ان يحوى المحددات التى وضع فى إطارها التقرير ( و هى قائمة بالشروط المحددة لصلاحية التقرير و محددة لدور المقيم و الظروف العامة التى وضع تحتها التقرير ) .

و ذلك لحماية المقيم أولا و لتوضيح ملابسات التقرير للقارئ ثانيا . كما يحوى التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التى اتبعها لإعداد التقرير و ذلك لصالح طالب التقرير و لأحكام توافق تقارير التقييم المختلفة و للحكم على التقرير بطريقة موحدة .

الأستاذ الدكتور / احمد رجائي أنيس

أستاذ المنشآت الخرسانية بكلية الهندسة جامعة القاهرة

و مدير مركز التقييم العقارى و تكنولوجيا البناء