أنظمة الصناديق العقارية تزيد جاذبية القطاع العقاري السعودي للاستثمارات
أحمد إبراهيم بن سعيدان - الاقتصادية
استطاعت سوق العقارات السعودية الحفاظ على رونقها الجذاب خلال العقود الماضية، كما استطاعت أن تثبت مع مرور الأيام رغم التحديات الصعبة التي مرت بها، أنها من أفضل الأنشطة الاستثمارية وأجداها، خاصة في ظل التقلبات الاقتصادية الحادة التي تمر بالعالم من حين إلى آخر ويتأثر بها الاقتصاد المحلي.
وفي سوق ضخمة بلغت حجمها أكثر من 1.3 تريليون ريال وطلب متنام على جميع قطاعاتها السكنية والتجارية، ومدنها الصناعية ومع ما مر بالاستثمار العقاري في وقت سابق من عقبات جمة ودورات ركود وانتعاش، التي كان آخرها تعثر بعض المساهمات العقارية، ووجود الكثير من الثغرات التي كانت سبباً في مشكلات قانونية وإدارية وتأثره البالغ بالسياسات المالية والنقدية ولما يميز هذا القطاع من لعب دور أساس في التنمية الاقتصادية المستدامة والديناميكية السريعة في توفير المتطلبات الأساسية للفرد والمجتمع، ولكونه قطاعا إبداعيا متطورا كان لا بد من إيجاد التشريعات الخاصة به والمنظمة لعمله حتى يتسنى لهذا القطاع النمو المطرد، وتحقيق العوائد المرجوة منه، وأن يتحول من نظام الاستثمار الفردي إلى نظام الاستثمار الجماعي.
من هنا قامت هيئة السوق المالية في الخامس عشر من تموز (يوليو) 2006 بعد إجراء الدراسات اللازمة واستبيان الآراء من أهل الخبرة والاختصاص بإقرار لائحة صناديق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية التي قوبلت بترحيب واسع في أوساط المساهمين والمستثمرين، على حد سواء، لما تميزت به هذه اللائحة من استيعاب لجميع اللوائح والنظم التي يتطلبها تنظيم الصناديق العقارية ولما احتوت عليه من مرونة جيدة تستوعب جميع المتغيرات المتسارعة في السوق العقارية، كما حرصت اللائحة على الحفاظ على أموال المساهمين والمستثمرين، وذلك لمعالجة أزمة الثقة التي مرت بها السوق العقارية (المساهمات العقارية المتعثرة) خلال الأعوام الماضية.
هنا تقرير أصدرته "كسب المالية" حول أبرز ملامح هذا التنظيم:
أولا: ميزات التنظيم
- وضع الأسس والقوانين المنظمة لعمل الصناديق العقارية وتحديد الجهة المسؤولة عنها.
- إخراج المساهمات العقارية من سيطرة العقلية الفردية إلى روح العمل الجماعي المؤسساتي.
- إشراك ذوي الخبرات في عملية التطوير، حيث تشترط اللائحة وجود مطوّر ومثمّن.
- وضع القوانين الحافظة لأموال المساهمين من حيث اشتراط فتح حساب باسم الصندوق وطريقة حفظ أصول الصندوق واشتراط وجود مكتب محاسب قانوني يتولى عملية مراجعة حساب الصندوق ووجود عضو مستقل بإدارة الصندوق.
- التأكيد الكامل على مبدئي الشفافية والإفصاح.
- إيجاد التشريعات الخاصة بالصناديق العقارية، التي ستدعم عملية الاستثمار العقاري الجماعي، وتفتح المجال أمام المستثمرين لخوض مشاريع ضخمة، كالمدن الصناعية والسياحية والاستثمار المباشر بالوحدات السكنية والتجارية.
ثانيا: نظرة عامة على التنظيم
حيث تهدف اللائحة إلى تنظيم تأسيس صناديق الاستثمار العقاري في السعودية، وطرح وحداتها وإدارتها، وحماية حقوق مالكيها، وتطبيق قواعد الإفصاح والشفافية عليها, مع عدم إخلالها بما ورد في لائحة الأشخاص المرخص لهم ولائحة أعمال الأوراق المالية.
وتشترط اللائحة لقيام الصندوق وجود الأطراف ذات العلاقة وهم:
مدير للصندوق، وأمين حفظ، وأعضاء مجلس إدارة، ومطور، ومثمن، ومحاسب قانوني.
وتعرف اللائحة صندوق الاستثمار العقاري بأنه برنامج استثماري عقاري مشترك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه بالمشاركة جماعيا في أرباح البرنامج، ويديره مدير الصندوق مقابل رسوم محددة.
أما مدير الصندوق، فهو شخص مرخص له بممارسة أعمال الإدارة بموجب لائحة الأشخاص المرخص لهم، ويكون مسؤولا عن إدارة أصول الصندوق وحفظها.
كما تشترط اللائحة وجود أعضاء مستقلين في مجلس إدارة الصندوق، ويشترط ألا يكونوا موظفين، ولا أعضاء مجلس إدارة لدى مدير الصندوق أو تابعين له أو أمناء حفظ للصندوق، وليسوا بذي علاقة جوهرية بعمل أو بعلاقة تعاقدية مع مدير الصندوق.
تشترط كذلك اللائحة للحصول على الترخيص أن يكون مقدم الطلب الذي يرغب في الحصول على موافقة الهيئة على طرح وحدات صندوق استثماري عقاري شخصاً مرخصاً له من الهيئة بممارسة أعمال الإدارة.
ويجب أن يتضمن الطلب تفاصيل الهيكل التنظيمي لمدير الصندوق ووصفاً لعملية اتخاذ قرارات الاستثمار، وتقديم دراسة جدوى اقتصادية للصندوق، وترشيح مطور لتنفيذ أغراض الصندوق. ويشترط أن تشمل البيانات والمعلومات نوع الصندوق، والغرض منه، والتاريخ المقترح لبدء نشاطه.
وبذلك احتفظت الهيئة بحقها في إجراء أي استقصاء تراه مناسبا للتأكد من صحة المعلومات التي يقدمها طالب الترخيص.
أنوع الصناديق
تفصل اللائحة أنواع صناديق الاستثمار العقاري وأغراضها بما يلي:
1 – التطوير الأولي ثم البيع: ويكون ذلك بتملك أرض خام ثم تطويرها وتقسيمها إلى أراض سكنية أو تجارية، ومن ثم بيعها، وإنهاء الصندوق.
2 – التطوير الإنشائي ثم البيع: ويكون ذلك بتملك أرض خام أو مطورة من أجل إنشاء وحدات سكنية أو تجارية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.
3 – التطوير الأولي أو الإنشائي، بهدف التأجير لمدة زمنية محددة، ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق.
ولحرص هيئة السوق المالية على إيجاد هامش مرونة جيد في لوائحها فقد نصت على أنه يجوز إنشاء أنواع أو أغراض أخرى من الصناديق غير ما ذكر بعد توافر ما تراه الهيئة من شروط ومتطلبات.
حيث يوجد العديد من الصناديق العقارية غير المشمولة بالأنواع الثلاثة من أهمها الصناديق العقارية للاستثمار المباشر، وهي الصناديق التي تعمد إلى الاستثمار المباشر بالمجمعات السكنية، والتجارية، والفنادق، والمنتجعات السياحية وغيرها، وتتميز هذه الصناديق بمردود استثماري جيد ومخاطر منخفضة.
مهام مجلس الإدارة
وحرصا من الهيئة على الحفاظ على أموال المساهمين، وأن يتحمل مدير الصندوق واجباته الكاملة فقد أوجبت اللائحة وجود مجلس إدارة للصندوق وحددت واجباته فيما يلي:
- التأكد من قيام مدير الصندوق بمسؤولياته بما يحقق مصلحة مالكي الوحدات وفقاً لشروط الصندوق وأحكامه وأحكام اللائحة.
- الموافقة على العقود والقرارات الجوهرية كعقود التطوير والحفظ والتسويق والتثمين.
- التأكد من التزام مدير الصندوق بالإفصاح عن المعلومات الجوهرية.
العمل بأمانة لمصلحة الصندوق، ومالكي الوحدات فيه، والعمل بإخلاص، والاهتمام وبذل الحرص المعقول.
أما إذا ارتأت الهيئة وجود مخالفات جوهرية أو تقصير أو إهمال، فإن الهيئة احتفظت بحقها في إصدار قرار مسبب باستبعاد جميع أعضاء مجلس الإدارة أو بعضهم إذا أرادت المصلحة بذلك.
كما أنها تُحَمِّل مدير الصندوق المسؤولية المالية عن أية خسائر ناتجة عن الأخطاء التي تحصل بسبب الإهمال أو سوء السلوك المعتمد.
وتركز اللائحة على ضرورة الإفصاح عن جميع المعلومات عن الصندوق، بما فيها أهداف الاستثمار في الصندوق وشروطه ومخاطره.
وأولت أهمية على حماية حقوق المساهمين من خلال سنها لأنظمة أصول الصندوق، حيث يجب أن تكون عقارات الصندوق مملوكة بموجب صك شرعي ساري المفعول ثبتت سلامته بموجب إفادة من الجهة المصدرة له، وأن تكون تلك العقارات موافقا على تخطيطها أو بنائها بإفادة رسمية من الأمانة أو البلدية المختصة، وأن يقوم مدير الصندوق بفتح حساب بنكي منفصل في أحد البنوك المحلية باسم الصندوق، وأن يقوم بتسجيل صك ملكية العقار باسم مدير الصندوق أو شركة تابعة له، وأن يقوم بفصل أصول الصندوق عن أي أصول أخرى بشكل مستقل، وأن يتولى حفظ أصول الصندوق أمين حفظ مرخص له بخدمات الحفظ.
أما الإشراف على الصندوق فيكون من قبل مجلس إدارة يعينه مدير الصندوق بعد أخذ موافقة الهيئة، وتعقد الاجتماعات، وتدار وفقا للقواعد التي تصدرها الهيئة، علما بأنه يجب أن يكون ثلث أعضاء مجلس الإدارة على الأقل أعضاء مستقلين وألا يقل عددهم عن اثنين في كل الحالات.
تداول وحدات الصندوق
وضعت اللائحة الضوابط التالية لآلية التداول لوحدات الصندوق:
- بعد انتهاء فترة الاشتراك لا يجوز لأي من الأطراف ذوي العلاقة شراء أي وحدة في الصندوق أو بيعها خلال فترة الصندوق.
- على مدير الصندوق وأمين الحفظ اتخاذ جميع الإجراءات التي يمكن أن تسهل تداول الوحدات أو نقل ملكيتها و تسجيلها.
- على مدير الصندوق الاحتفاظ بسجل طلبات الشراء وعروض البيع الخاصة بوحدات الصندوق.
- وعليه أيضا اطلاع المستثمرين الراغبين في البيع أو الشراء - على سجل طلبات الشراء وعروض البيع والسعر الاسترشادي للوحدة وتاريخه.
أما عن انقضاء الصندوق، فيكون بإحدى الحالات الثلاث التالية:
- انتهاء المدة المحددة للصندوق.
- تحقق الغرض الذي تم إنشاء الصندوق من أجله.
- توافر حالة من حالات الانقضاء التي تنص عليها شروط الصندوق وأحكامه.
تضارب المصالح والإفصاح عنها
نصت اللائحة على أنه لا يجوز لمدير الصندوق أو أي من تابعيه التصرف كأصيل لحسابه الخاص عند التعامل مع الصناديق التي يديرها.
أما عن التقارير المالية الأولية والسنوية:
- يقوم مدير الصندوق بإعداد القوائم المالية الأولية والسنوية، وفقاً لمعايير المحاسبة الصادرة عن الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين بشكل مستمر حتى انقضاء الصندوق.
- يجب أن يعتمد مجلس إدارة الصندوق القوائم المالية الأولية والسنوية، وأن يوقع عليها عضو مفوض من مجلس إدارة الصندوق.
- يجب أن تقدم القوائم المالية الأولية والسنوية إلى الهيئة فور اعتمادها من مجلس إدارة الصندوق.
- يعلن مدير الصندوق من خلال التطبيقات الإلكترونية التي تحددها الهيئة عن القوائم المالية الأولية والسنوية فور اعتمادها، ولا يجوز نشر هذه القوائم أو إرسالها إلى مالكي الوحدات قبل إعلانها.
- يجب على مدير الصندوق تزويد الهيئة بالقوائم الأولية بعد فحصها، وفقاً لمعايير المحاسبة والمراجعة الصادرة عن الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين، والإعلان عن القوائم المالية لمالكي الوحدات فور اعتمادها خلال مدة لا تتجاوز 25 يوماً من نهاية المدة المالية التي تشملها تلك القوائم.
- يجب على مدير الصندوق تزويد الهيئة بالقوائم المالية السنوية المدققة والإعلان عن القوائم المالية لمالكي الوحدات فور اعتمادها خلال مدة لا تتجاوز 40 يوماً من نهاية السنة المالية التي تشملها تلك القوائم.
- يجب أن يكون المحاسب القانوني للصندوق مرخصا له ممارسة العمل في المملكة، وأن يكون مستقلاً عن مدير الصندوق أو عن أي من تابعيه.
الاستثناء من متطلبات اللائحة
أجازت الهيئة أن تعفي مقدم طلب تأسيس الصندوق وطرح وحداته من تطبيق أي حكم من أحكام هذه اللائحة إذا رأت في ذلك مصلحة للمستثمرين.
متطلبات شروط صندوق الاستثمار العقاري
على مدير الصندوق عرض شروط الصندوق وأحكامه بطريقة سهلة الفهم والاستيعاب للمستثمرين، ويجب أن تشمل على المعلومات الآتية وفقاً للتسلسل الموضح:
- اسم الصندوق ونوعه.
- عنوان المقر الرئيس لمدير الصندوق والموقع الإلكتروني لأي معلومة عن الصندوق أو مديره.
- مدة الصندوق.
- أهداف الصندوق.
- وصف لغرض الصندوق وأهدافه الاستثمارية.
- ملخص للاستراتيجيات التي سيتبعها الصندوق لتحقيق أهدافه، ويشتمل كحد أدني على الآتي:
- وصف لنوع (أو أنواع) الأصول العقارية التي سيستثمر فيها الصندوق.
- أي سياسة ينتج عنها تركز الاستثمار في أصول عقارية من نوع معين أو منطقة جغرافية محددة.
- صلاحيات الاقتراض للصندوق وسياسة مدير الصندوق في ممارسة تلك الصلاحيات.
- وسائل وكيفية استثمار النقد المتوافر في الصندوق.
مخاطر الاستثمار في الصندوق
وضع ملخص بالمخاطر الرئيسة التي ينطوي عليها الاستثمار في الصندوق التي من شأنها أن تؤثر في استثمارات الصندوق وأي ظرف آخر قد يؤثر في قيمة صافي أصول الصندوق وعائد استثماره.
- التنبيه إلى أن الاستثمار في الصندوق لا يعني ضمان الربح أو عدم الخسارة.
الخلاصة
وبعد الاطلاع على أهم اللوائح والأنظمة المنظمة للصناديق العقارية يمكن التنبؤ بمستقبل مشرق وقطاع جاذب للاستثمارات في ظل رقابة صارمة وتشريعات مرنة.
