290 مليار دولار يحتاجها القطاع العقاري في المملكة خلال العشرين سنة المقبلة

سالم الشريف - الرياض/جريدة المدينة
كشف حمد بن محمد آل سعيدان رئيس مجلس ادارة شركة موطن العقارية عن حاجة القطاع العقاري في المملكة الى290 مليار دولار في العشرين سنة القادمة ، مشيرا إلى ضرورة إعادة النظر توفر مساكن جاهزة وبتكاليف معقولة من خلال إعادة النظر في تكاليف الإسكان ومواد البناء.

وذكر ان مجلس الشورى يبحث إقرار منظومة التمويل العقاري التي أعلنتها وزارة المالية والتي تعكف هيئة الخبراء بمجلس الوزراء على دراستها مع عدد من الوزارات ذات العلاقة بقطاع الإسكان والتمويل وكان فريق متخصص من وزارة المالية قد قام بدراسة تجارب ومنظومات التمويل العقاري في عدد من الدول التي تم اختيارها على أساس وضوح أنظمتها ورياديتها في أنظمة التمويل الإسكاني كالولايات المتحدة الأمريكية وبريطانيا وفرنسا وألمانيا والنمسا أو التقارب الاجتماعي كمصر والأردن وماليزيا وباكستان.

* بحكم ارتباطكم الوثيق بالعقار كم تتوقعون حاجة السوق العقاري في المملكة ؟

- يحتاج القطاع العقاري في المملكة الى290مليار دولار في العشرين سنة المقبلة ، كما يجب إعادة النظر في توفر مساكن جاهزة وبتكاليف معقولة من خلال إعادة النظر في تكاليف الإسكان ومواد البناء.

* هل تتوقع ان يسهم نظام الرهن العقاري في حل الكثير من العقبات التي تعترض السوق العقارية؟

- نتوقع ان يسهم تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقارية وذلك من خلال تسهيل عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات وتوافر المساكن بشكل كبير مما يؤدي إلى خفض نسبة التضخم التي سجلت ارتفاعا كبيرا في المملكة خلال العام الماضي ، متمنيا سرعة البدء في تفعيل وتطبيق النظام على ارض الواقع قبل تفاقم أسعار العقار واستمرار ارتفاع الأسعار غير المبرر.

والمملكة التي تعد اكبر الأسواق العقارية في منطقة الشرق الأوسط سوف تشهد في حالة إقرار النظام انطلاق شركات وصناديق تمويل عقارية سواء كانت لمستثمرين أو بنوك سعودية مما يسهم في فتح قنوات عدة للتمويل مما ينعكس ايجابيا على حركة السوق عموما وإتاحة الفرصة لذوي الدخول المحدودة والمتوسطة لتملك مساكنهم.

* هل هناك توجه لدى بعض الشركات العقارية في المملكة الى تحويل نشاطها؟

- نعم ، هناك توجه لعدد من الشركات العقارية في المملكة إلى تحويل نشاطها من تطوير العقارات في الأراضي إلى تطوير المساكن خاصة بعد إعلان الحكومة عن تشريع جديد في قطاع العقارات والمتعلقة بالقطاع الإسكاني بالإضافة إلى سعي اغلب الجهات الحكومية إلى تغطية الطلب الإسكاني في شريحة محددة.

ونطالب هنا بفعالية أكثر لجهات التمويل العقاري حيث تنحصر الجهات التي تقوم بمنح التمويل في البنوك وهي أشهرها حيث تقوم ثمانية بنوك بتقديم برامج للتمويل العقاري تقدر بنحو 3 في المائة من إجمالي التمويل، وهى نسبة صغيرة مما يوضح محدودية مساهمة البنوك في التمويل العقاري.

حيث ان هناك عددا من البنوك تضع مجموعة من الشروط لحصول العملاء على التمويل والعقاري ومنها، دخل شهري يراوح بين ثلاثة آلاف ريال وستة الاف ريال، والحد الأقصى للتمويل بمتوسط مليوني ريال، ومتوسط المدة بين خمس سنوات و25 عاما، يعتمد في معظمها على تحويل الراتب ، ولا تستطيع البنوك رفع نسبة التمويل العقاري بشكل مطلق لتلبية احتياجات السوق، ولكن هناك محددات بهدف المحافظة على تنويع مخاطر محفظة البنوك الاستثمارية ومتطلبات مؤسسة النقد العربي للمحافظة على أصول البنك، وهذا يجعل مساهمة البنوك مقيدة للاعتبارات السابقة.

وتوجد هناك شركات التمويل العقاري ولكن لم يصل دورها إلى المرجو منها ومنذ صدور لائحة صناديق الاستثمار العقارية لم يصدر إلا صندوق عقاري واحد، في حين أن إصدار الصناديق العقارية كان متاحا في السابق إلا أن إصدار الصناديق العقارية كان محدودا للغاية نحو ثلاثة صناديق مغلقة تقدر رؤوس أموالها بنحو 1.5 مليار ريال ويرجع عدم اهتمام البنوك بإنشاء صناديق عقارية إلى صعوبة التنفيذ بالمقارنة بالصناديق الأخرى مثل الأسهم بالإضافة إلى صندوق التنمية العقارية وهو المصدر الحكومي لمنح التمويل بشكل مدعوم وميسر وقد تم إنشاؤه في 1394هـ برأسمال 250 مليون ريال بهدف توفير المساكن عن طريق القروض الخاصة وهى قروض طويلة الأجل تقدم للمواطنين لتمويل بناء المساكن ويتم سدادها على مدار 25 سنة.

* بالنسبة للبيئة التشريعية والتنظيمية هل يمكن للسوق العقاري حمايتها؟

- يجب ان تتوافر البيئة التشريعية والتنظيمية وان تكون حاكمة ومتحكمة في توجيه جميع الأطراف وتملك من الأدوات الرقابية ما يمكنها من المتابعة والإشراف على السوق العقاري لحماية وحفظ حقوق جميع الأطراف وفض المنازعات وضرورة وجود تشريع لشركات التمويل العقاري لمزاولة عملها وتنظيم إجراءات وشروط منح التمويل وحفظ الحقوق لكل من شركة التمويل والعميل، وإجراءات وشروط التسنيد، والرهن العقاري لصالح شركة التمويل، وإجراءات التنفيذ وتسجيل العقار، وتأهيل القائمين على التنفيذ، ومعظمها موضوعات ذات صبغة قانونية وشرعية، يجب أن تناقش وتحسم حتى تجد هذه الشركات النور وتسهم في تفعيل السوق العقاري وتكتمل منظومة التمويل العقاري.

* شركة موطن كان لها السبق في دراسة مشكلة الاسكان ، ماذا تم في هذا الصدد ؟

شركة موطن العقارية أرادت أن تسهم في وضع حلول عملية للمشكلة الإسكانية بإعدادها لدراسة سوقية تعد الأولى من نوعها في المملكة ذات أسلوب علمي ودقيق مع إحدى شركات الدراسات والتسويق المتخصصة في الشأن العقاري في المملكة، تتناول معطيات استراتيجية عن سوق القطاع العقاري والنهضة الاقتصادية الكبيرة التي تعيشها البلاد، وذلك لتساهم في توفير احتياجات المملكة المتزايدة من الوحدات السكنية ومواكبة نسبة النمو في أعداد السكان في المدن الرئيسية في المملكة 4 في المائة .

حيث ان الدراسة تقوم على مسح ميداني للثلاث مدن الرئيسية لتحديد الشرائح المستهدفة، وطبيعة الطلب والاحتياجات في إقبالهم لشراء وحدات سكنية من فلل وشقق في مختلف أنواعها وبالتحديد وعلى نطاق تفصيلي أوسع متوسط الإنفاق السنوي للأسر في المدن الرئيسية، وتطور أعداد رخص البناء ودراسة وتحليل طبيعة وظروف المنافسة وسلوكيات واتجاهات الشرائح المستهدفة، لتحديد مستوى الطلب على شراء الوحدات السكنية المنوي إقامتها.

كما تهدف هذه الدراسة أيضا إلى إرساء وتحديد فرص تسويقية ضمن هذه المناطق، لإقامة أحياء سكنية تناسب مع طبيعة احتياجات الأسر في كل المناطق المستهدفة.

* وهل هناك توجه لتطوير مشاريعكم العقارية مستقبلا؟

- الشركة ستعمل على تطوير مشاريع عقارية مختلفة في البلاد، كما اننا سنعمل على تطوير التنمية العقارية والمنتج العقاري، من خلال رؤى وأهداف وضعتها الشركة رصدت بناء على دراسات علمية متعددة ودقيقة ونظرة واقعية لمستقبل السوق العقارية في المملكة.

و«موطن العقارية» تتوجه إلى تطوير وتنمية النشاط العقاري وتأسيس مفهوم جديد للإسكان الموجه لكافة فئات المجتمع السعودي وتهدف إلى تنفيذ المشاريع الكبرى لإنشاء المدن السكنية لمختلف الأفراد وإنشاء المدن الصناعية وخصوصاً السياحية والتي بلغ نموها 5.1%، وإيجاد مفهوم جديد للمساهمة في تطوير القطاع العقاري وطرح المشروعات العقارية المتعددة.

*ما توقعاتكم في نمو السوق العقاري خلال السنوات المقبله ؟

نتوقع أن تشهد السوق العقارية بالمملكة نمواً سريعاً خلال العامين القادمين 2009 و2010، مع الطفرة الإنشائية التي تشهدها المملكة، ونمو وفرة السيولة المستثمرة في هذا السوق الكبير.

* حجم السوق العقاري في المملكة بكم تقدرونه؟

- ضخامة السوق العقاري في المملكة يقدر حجمه بـ 1.2 تريليون ريال حيث حقق القطاع العقاري السعودي نمواً في رأس المال الثابت تجاوزت نسبته 40 في المائة بين عامي 2000 و2005 وارتفع قطاع العقار والتشييد في الناتج المحلي الإجمالي من 41.7 مليار ريال (11.12 مليار دولار) في عام 2000 إلى أكثر من 54.5 مليار ريال (14.53 مليار دولار) العام الماضي.

ويتم تداول ما يقرب من 200 مليار ريال سنوياً في السوق العقارية، إضافة إلى التطور الذي شهده القطاع العقاري خلال الأعوام الخمسة الماضية. ويرى الخبراء أن قيام مشروعات عقارية عملاقة خلال السنوات العشر القادمة في السوق السعودي سيحدث أكبر طفرة في هذه السوق وينعشها بشكل محفز للمزيد من الاستثمارات للدخول فيها.

ومع النهضة العقارية التي ستشهدها البلاد نحتاج إلى 2.9 مليون وحدة إسكان خلال الـ 20 سنة المقبلة ، فيما يقدر من يملكون منازل بـ 40 في المائة (ستة ملايين)، فيما بقي 60 في المائة من المواطنين مستأجرين أو ساكنين مع آبائهم (ثمانية ملايين) مقارنة بعدد المواطنين الإجمالي والمقدر بـ 14 مليون نسمة، بينما قدرت أعداد المساكن التي يجب إعادة بنائها في الفترة نفسها بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية.

وتعتبر المملكة من أكبر الدول في العالم من حيث النمو السكاني وأكبر عدد سكان بين دول مجلس التعاون الخليجي إذ أن 17 في المائة من إجمالي عدد السكان هم من الذكور غير السعوديين و8 في المائة من الإناث غير السعوديات. ويتركز أكبر عدد من السكان في الرياض (23 في المائة) ومكة المكرمة (24 في المائة) والمنطقة الشرقية (14 في المائة) بما يعادل (63 في المائة) من إجمالي عدد السكان.

ويرجع انتشار التخطيط الإسكاني إلى ظهور الأزمات الإسكانية في مختلف أرجاء العالم وخاصة نقص الوحدات السكنية التي لا تتوفر للسكان والمحاولة لإيجاد البرامج والبدائل لزيادة المخزون وتحسين الأوضاع السكنية وخاصة لذوي الدخل المحدود والمنخفض، وكذلك إلى الحد من الارتفاعات الخيالية للتكاليف الإسكانية.

وهنا يأتي دور شركة موطن العقارية بأخذ هذه المعطيات والأرقام والإحصاءات في الاعتبار لوضع دراسة مفصلة عن السوق السعودي واحتياجاته لتوفير مشاريع كبرى ذات جدوى اقتصادية.