عكاظ/ حامد عمر العطاس ـ جدة
كشف المهندس جمال برهان عضو الهيئة السعودية للمهندسين واستشاري التنمية العقارية والإسكان بأن الارتفاع الأخير لأسعار الأراضي بجدة يرجع لمضاربات هوامير الأراضي ولا توجد له أية مبررات واقعية، وأشار إلى أن أفضل طريقة لمعالجة هذه المشكلة ايجاد التثمين والتقييم العقاري وتفعيل تخصص مهندس التثمين العقاري، مبينا أن أمانة مدينة جدة تسعى بالتعاون مع القطاع الخاص لإيجاد حلول عاجلة للحد من الارتفاعات المتواصلة لأسعار الأراضي التي وصلت في بعض المناطق شمال جدة إلى أكثر من 300%.
تناقض مؤشر الأسعار
ما هي العوامل التي أدت لارتفاع أسعار العقار بجدة خلال الفترة الأخيرة؟
ـ في معظم بلدان العالم يرتبط ارتفاع أسعار العقار بمؤشرات العرض والطلب إلا أن ما يحصل في مدن المملكة من ارتفاعات في أسعار الأراضي تحديدا لا يرتبط بالمؤشرات الواقعية لحجم الطلب وانما بالمستثمرين الكبار والمضاربين في أسعار الأراضي، وليس المواطن الفرد هو المشتري النهائي والذي يمثل الطلب الواقعي في السوق.
وإذا تحدثنا عن الأراضي المطورة وارتفاع أسعارها نجد أن المؤشرات تؤكد تناقص القدرة الشرائية للأفراد خصوصا متوسطي الدخل لقطع الأراضي التي وصلت أسعارها في المدن الكبرى والمخططات التي تتوفر فيها الخدمات إلى أكثر من نصف مليون ريال، إذا نحن أمام تناقض واضح بين مؤشر ارتفاع الأسعار غير المبرر في الأراضي وبين المؤشر الواقعي للطلب.
وإذا عدنا إلى بداية ارتفاع الأسعار نجد أنها جاءت مباشرة بعد انهيار سوق الأسهم وعودة السيولة إلى سوق العقار..
وبالتالي نجد أن ما حدث من ارتفاعات يرتبط برغبات المستثمرين والمضاربين بعيدا عن المؤشرات الواقعية للطلب ومقدرات الأفراد في الشراء، والارتفاعات غير المبررة في ظل الرغبات الرأسمالية صاحبتها انحرافات من خلال الصفقات العقارية الوهمية لنشر تداولها في السوق وجذب المشترين للشراء بالأسعار المرتفعة، وهناك أيضا عوامل أخرى ساهمت في تضخم الأسعار وهو صدور التنظيم الجديد للمساهمات العقارية والتشدد فيه، حيث أنه ساهم في تقليص أعداد المخططات السكنية التي يتم تطويرها من خلال المساهمات بجانب قيام الجهات المختصة بوقف عشرات المساهمات العقارية في مختلف مناطق المملكة منذ أكثر من سنتين مع صدور النظام الجديد ولا تزال تلك المساهمات في انتظار الإفراج عنها واسترداد المواطنين لحقوقهم التي تصل إلى المليارات وأطلب هنا من الجهات المختصة أن تنظر بعين الاعتبار لموضوع المساهمات العقارية وإعادة النظر في التنظيم الجديد الذي ساهم في انخفاض أعداد مخططات الأراضي المطورة بالمملكة التي يتم عرضها بأسعار مناسبة للمواطنين (150ـ 250 ألف ريال) وتتوفر فيها الخدمات.. حيث نجد أن عدد المخططات المطورة التي طرحت للبيع للمواطنين الأفراد العام الماضي انخفض إلى أكثر من 90% قياسًا بأعوام سابقة.
كيف ترون أثر الأمر السامي بوقف استحكامات الأراضي والتعدي على الأراضي الحكومية على أسعار الأراضي..؟
ـ نحن كمواطنين نرفع الشكر إلى خادم الحرمين الشريفين على قراره الحكيم والعادل بوقف استحكامات الأراضي وكذلك التعدي على الأراضي بمساحات كبيرة وتطبيقها بجانب صدور القرارات السامية بتحويل العديد من الأراضي بمساحات شاسعة إلى منح لذوي الدخل المحدود وتخصيص بعضها لمشاريع الإسكان الميسر بالمملكة ونأمل أن يساهم ذلك في الحد من ارتفاع أسعار الأراضي واحتكارها من البعض. وأشير هنا إلى أن ارتفاع أسعار الأراضي السكنية ليس له ما يبرره خاصة إذا أخذنا مساحة أراضي المملكة قياسا إلى عدد السكان وهي من أعلى القياسات في العالم حيث نجد أن المخصص لكل مواطن من مساحة المملكة يصل إلى أكثر من 100 ألف متر مربع في الوقت الذي نجد فيه أن أكثر المواطنين من ذوي الدخل المحدود والمتوسط أصبحت ليست لديهم القدرة لشراء قطعة أرض بمساحة 400م لبناء مساكن لأسرهم.
مضاعفة الإيجارات
ماذا عن ارتفاع أسعار العقار للوحات السكنية التمليك والتأجير.؟
ـ ارتفاع أسعار الإيجارات وصل إلى أكثر من 50% في بعض مدن المملكة.
ويعود ذلك إلى عوامل عديدة من بينها انخفاض مشاريع التطوير والبناء للوحدات السكنية قبل أكثر من سنتين مع توجه السيولة الاستثمارية سابقا إلى سوق الأسهم.. وابتعاد المستثمرين في ذلك الوقت عن بناء العمائر السكنية.. ونحن نعيش تداعيات ما حصل سابقا في الوقت الحالي. ورغم تزايد الطلب على الإيجار مع زيادة أعداد السكان والأسر الجديدة نجد أن الارتفاعات في الإيجارات غير مبررة أيضا.. ولا شك أن الوضع الحالي يتطلب تشريع تنظيم يحد من استمرار ارتفاع إيجارات المساكن في الفترة القادمة بحيث لا تزيد معدلات الزيادة على 5% سنويا وكما هو متبع في بعض دول الخليج والكثير من دول العالم.
ومن جانب الوحدات السكنية المعروضة للتمليك نجد أيضا أن هناك ارتفاعا في أسعارها وصل إلى أكثر من 40 و50% في شقق التمليك والفلل السكنية بمدينة جدة حيث نجد أن متوسط سعر الشقة التمليك في المخططات الحديثة للشقة المكونة من 4 غرف ارتفع من 400 ألف ريال إلى 550 ألف ريال والشقق الكبيرة 6 غرف وصلت أسعار بعضها إلى أكثر من مليون ريال.
والفلل الدولكس وصلت في بعض أحياء شمال جدة إلى ما يقارب المليونين. ويرجع أكثر المطورين العقاريين ارتفاع الإيجارات إلى ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء خصوصا في الحديد المسلح الذي ارتفع بأكثر من 50%، وأمام ارتفاعات أسعار الوحدات السكنية المعروضة للتمليك يأتي التساؤل عن مقدرات الشريحة المستهدفة في شراء شقق التمليك أو الفلل السكنية، وبالرغم من برامج البنوك وشركات التمويل بالتقسيط إلا أننا نجد أن الأسعار الحالية لا تتوافق مع قدرات الغالبية العظمى من ذوي الدخل المتوسط سواء في الدفعة الأولى أو القسط الشهري الذي يصل عادة إلى أكثر من 5000 و7000 ريال شهريا وهذا وهو ما يتعارض مع الغالبية العظمى من ذوي الدخل المتوسط.
نعود إلى ظاهرة ارتفاع أسعار الأراضي بمدينة جدة والدراسة التي أعلنت عنها الأمانة بالتعاون مع القطاع الخاص من خلال المشرف العام على المرصد الحضري بأمانة مدينة جدة لتحديد مبررات ارتفاع أسعار الأراضي في بعض المناطق الذي وصل إلى أكثر من 300% في شمال جدة بمنطقة أبحر..؟!
ـ الدراسة سوف تؤكد حقيقة أن ما حصل من ارتفاعات في أسعار الأراضي خصوصا في منطقة أبحر شمال جدة يرتبط بالمضاربات وليس المبررات الواقعية من خلال معايير التثمين والتقييم العقاري المحترف.. والارتفاع بدأت شرارته بعد انهيار سوق الأسهم ومع عودة المستثمرين لسوق العقار.. وبالتالي الحركة عادت من خلال مستثمرين ومضاربين وليس أفراد مواطنين يمثلون الطلب الواقعي الفعلي وليس الوهمي من خلال المضاربات ورفع الأسعار بالصفقات الصورية.
وارتفعت الأسعار مع نشر المضاربين في أراضي أبحر للشائعات بأن الأسعار سوف ترتفع أكثر وأكثر لجذب المشترين وصغار المستثمرين للشراء بأسعار عالية وما حصل هنا من ارتفاعات أشبه بما حصل في أسهم المضاربة لبعض الشركات مع تضخم أسعارها سابقا بالرغم من أن أكثرها شركات خاسرة.
منع الغلاء
ماهي الحلول العملية للحد من ارتفاعات أسعار الأراضي والعقارات..؟
ـ وجود تقييم وتثمين عقاري عادل من خلال معايير واضحة وليس من خلال مبررات بعيدة عن مؤشرات السوق والتقييم الواقعي.. ونأمل هنا أن تسارع وزارة التجارة بالتعاون مع الهيئة السعودية للمهندسين في إصدار التنظيم الخاص بمهنة التثمين العقاري وتفعيل تخصص (مهندس تثمين عقاري) لمن لديهم خبرة سابقة في العمل العقاري وتصنيف المهنيين المتخصصين في هذا المجال خاصة مع بدء تنظيم الرهن العقاري وبالتالي تكون هناك مرجعيات عديدة محترفة ومنظمة في تقييم أسعار الأراضي وكشف الارتفاعات والمضاربات المبالغ فيها وغير المبررة في رفع أسعار العقارات وزيادة أعداد المهنيين في التقييم والتثمين العقاري يساهم في إنشاء هيئة أو جمعية للتثمين العقاري تساهم في رصد ارتفاعات الأسعار وتقييمها من خلال منهجية عملية احترافية.
من خلال عضويتكم في لجنة الإسكان بمحافظة جدة التي شكلها أمين مدينة جدة... ما هي الأعمال التي قامت بها اللجنة؟
ـ اللجنة عقدت عدة اجتماعات متواصلة على مدى عدة أشهر بمشاركة رئيس المجلس البلدي ومساعد الأمين للأراضي ومدير صندوق التنمية العقارية وأعضاء من القطاع الخاص وتركزت الاجتماعات على مناقشة قضية الإسكان بمدينة جدة والدور الذي يمكن لأمانة جدة المساهمة فيه في توفير المساكن الاقتصادية الميسرة للمواطنين وتم خلال الاجتماعات طرح عدة محاور من بينها العمل على تحويل منح الأراضي إلى مشاريع سكنية تقدم للمواطن وحدة سكنية بدلا من الأرض بالتعاون مع صندوق التنمية العقاري بجانب مساهمة أصحاب الأراضي والمخططات في تطوير مخططاتهم لمشاريع سكنية بالتعاون مع شركات تطوير وجهات تمويلية ودعم الأمانة وسوف نسعى خلال الفترة القادمة إلى مواصلة أعمال اللجنة وتفعيل النتائج والمقترحات بالتعاون مع عدة جهات خصوصا بعد أن أصبحت قضية الإسكان من أهم القضايا المعاصرة في المجتمع في ظل الاهتمام التي وجدته من الدولة في الفترة الأخيرة مع قرار إنشاء الهيئة العليا للإسكان وتفعيل دور صندوق التنمية العقار وإنشاء شركات عديدة لتمويل المساكن وأشير هنا إلى أن الوضع الحالي في ظل ارتفاعات أسعار الأراضي وتكاليف البناء يتطلب جهودا مضاعفة وقضية توفير المساكن للمواطنين ليس لها بدائل وخيارات عملية واقعية إلا من خلال التعاون الجاد بين القطاعين الحكومي والخاص وتجسيد فكرة مشاريع “الإسكان الوطني التعاوني” في مختلف مناطق المملكة.
كشف المهندس جمال برهان عضو الهيئة السعودية للمهندسين واستشاري التنمية العقارية والإسكان بأن الارتفاع الأخير لأسعار الأراضي بجدة يرجع لمضاربات هوامير الأراضي ولا توجد له أية مبررات واقعية، وأشار إلى أن أفضل طريقة لمعالجة هذه المشكلة ايجاد التثمين والتقييم العقاري وتفعيل تخصص مهندس التثمين العقاري، مبينا أن أمانة مدينة جدة تسعى بالتعاون مع القطاع الخاص لإيجاد حلول عاجلة للحد من الارتفاعات المتواصلة لأسعار الأراضي التي وصلت في بعض المناطق شمال جدة إلى أكثر من 300%.
تناقض مؤشر الأسعار
ما هي العوامل التي أدت لارتفاع أسعار العقار بجدة خلال الفترة الأخيرة؟
ـ في معظم بلدان العالم يرتبط ارتفاع أسعار العقار بمؤشرات العرض والطلب إلا أن ما يحصل في مدن المملكة من ارتفاعات في أسعار الأراضي تحديدا لا يرتبط بالمؤشرات الواقعية لحجم الطلب وانما بالمستثمرين الكبار والمضاربين في أسعار الأراضي، وليس المواطن الفرد هو المشتري النهائي والذي يمثل الطلب الواقعي في السوق.
وإذا تحدثنا عن الأراضي المطورة وارتفاع أسعارها نجد أن المؤشرات تؤكد تناقص القدرة الشرائية للأفراد خصوصا متوسطي الدخل لقطع الأراضي التي وصلت أسعارها في المدن الكبرى والمخططات التي تتوفر فيها الخدمات إلى أكثر من نصف مليون ريال، إذا نحن أمام تناقض واضح بين مؤشر ارتفاع الأسعار غير المبرر في الأراضي وبين المؤشر الواقعي للطلب.
وإذا عدنا إلى بداية ارتفاع الأسعار نجد أنها جاءت مباشرة بعد انهيار سوق الأسهم وعودة السيولة إلى سوق العقار..
وبالتالي نجد أن ما حدث من ارتفاعات يرتبط برغبات المستثمرين والمضاربين بعيدا عن المؤشرات الواقعية للطلب ومقدرات الأفراد في الشراء، والارتفاعات غير المبررة في ظل الرغبات الرأسمالية صاحبتها انحرافات من خلال الصفقات العقارية الوهمية لنشر تداولها في السوق وجذب المشترين للشراء بالأسعار المرتفعة، وهناك أيضا عوامل أخرى ساهمت في تضخم الأسعار وهو صدور التنظيم الجديد للمساهمات العقارية والتشدد فيه، حيث أنه ساهم في تقليص أعداد المخططات السكنية التي يتم تطويرها من خلال المساهمات بجانب قيام الجهات المختصة بوقف عشرات المساهمات العقارية في مختلف مناطق المملكة منذ أكثر من سنتين مع صدور النظام الجديد ولا تزال تلك المساهمات في انتظار الإفراج عنها واسترداد المواطنين لحقوقهم التي تصل إلى المليارات وأطلب هنا من الجهات المختصة أن تنظر بعين الاعتبار لموضوع المساهمات العقارية وإعادة النظر في التنظيم الجديد الذي ساهم في انخفاض أعداد مخططات الأراضي المطورة بالمملكة التي يتم عرضها بأسعار مناسبة للمواطنين (150ـ 250 ألف ريال) وتتوفر فيها الخدمات.. حيث نجد أن عدد المخططات المطورة التي طرحت للبيع للمواطنين الأفراد العام الماضي انخفض إلى أكثر من 90% قياسًا بأعوام سابقة.
كيف ترون أثر الأمر السامي بوقف استحكامات الأراضي والتعدي على الأراضي الحكومية على أسعار الأراضي..؟
ـ نحن كمواطنين نرفع الشكر إلى خادم الحرمين الشريفين على قراره الحكيم والعادل بوقف استحكامات الأراضي وكذلك التعدي على الأراضي بمساحات كبيرة وتطبيقها بجانب صدور القرارات السامية بتحويل العديد من الأراضي بمساحات شاسعة إلى منح لذوي الدخل المحدود وتخصيص بعضها لمشاريع الإسكان الميسر بالمملكة ونأمل أن يساهم ذلك في الحد من ارتفاع أسعار الأراضي واحتكارها من البعض. وأشير هنا إلى أن ارتفاع أسعار الأراضي السكنية ليس له ما يبرره خاصة إذا أخذنا مساحة أراضي المملكة قياسا إلى عدد السكان وهي من أعلى القياسات في العالم حيث نجد أن المخصص لكل مواطن من مساحة المملكة يصل إلى أكثر من 100 ألف متر مربع في الوقت الذي نجد فيه أن أكثر المواطنين من ذوي الدخل المحدود والمتوسط أصبحت ليست لديهم القدرة لشراء قطعة أرض بمساحة 400م لبناء مساكن لأسرهم.
مضاعفة الإيجارات
ماذا عن ارتفاع أسعار العقار للوحات السكنية التمليك والتأجير.؟
ـ ارتفاع أسعار الإيجارات وصل إلى أكثر من 50% في بعض مدن المملكة.
ويعود ذلك إلى عوامل عديدة من بينها انخفاض مشاريع التطوير والبناء للوحدات السكنية قبل أكثر من سنتين مع توجه السيولة الاستثمارية سابقا إلى سوق الأسهم.. وابتعاد المستثمرين في ذلك الوقت عن بناء العمائر السكنية.. ونحن نعيش تداعيات ما حصل سابقا في الوقت الحالي. ورغم تزايد الطلب على الإيجار مع زيادة أعداد السكان والأسر الجديدة نجد أن الارتفاعات في الإيجارات غير مبررة أيضا.. ولا شك أن الوضع الحالي يتطلب تشريع تنظيم يحد من استمرار ارتفاع إيجارات المساكن في الفترة القادمة بحيث لا تزيد معدلات الزيادة على 5% سنويا وكما هو متبع في بعض دول الخليج والكثير من دول العالم.
ومن جانب الوحدات السكنية المعروضة للتمليك نجد أيضا أن هناك ارتفاعا في أسعارها وصل إلى أكثر من 40 و50% في شقق التمليك والفلل السكنية بمدينة جدة حيث نجد أن متوسط سعر الشقة التمليك في المخططات الحديثة للشقة المكونة من 4 غرف ارتفع من 400 ألف ريال إلى 550 ألف ريال والشقق الكبيرة 6 غرف وصلت أسعار بعضها إلى أكثر من مليون ريال.
والفلل الدولكس وصلت في بعض أحياء شمال جدة إلى ما يقارب المليونين. ويرجع أكثر المطورين العقاريين ارتفاع الإيجارات إلى ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء خصوصا في الحديد المسلح الذي ارتفع بأكثر من 50%، وأمام ارتفاعات أسعار الوحدات السكنية المعروضة للتمليك يأتي التساؤل عن مقدرات الشريحة المستهدفة في شراء شقق التمليك أو الفلل السكنية، وبالرغم من برامج البنوك وشركات التمويل بالتقسيط إلا أننا نجد أن الأسعار الحالية لا تتوافق مع قدرات الغالبية العظمى من ذوي الدخل المتوسط سواء في الدفعة الأولى أو القسط الشهري الذي يصل عادة إلى أكثر من 5000 و7000 ريال شهريا وهذا وهو ما يتعارض مع الغالبية العظمى من ذوي الدخل المتوسط.
نعود إلى ظاهرة ارتفاع أسعار الأراضي بمدينة جدة والدراسة التي أعلنت عنها الأمانة بالتعاون مع القطاع الخاص من خلال المشرف العام على المرصد الحضري بأمانة مدينة جدة لتحديد مبررات ارتفاع أسعار الأراضي في بعض المناطق الذي وصل إلى أكثر من 300% في شمال جدة بمنطقة أبحر..؟!
ـ الدراسة سوف تؤكد حقيقة أن ما حصل من ارتفاعات في أسعار الأراضي خصوصا في منطقة أبحر شمال جدة يرتبط بالمضاربات وليس المبررات الواقعية من خلال معايير التثمين والتقييم العقاري المحترف.. والارتفاع بدأت شرارته بعد انهيار سوق الأسهم ومع عودة المستثمرين لسوق العقار.. وبالتالي الحركة عادت من خلال مستثمرين ومضاربين وليس أفراد مواطنين يمثلون الطلب الواقعي الفعلي وليس الوهمي من خلال المضاربات ورفع الأسعار بالصفقات الصورية.
وارتفعت الأسعار مع نشر المضاربين في أراضي أبحر للشائعات بأن الأسعار سوف ترتفع أكثر وأكثر لجذب المشترين وصغار المستثمرين للشراء بأسعار عالية وما حصل هنا من ارتفاعات أشبه بما حصل في أسهم المضاربة لبعض الشركات مع تضخم أسعارها سابقا بالرغم من أن أكثرها شركات خاسرة.
منع الغلاء
ماهي الحلول العملية للحد من ارتفاعات أسعار الأراضي والعقارات..؟
ـ وجود تقييم وتثمين عقاري عادل من خلال معايير واضحة وليس من خلال مبررات بعيدة عن مؤشرات السوق والتقييم الواقعي.. ونأمل هنا أن تسارع وزارة التجارة بالتعاون مع الهيئة السعودية للمهندسين في إصدار التنظيم الخاص بمهنة التثمين العقاري وتفعيل تخصص (مهندس تثمين عقاري) لمن لديهم خبرة سابقة في العمل العقاري وتصنيف المهنيين المتخصصين في هذا المجال خاصة مع بدء تنظيم الرهن العقاري وبالتالي تكون هناك مرجعيات عديدة محترفة ومنظمة في تقييم أسعار الأراضي وكشف الارتفاعات والمضاربات المبالغ فيها وغير المبررة في رفع أسعار العقارات وزيادة أعداد المهنيين في التقييم والتثمين العقاري يساهم في إنشاء هيئة أو جمعية للتثمين العقاري تساهم في رصد ارتفاعات الأسعار وتقييمها من خلال منهجية عملية احترافية.
من خلال عضويتكم في لجنة الإسكان بمحافظة جدة التي شكلها أمين مدينة جدة... ما هي الأعمال التي قامت بها اللجنة؟
ـ اللجنة عقدت عدة اجتماعات متواصلة على مدى عدة أشهر بمشاركة رئيس المجلس البلدي ومساعد الأمين للأراضي ومدير صندوق التنمية العقارية وأعضاء من القطاع الخاص وتركزت الاجتماعات على مناقشة قضية الإسكان بمدينة جدة والدور الذي يمكن لأمانة جدة المساهمة فيه في توفير المساكن الاقتصادية الميسرة للمواطنين وتم خلال الاجتماعات طرح عدة محاور من بينها العمل على تحويل منح الأراضي إلى مشاريع سكنية تقدم للمواطن وحدة سكنية بدلا من الأرض بالتعاون مع صندوق التنمية العقاري بجانب مساهمة أصحاب الأراضي والمخططات في تطوير مخططاتهم لمشاريع سكنية بالتعاون مع شركات تطوير وجهات تمويلية ودعم الأمانة وسوف نسعى خلال الفترة القادمة إلى مواصلة أعمال اللجنة وتفعيل النتائج والمقترحات بالتعاون مع عدة جهات خصوصا بعد أن أصبحت قضية الإسكان من أهم القضايا المعاصرة في المجتمع في ظل الاهتمام التي وجدته من الدولة في الفترة الأخيرة مع قرار إنشاء الهيئة العليا للإسكان وتفعيل دور صندوق التنمية العقار وإنشاء شركات عديدة لتمويل المساكن وأشير هنا إلى أن الوضع الحالي في ظل ارتفاعات أسعار الأراضي وتكاليف البناء يتطلب جهودا مضاعفة وقضية توفير المساكن للمواطنين ليس لها بدائل وخيارات عملية واقعية إلا من خلال التعاون الجاد بين القطاعين الحكومي والخاص وتجسيد فكرة مشاريع “الإسكان الوطني التعاوني” في مختلف مناطق المملكة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق