تحذير عالمي: انفجار فقاعة العقار يعرّض البنوك الخليجية للضعف

الاقتصادية/محمد الخنيفر وعبد الرحمن آل معافا من الرياض
جددت إحدى وكالات التصنيف العالمية البارحة تحذيراتها من طفرة القروض العقارية لدى البنوك الخليجية ومن الآثار التي ستحملها معها في حالة انفجار فقاعة العقار.

وأكدت "ستاندارد آند بورز" أن محافظ البنوك لم تختبر في حالة الهبوط الاقتصادي الحاد. وقالت "إننا نشعر بقلق خاص حول قطاع العقارات بالذات. إن حدوث صدمة هو من المخاطر الرئيسية التي نرصدها، في ضوء النمو العالي للقروض العقارية خلال السنوات الثلاث السابقة".

وقال محمد دمق كبير المحللين، "تواصل القروض العقارية طفرتها في منطقة الخليج، مما يزيد من قابلية تعريض الأنظمة البنكية للضعف.

فإذا انهار قطاع العقارات فإن البنوك الخليجية ستصاب بأضرار بالغة، لكن ليس هو السيناريو الأساسي الذي يقوم عليه تحليلنا، لأن الطلب على العقارات لا يزال عالياً ومن المتوقع أن يواصل مساندته للقطاع ككل".

في المقابل، استبعد خبراء في الاقتصاد المحلي ظهور فقاعة عقار بسبب طفرة القروض العقارية لدى البنوك الخليجية، وذلك بسبب محدودية القروض العقارية في نظام المصارف السعودية.

مزيداً من التفاصيل:

جددت إحدى وكالات التصنيف العالمية البارحة تحذيراتها من طفرة القروض العقارية لدى البنوك الخليجية ومن الآثار التي ستحملها معها في حالة انفجار فقاعة العقار.

وأكدت "ستاندارد أند بورز" أن محافظ البنوك لم تختبر في حالة الهبوط الاقتصادي الحاد.

وقالت "إننا نشعر بقلق خاص حول قطاع العقارات بالذات. إن حدوث صدمة هو من المخاطر الرئيسية التي نرصدها، في ضوء النمو العالي للقروض العقارية خلال السنوات الثلاث السابقة".

وقال محمد دمق كبير المحللين، "تواصل القروض العقارية طفرتها في منطقة الخليج، مما يزيد من قابلية تعريض الأنظمة البنكية للضعف. فإذا انهار قطاع العقارات فإن البنوك الخليجية ستصاب بأضرار بالغة، لكن ليس هو السيناريو الأساسي الذي يقوم عليه تحليلنا، لأن الطلب على العقارات لا يزال عالياً ومن المتوقع أن يواصل مساندته للقطاع ككل".

في المقابل، استبعد خبراء في الاقتصاد المحلي ظهور فقاعة عقار بسبب طفرة القروض العقارية لدى البنوك الخليجية، وذلك بسبب محدودية القروض العقارية في نظام المصارف السعودية، فضلا عن أن العقارات لا تزال في أيدي العقاريين وهم الذين يتاجرون بها من خلال صفقات وهمية لرفع أسعارها.

وتوقع محمد العمران المحلل المالي ألا تتأثر البنوك السعودية إطلاقا بمثل هذه المخاوف نتيجة لمحدودية وجود قروض عقارية في النظام المصرفي السعودي الذي يعتمد بشكل رئيسي على الإقراض التجاري (للشركات والمؤسسات) بضمان الأصول والإيرادات أو على القروض الاستهلاكية (للأفراد) بضمان الرواتب ومكافآت نهاية الخدمة.

وقال نعتقد أن بعض البنوك الخليجية ستتأثر بهذه المخاوف وتحديدا البنوك في الإمارات، حيث إن القروض المصرفية هناك تعتمد بشكل كبير على التمويل العقاري، وهذا ما قد يعرضها لهزات مالية فيما لو هبطت أسعار الوحدات السكنية هناك بشكل كبير.

من جهته أكد نبيل المبارك المحلل المالي أن جميع المواطنين في الدول الخليجية وخاصة في المملكة، يتمنون أن تظهر فقاعة عقار حقيقية بسبب أن المواطنين في المملكة لا يمتلكون عقارات لأنفسهم.

وقال المبارك إن فقاعة العقار لن تظهر إلا بعد أن تبدأ الشركات المطورة للعقار في العمل والتي تسهل تملك العقارات للمواطنين بحيث يشتري المواطن منزلا بـ 700 ألف ريال. وأضاف أنه لا يزال من يمتلك العقار في المملكة هم العقاريون الذين ينفذون صفقات وهمية، حيث إن المواطنين ذوي الدخل الشهري الذي يراوح بين 20 و30 ألف ريال لا يستطيعون تملك العقار.

وكشفت "ستاندارد" أن بعض الدول الخليجية اتخذت في الآونة الأخيرة خطوات وقائية للحيلولة دون أن يعمل تصحيح في قطاع العقارات على إلحاق الضرر بالنظام البنكي.

ووفقا للتقرير نفسه، فإنه في عام 2007 كان أداء البنوك الخليجية التي تصدر لها تقييمات ائتمانية (وعددها 28 بنكاً)، ممتازاً، وإن كان أدنى بقليل من أدائها خلال العامين 2005 و 2006، حين تعززت الأرباح بالرسوم المتحصلة من الوساطة المالية في الاكتتابات العامة الأولية. وقد بلغ متوسط العائد على الموجودات للبنوك 2.8 في المائة في عام 2007، مقارنة بـ 3.2 في المائة في عام 2006.

وتواصل البنوك الخليجية التمتع بتكلفة متدنية للمخاطر وسط بيئة اقتصادية مريحة، حيث بلغت نسبتها 5.7 في المائة من الإيرادات في المتوسط في عام 2007 بالنسبة للبنوك الـ 28، هذا إلى جانب الكفاءة القوية، حيث بلغت نسبة النفقات خارج نطاق الفوائد إلى إجمالي الإيرادات 32.7 في المائة في المتوسط. وقد تدهورت هذه النسبة قليلاً في عام 2007، على خلفية النمو المتدني للإيرادات وارتفاع التكاليف المرتبطة بالأعمال وتوسعة شبكة الفروع.

وأضاف "وفي المستقبل نتوقع أن يتواصل الأداء المالي المتين للبنوك الخليجية في الوقت الذي يظل فيه قدر كبير من الفرص غير المستغَلة في منطقة الخليج.

ولكن الهوامش واقعة تحت ضغط متزايد. فقد هبطت نسبة صافي الدخل من الفوائد إلى متوسط الموجودات لتصل إلى 2.6 في المائة في عام 2007 بعد أن كانت 2.9 في المائة في عام 2006. ثم إن التنافس على الأسعار يشهد الآن اشتداداً في منطقة الخليج، والبنوك التي كانت فيما مضى تتنافس بالدرجة الأولى حول مستوى الخدمات أصبحت الآن تنظر بشكل متزايد إلى الأسعار كذلك.

ولكن من المتوقع أن تعوض أحجام التعاملات عن هوامش الفوائد المتدنية".

من جانب آخر، فإن الدخل المتعلق بالفوائد يعود الآن ليصبح العنصر الرئيسي في الأداء المالي للبنوك الخليجية، وذلك بعد أن تبخرت المكاسب المرتبطة بالبورصة.

في عام 2007 جاء أكثر من 58 في المائة من إيرادات البنوك الخليجية من عملياتها الأساسية القائمة على إقراض المقترضين من أموال المودِعين، بعد أن كانت النسبة 53.4 في المائة خلال طفرة البورصة في عام 2005. وفي المستقبل فإننا نتوقع أن تظل الأرباح تميل بصورة كبيرة في اتجاه الدخل المتحصل من الفوائد في الوقت الذي تواصل فيها محافظ القروض توسعها ونموها.

وذكر تقرير وكالة التصنيف العالمية أن البنوك الخليجية تواصل تمتعها بنوعية قوية من الموجودات. بنهاية عام 2007 بلغت نسبة القروض غير المنتجة إلى إجمالي القروض 2.3 في المائة في المتوسط، مقارنة بنحو 7 في المائة بنهاية عام 2003.

من جانب آخر تضخمت محافظ القروض وظلت كميات القروض غير المنتجة في وضع مستقر نسبياً، حيث استند ذلك ليس فقط على البيئة الاقتصادية الجيدة، وإنما كذلك على أنظمة إدارة مخاطر المشاريع التي تحسنت بصورة كبيرة في الفترة الأخيرة.

وفي رأينا أنه بالنسبة لتلك البنوك فإن إدراك المخاطر في وضع لا بأس به، ويتم تطوير الأدوات، وتُحدَّد شهية المخاطر على نحو جيد.

كذلك يظل الوضع قوياً بالنسبة لتغطية الديون غير المنتجة عن طريق مخصصات الديون المعدومة، والتي بلغت 133.6 في المائة بنهاية عام 2007.

وبيّن التقرير أنه خلال السنوات الخمس السابقة كان نمو القروض في وضع طيب وسط الظروف الاقتصادية القوية. ولكن الوجه الآخر لهذه الصورة هو أن هذه المحافظ لم تُختبَر بعد في حالة الهبوط الاقتصادي الحاد. لاحظ أن هذا ليس هو السيناريو الأساسي الذي يقوم عليه تحليلنا.

وإنما نرى بدلاً من ذلك بصورة عامة الإمكانيات الاقتصادية المشرقة للمنطقة، ولكننا نشعر بقلق خاص حول قطاع العقارات بالذات, إن حدوث صدمة هو من المخاطر الرئيسية التي نرصدها، في ضوء النمو العالي للقروض العقارية خلال السنوات الثلاث السابقة.

وأوضح تقرير "ستاندارد أند بورز" قطاع العقارات لا يزال أحد المصادر الرئيسية المحتملة للمخاطر تحمل قيود البنوك الخليجية قدراً كبيراً من القروض الفتية في ميزانياتها العمومية.

وهذه القروض لم تُختبَر بعد في ظل التغيرات الاقتصادية، مثل الانكشاف النشط والمتزايد أمام قطاع العقارات في المنطقة.
وأضاف التقرير أن القروض العقارية تواصل طفرتها في منطقة الخليج، مما يزيد من قابلية تعريض الأنظمة البنكية للضعف، فإذا انهار قطاع العقارات فإن البنوك الخليجية ستصاب بأضرار بالغة.

لكن ليس هو السيناريو الأساسي الذي يقوم عليه تحليلنا، لأن الطلب على العقارات لا يزال عالياً، ومن المتوقع أن يواصل مساندته للقطاع ككل. وقد اتخذت الأجهزة الرقابية في بعض الأسواق خطوات وقائية للحيلولة دون أن يعمل تصحيح في قطاع العقارات على إلحاق الضرر بالنظام البنكي.

ففي قطر، على سبيل المثال، لا تستطيع البنوك إقراض أكثر من 65 في المائة من قيمة المشروع، كما أن الانكشاف الإجمالي لقطاع العقارات له حد أعلى هو 150 في المائة من إجمالي حقوق الملكية في البنوك التقليدية و 200 في المائة في البنوك الإسلامية.

وهذه الحدود، إلى جانب الإمكانيات الطيبة لقطاع العقارات الناجمة عن الطلب الكبير على المساكن في المنطقة، تعطي عنصراً من الراحة إلى حد ما في الوقت الذي يتسارع فيه نمو القروض.

من جانب آخر فإن الفروق بين مواعيد استحقاق القروض طويلة الأجل للعملاء والقروض قصيرة الأجل التي يأخذها البنك لتمويل عملياته، هذه الفروق تشهد توسعاً في الميزانيات العمومية للبنوك الخليجية، لأنها تعتمد على في تمويلها بالدرجة الأولى على ودائع العملاء، بالإضافة إلى عقود لقروض ذات استحقاق قصيرة الأجل.

ومما يخفف من هذه المشكلة الثبات النسبي للودائع وتحسن إمكانيات البنوك الخليجية في الدخول إلى الأسواق الرأسمالية.