كيف تستثمر في العقار وأين ؟

جريدة القبس/إيمان عطية تستطلع «فايننشال تايمز» آراء عدد من المختصين والمستثمرين حول أفضل الفرص العقارية حول العالم اليوم. وترواحت الأجوبة بين فرص في أوروبا وأخرى في الولايات المتحدة الأميركية، ولم تظهر منطقة الشرق الأوسط بين الدول التي فيها فرص حاليا «لا يلدغ المرء من جحر مرتين» يلخص هذا المثل المزاج السائد حاليا عند الكثير من المستثمرين في المجال العقاري، وينطبق ذلك تحديدا على اولئك الذين استثمروا في ذروة الطفرة العقارية ليكتشفوا بعدها ان ما اعتقدوا انه سيكون بمنزلة الانطلاقة تبين انه حافة الهاوية ان عودة المكافآت المالية وشعور افضل بالامان الوظيفي واسعار الفائدة المنخفضة، بدأت تشفي الاضرار التي لحقت بالجيوب والذات، ومعها بدأ الكثير من المستثمرين بالبحث بنشاط عن عقارات وفي ذهنهم قاعدة وارين بوفيت للشراء «توّخَ الخوف عندما يكون الاخرون جشعين .. وكن جشعا عندما يكون الاخرون خائفين في ما يلي خبراء في صناعة العقار يكشفون في اي مكان في العالم وفي اي نوع من العقار سيتثمرون مبلغ و قدره 100 ألف جنيه استرليني ..  اذا ما كانت بحوزتهم، لتحقيق افضل عائد ممكن ؟  فايننشال تايمز في صندوق للعقارات الفاخرة ستيوارت بيرن الرئيس التنفيذي السابق لهيئة مركز قطر المالي، ويملك محفظة عقارية في مواقع مختلفة من العالم: احد الخيارات المتاحة تكمن في استثمار المبلغ Hideaways Club (صندوق للاستثمار في العقارات الفاخرة) ويسمح هذا الصندوق للمستثمر بالوصول الى عقارات متعددة خلال السنة كما يقدم له ملكية جزئية فيها، وكون تلك العقارات تقع في جميع انحاء العالم فإن ذلك ينوع من مستوى المخاطر، ومن المناطق الاخرى التي ينبغي التفكير فيها، منطقة الشرق الاوسط، وتحديدا قطر والبحرين فكلتاهما غير مستغلتين على نحو كاف، وهما سوقان لهما اهمية استراتيجية، كما ان الكثير من الشركات تؤسس فيهما عملياتها في الوقت الراهن مما يجعل من القوى العاملة المتنامية فيهما بحاجة الى اسكان في المناطق المحيطة بلندن غاري ماك كوسلاند مطور عقاري يتخذ من لندن مقرا له، ومذيع في التلفزيون ومؤلف كتاب «كيف تجني مليونا من العقار»: ان الهدف الاساسي بالنسبة لي سينصب على شراء عقار يقدم «عائدا جيدا لجهة ايرادات الايجارات ونموا قويا في رأس المال»، وبالتالي فإنني سأبحث باتجاه المناطق المحيطة بلندن التي يقطنها من يرتحلون يوميا الى عملهم في العاصمة. ومنها على سبيل المثال شافورد هاندريد في ايسيكس فهي مدينة جديدة تقع الى جانب مركز ليكسايد للتسوق وفيها مرافق جيدة كالفنادق ومجمعات الترفيه. والاهم انها ترتبط بوسائل نقل قوية مع وسط لندن. المنطقة رخيصة وواعدة وسوف تستهوي من يعمل في العاصمة وميزانيته محدودة. عليكم بديترويت وميتشغان ايلا شيرمان، مديرة وورلد وايد انفيستمينتس في آسيا الباسيفيك. ذات خلفية مصرفية وتتخذ من سنغافورة مقرا لها، وقد استطاعت ان تبني محفظة عقارية عالمية خاصة بها. الآسيويون يشترون العقارات الاستثمارية في الولايات المتحدة وبريطانيا. فالدولار والاسترليني ضعيفان مقابل معظم العملات الآسيوية، وبالتالي فإن معدل الصرف الحالي يعمل لمصلحتهم  الركود الحالي في الولايات المتحدة يماثل في سوئه الكساد العظيم. فترات التباطؤ الاقتصادي السيئة هذه لا تتكرر كثيرا، لذلك فإن الزبائ‍ن يرون فيها فرصة لشراء عقارات جيدة النوعية، قابلة للتأجير، بأسعار منخفضة للغاية. ومن ضمن أفضل صفقات الاستثمار، نظام تأجير العقارات المستعادة في ديترويت وميتشغان. حيث يمكن الحصول على مساكن بثلاث واربع غرف نوم بمبلغ 45 ألف دولار و47 الف دولار، وهي اسعار تقل عن كلفة بنائها. كما أنها مبالغ تقل بنسبة %40 عن القيمة السوقية، التي هي اصلا منخفضة. ويحقق هذا النظام %21.5 كاجمالي لعائدات التأجير على العقارات المدارة بصورة كاملة من قبل وكالات محلية ذات خبرة. لقد اشترى بعض الآسيويون شوارع بأكملها. على الساحل الأسباني مارك ستوكلين رئيس الموقع العقاري الالكتروني: www.spanishpropertyinsight.com بالنسبة للعقارات الرئيسية على الساحل الاسباني، اعتقد اننا على عتبة فرصة هي الافضل للشراء منذ عقد. ولنأخذ مايوركا على سبيل المثال، التي فيها الكثير من الخيارات، فاذا بحثت جيدا، يمكن العثور على صفقات باسعار تعود الى 10/7 سنوات مضت. ومن الامثلة الحديثة في السوق، شقة باربع غرف في منطقة جيدة بسعر 200 الف يورو. اذن بــ100 الف جنيه استرليني، كل ما تحتاجه هو رهن عقاري بــ%50 وهو ما سيحصل عليه الشاري من دون صعوبة حتى في هذه الايام. لقد بدأ الالمان يعودون الى السوق ومايوركا ستظل دائما تتمتع بالرواج لدى اثرياء اوروبا. الاسعار سترتفع والوضع الاقتصادي يشرق شراء شقق في الأحياء الطلابية غراهام نوروود، صحافي متخصص في العقار ومؤلف كتاب «كيف تجني أرباحا في زمن الركود». كما يكتب في مدونة على الموقع: www.prpertynewshound.com بالنسبة لي، سأبحث عن فرص في لندن وباريس ونيويورك أو شنغهاي. وبمبلغ 100 ألف جنيه استرليني سأشتري شقة مستعملة، او اثنتين، اي ليست جديدة، ومتوسطة الجودة في الاحياء الطلابية التقليدية. فحتى الحكومات التي تعاني من ضائقة مالية تظل ملتزمة بأهدافها التعليمية الطموحة لمواطنيها من الشباب. وعندما تسوء الأمور، فإن العاطلين عن العمل يزيدون من مهاراتهم او يقدمون على تعلم مهن جديدة حتى يزيدوا من فرص توظيفهم، وبالتالي يظل التعليم المحرك الأقوى للمستأجرين. وتستقطب المدن الكبيرة، على نحو خاص، الطلبة الأجانب الذين يشكلون مصدر ربح جيد، للاستئجار على مدار السنة، وليس لفصل دراسي فقط، مما يرفع العائدات ويخفض من معدل الشواغر. في العقار السكني والاستثماري الأميركي ديفيد كوكس مدير مؤسسة بروبيرتي فرونتيرز المتخصصة في الاستثمار العقارية العالمية: المكان الابرز لاستثمار 100 الف جنيه استرليني في الوقت الراهن هي السوق الاميركية. بالنسبة لي سأضع اموالي في عقار مكتمل البناء يمكن تأجيره لمواطنين اميركيين. لم تكن طفرة العقار الاميركية بحجم الطفرة العقارية في بريطانيا، لكن الانهيار في الولايات المتحدة كان اكثر درامية، على الرغم من ان اساسيات القطاع العقاري الاميركي لا تبرر ذلك الانهيار، ولذلك اعتقد ان سوق الاسكان الاميركي مقيم باقل من قيمته الحقيقية. وبالنسبة لي سأذهب الى مناطق حيث قاعدة التوظيف جيدة، كجنوب كاليفورنيا واجزاء من تكساس، اوستن مثلا، حيث تنشط فيها اعمال النفط. كما تشكل واشنطن دي سي فرصة بسبب الوظائف الحكومية فيها. وسأبحث ايضا في البرازيل التي تتمتع باقتصاد قوي بالفعل. لكنني لن استثمر في العقارات السياحية، بل في اسكان المواطنين في مدن مثل ساو باولو او برازيليا حيث تعاني المنطقة نقصا في الاسكان للطبقة المتوسطة الصاعدة. ترقب عودة الفائدة إلى الارتفاع في الولايات المتحدة كتب جون هيلسون من واشنطن مقالا نشرته صحيفة وول ستريت جورنال تحت عنوان «الفدرالي يستعد لخطة الاحكام: برنانكي يمهد لاستراتيجية الفدرالي لتجفيف السيولة، لكن هذا التحول في السياسة يبقى على بعد اشهر» كتب فيه ان رئيس الاحتياطي الفدرالي بن برنانكي سوف يبدأ هذا الاسبوع عرض خطته لتجفيف الائتمان بمجرد ان يقرر الفدرالي ان الاقتصاد قد تعافى بالقدر الكافي، ويقول الكاتب ان حجر الزاوية لهذه الخطة سيتمثل في اداة جديدة اعطاها الكونغرس للبنك المركزي في اكتوبر 2008 وهي سعر فائدة يدفعه الفدرالي للبنوك على الاموال التي تتركها في الاحتياطي لدى البنك المركزي، وهذه الاداة المعروفة باسم (الفائدة على فائض الاحتياطات) هي الآن عند سعر %0.25 ولا يزال الفدرالي على مبعدة ستة اشهر على الاقل من زيادة اسعار الفائدة او البدء في تجفيف فيض الاموال التي ضخها في النظام المالي في 2008 و2009، لكن وبالتطلع قدما الى حين يكون الاقتصاد قوياً بما يكفي ليكفل احكام الائتمان، ظل المسؤولون يتناقشون طوال اشهر حول الدعائم المالية التي تسحب، ومتى يبدأون في سحبها، وما هي افضل السبل لايصال نيتهم وعندما يصبح الفدرالي مستعدا لكبح الفرامل، فهو يخطط لزيادة سعر الفائدة المدفوع على فائض الاحتياطيات، وفقا لمسؤولين من الفدرالي في مقابلات واحاديث اخيرا. وسوف يدفع سعر الفائدة الاعلى بالبنوك الى تحجيم الاموال التي كانت ستقرضها خلافا لذلك الى زبائن او بنوك اخرى، ويتوقع الفدرالي ان تساعد هذه المناورة في زيادة سعر فائدة قصير الاجل اساسي اخر، بما في ذلك سعر الفائدة على مخصصات الفدرالي في البنوك التي تقرض بعضها والذي ظل لزمن طويل الاداة الرئيسية لتوجيه دفة الاقتصاد، ويذكر الكاتب ان الاحتياطي الفدرالي في استجابة الى الازمة المالية الاسوأ في عقود، اتخذ اجراءات استثنائية للحيلولة من دون ركود اعمق ليخفض اسعار الفائدة القصيرة الاجل الى الصفر وطباعة مليارات الدولارات الى تخفيض معدلات الفائدة الطويلة الاجل، وسوف يتطلب تخليص نفسه من هذه الاجراءات مهارة وحظا في آن: : اذا كانت تحركات الفدرالي اسرع من اللازم، فقد يتسبب ذلك في تباطؤ اقتصادي اخر، واذا انتظر لفترة اطول من اللازم، فقد يؤدي ذلك الى اطلاق تضخم، واذ تحرك ببلادة فقد يؤدي ذلك الى نزع استقرار الاسواق بطرق تقوض التعافي الاقتصادي الوليد، ويحاول برنانكي وزملاؤه ان يشرحوا، للاسواق والرأي العام على حد سواء ان الفدرالي يملك استراتيجية خروج لتعزيز الثقة في قدرته على الامساك بناصية الاقتصاد