تحديد سقف القروض يمنع بيع العقارات لتعثر السداد

ملكية العقار تؤول للمستهلك عند استيفاء الشروط
عكاظ ـ جدة
أكد المحامي قيس ابراهيم الصقير أن للرهن العقاري عدة أبعاد تنطوي على خيارات مطروحة للمستهلك مما يستلزم الوقوف عندها حتى يتسنى له ادراك مستجدات وآثار هذه الصناعة من خلال ما سبق من سيناريوهات مرت على الأسواق الدولية.

وقال ان مفهوم التمويل العقاري يتعلق بمسألة سد حاجة المستهلك لتملك العقار عن طريق بقاء ملكيته للممول الى حين سداد مستحقات التمويل وحيث ان هذا لا يسري على تعريف الرهن الذي يقوم على مبدأ رهن ما يمتلكه المستهلك للحصول على خيارات متعلقة بالتمويل كالقروض الاستهلاكية أو قروض توسع النشاط التجاري فمن المهم تمييز الفارق بين مفهوم التمويل والرهن الذي يتعلق بتحديد مالك العقار قبل البدء في أي اجراء او خطوات قائمة على اتفاقية معينة فإذا كان المستهلك مالكا للعقار وأراد الحصول على تمويل مالي (سيولة نقدية) فإن العقار يقوم مقام الضامن لذلك التمويل عن طريق رهنه حسب نظام الرهن العقاري المزمع إدراجه في الأنظمة واللوائح.

أما اذا كان الممول مالكا للعقار وأراد المستهلك الحصول على برنامج تملك له فإن ذلك يسمى التمويل العقاري حيث ان ملكية العقار تبقى للممول ومن ثم تؤول الى المستهلك حين استيفاء مستحقات الاتفاقية حسب ما تقتضيه بنود العقد المبرم بينهما.

وأضاف ما يهمنا في هذا الصدد هو مناقشة بنود الاتفاقية التي تربط بين المستهلك والممول من خلال مقارنة ما سبق من تجارب في صناعة الرهن العقاري في الأسواق الدولية والكيفية التي يتم التعامل معها عندما تطرأ مستجدات تؤثر على حيوية الإنفاق ونشاط القطاعات المرتبطة في ذلك الاقتصاد والذي يستدعي أخذها في الاعتبار في نظام الرهن العقاري أزمة اسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة الامريكية وأضاف قامت اسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بتقديم ما يصل الى عشرة تريليونات دولار لاقراض المستهلك وتغذية معدلات الانفاق الاستهلاكي في أكبر اقتصاد في العالم. وهذا ما يفسر أهمية قطاع الاسكان كأحد موارد الدخل لتمويل الانفاق الاستهلاكي للفرد والذي يعد ببساطة ثلثي الانفاق العام في الاقتصاد الامريكي.

ويتبين من هذا ان مبدأ الرهن العقاري يقوم على مبدأ تغذية الانفاق الاستهلاكي في المقام الأول من خلال القروض المقدمة بعد رهن العقار. وبدأت عقبات أسواق الرهن العقاري بعد قيام بعض الشركات والمصارف باستهداف ذوي التقييم المالي الضعيف مع رفع معدل الفائدة مقابل الاقراض لارتفاع مخاطر عدم السداد وارتفاع كلفة تحصيل المديونية وهذا ما يسمى Subprime Market. بل زادت الرسوم المفروضة على طلبات الإقراض مع عدم توافر مصدر آخر للإقراض بالنسبة للمستهلك.

وعلى نحو متوقع ارتفعت تكاليف الإقراض مع تزايد كلفة الحملات التسويقية والتي تزامنت مع ارتفاع عدد طلبات الإقراض المرفوضة والتي اصابت ذلك القطاع بتباطؤ تراقبه الأسواق عن كثب.

وقال إن ما واجهته المؤسسات المالية في الولايات المتحدة من عقبات في اسواق الرهن العقاري ينحصر في عدم استيعاب المستهلك لشروط وبنود الاتفاقية المبرمة بين الممول والمستهلك عند اخذ خيار الرهن في الحسبان لتحقيق غايات تتعلق بالرفاهية أو أنماط استهلاكية.

وكان هذا درسا قاسيا لتلك المؤسسات التي لم توجد آلية مناسبة لتقييم المخاطر الناجمة عن عدم مجاراة وعي المستهلك لمستجدات أسواق الرهن العقاري في المقام الأول.

اذًا بداية عقبات أي اقتصاد يندرج فيه نظام الرهن العقاري هو انعدام الوضوح بين الممول والمستهلك والذي بدوره يتسبب في قلة الوعي المطلوب عند تطبيق هذا النظام في أي اقتصاد في العالم. والذي بدوره يحثنا على ادراج مسؤولية تثقيف المستهلك وإرساء الوعي كمسؤولية مشتركة مناطة بنا كرجال ممارسين للقانون والمؤسسات الحكومية ذات العلاقة كمؤسسة النقد العربي السعودي والتي تقوم بدور المصرف المركزي.

علاقة معدلات الفائدة بنظام الرهن

وأضاف ترتبط القروض الممنوحة من قبل مؤسسات التمويل الى المستهلك ارتباطا وثيقا بما يحدده المصرف المركزي لمعدلات الفائدة حيث تقوم المؤسسات المالية باتباع برنامج معين منبثق من معدلات الفائدة المحددة سلفا والتي تؤخذ فيها عدة عوامل تتعلق بالسيولة النقدية المخطط تسويقها كقروض استهلاكية وأيضا حجم التنافسية من قبل مؤسسات التمويل الأخرى.

ومن تلك العوامل نجد ان معدلات الفائدة تلك لها أثر بالغ في تحديد آلية القروض المتعلقة بالرهن.

ليس هذا فحسب بل من المهم مقارنة البرامج التمويلية المطروحة من حيث اختلاف طرق احتساب معدلات الفائدة بين المستهلك والممول كالتالي:

1) معدلات الفائدة الثابتة Fixed Rate Mortgage: ويتضمن هذا النوع من القروض المتعلقة بالرهن العقاري وضوح سقف المستحقات الواجبة على المستهلك وعدد أقساط السداد والزمن المترتب على استيفاء تلك المستحقات حيث يكون المستهلك مدركا بأن أقساط السداد ثابتة ولها فترة سداد ثابتة أيضا والتي سنوضح لاحقا بأن تطبيقها يعد الخيار الأمثل لتفادي عقبات أسواق الرهن.

2) معدلات الفائدة المعدلة :Adjustable Rate Mortgage ويحوي هذا النوع من التعاملات المتعلقة بالرهن تغير سقف معدلات الفائدة حسب ما يستجد من تغير لمعدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي أو حسب ما تراه مؤسسات التمويل من مستجدات تتعلق بمخاطر أسواق الرهن والذي كان أحد أسباب تعثر سداد المستحقات في أسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بسبب رفع معدلات الفائدة الأمريكية من 1% في 2003 الى 5.25% في 2006 مما شكل ارتفاعا لمبالغ الأقساط التي يتم تسديدها والذي بدوره تسبب بضغوط على قدرة المستهلك للوفاء بالتزاماته المالية تجاه القرض المرتبط بالرهن العقاري.

ومن المهم معرفة أن هذا النوع من القروض يبدأ بأقساط سداد يسيرة في السنة الأولى بسبب انخفاض معدلات الفائدة في بداية القرض ومن ثم تبدأ مرحلة رفع معدلات الفائدة حتى لو تم خفض معدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي والتي قد يشعر فيها المستهلك بضغوط مالية تجاه التزاماته المالية وترفع احتمالات ومعدلات تعثر السداد.

مع العلم انه على الممول الإشارة إلى أن معدل الفائدة يخضع لتعليمات مؤسسة النقد العربي السعودي والتي عليها القيام بالمسؤولية المناطة بها من حيث نشر الوعي وتثقيف المستهلك المستهدف في أسواق الرهن العقاري من خلال كتيبات وإصدارات عبر وسائل الإعلام لتفادي سيناريوهات مشابهة للكثير من الأسواق الدولية التي لم تقم بواجبها تجاه توعية المستهلك واحتواء المخاطر غير المدروسة من قبل مؤسسات التمويل.

أسواق الرهن العقاري الخليجية

مما سبق يتبين لنا أهمية دور المصرف المركزي في حيوية أسواق الرهن العقاري وبما أن السياسة النقدية للمصارف المركزية في الخليج تتماشى نسبيا مع السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي الأمريكي فإن اختلاف حجم وقوى نشاط اسواق الرهن العقاري الأمريكية عن حجم وقوى نشاط أسواق الرهن العقاري في الخليج يشكل تحديا كبيرا تجاه قدرة المصارف المركزية في الخليج على التفاعل وإيجاد الآليات المناسبة لاحتواء أي مستجدات قد تشكل عقبات في أسواق الرهن العقاري في الخليج.

زد على ذلك أن تعثر السداد من قبل المستهلك الراهن للعقار يشكل أحد المخاطر والعقبات تجاه اسواق الرهن العقاري حيث أن ارتفاع معدلات تعثر السداد يتسبب في حدوث موجة بيع كبيرة للعقارات المرهونة والذي بدوره يسهم في هبوط قوي لأسعار العقارات وبالتالي انخفاض سعر العقار المرهون عند بيعه مقارنة بسعره عند تنفيذ الإقراض والذي كان أحد الظواهر التي شهدناها في هبوط أسعار العقارات في الولايات المتحدة والتي دفعت أزمة الرهن العقاري لتصبح أزمة في أسواق الائتمان أيضا.