السوق لا يزال يحتفظ بجاذبيته في ظل الكساد العالمي .. "جلوبل"

قطاع العقار السعودي سيبقى عاجزا عن مواجهة الطلب على المساكن

"الاقتصادية" من الرياض

كشف تقرير صدر أخيراً أن القطاع العقاري في السعودية لا يزال يحتفظ بجاذبيته حتى في ظل ظروف الكساد العالمي وتراجع أسواق الممتلكات العقاريّة، موضحا أن هذا راجع إلى توافر أساسيات الطلب المستمّر وليس مجرّد أنشطة المضاربة.

وبين التقرير الصادر من بيت الاستثمار العالمي ـ "جلوبل" ـ الكويت أن تنوع الأنشطة الاقتصادية في المملكة لعب دورا مهماً في قطاع العقار والذي يعد مهما في الاقتصاد غير النفطي.

وتوقع التقرير أن ترتفع مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي التي بلغت 6.8 في المائة في عام 2004، إلى 7.2 في المائة في عام 2009، مقدرا أن تنفذ المملكة العربية السعودية في العام الجاري مشاريع تتجاوز تكلفتها تريليوني ريال سعودي (500 مليار دولار)، ونظرا لكون المملكة العربية السعودية واحدة من كبار أسواق البناء والتشييد في منطقة الشرق الأوسط، فمن المقدّر أن يصل إجمالي استثماراتها في القطاع العقاري إلى نحو 300 مليار دولار، الذي يتوّقع أن يتجاوز حاجز 400 مليار دولار بحلول عام 2010.

وتوقع التقرير أن قطاع العقار سيبقى عاجزا عن مواجهة الطلب على المساكن في المستقبل القريب، الذي يتوقع أن ينمو بمعدّل سنوي قدره 5.8 في المائة خلال الفترة ما بين عام 2004 وعام 2009، اتجاهه الصعودي في المستقبل القريب ولكن بوتيرة أبطأ. 

ومن المتوّقع أن ترتفع أسعار الإيجار في المملكة بما يراوح بين 5 في المائة إلى 10 في المائة في عام 2009. ووفقا للتقديرات الرسمية، بلغ عدد الوحدات السكنية المشغولة في المملكة 4.3 مليون وحدة في عام 2007، منها نحو 50 في المائة مملوكة للأسر التي تقطن وحدات سكنية مملوكة في حين يقطن الآخرون وحدات سكنية يوفرها صاحب العمل أو وحدات سكنية مؤجرة. وتشهد المملكة العربية السعودية طلبا متزايدا من فئة الشباب ذوي الدخل المتوسط، لذلك تسعى المملكة إلى تلبية هذا الطلب وتحتاج إلى بناء 1.5 مليون مسكن جديد بحلول 2015، وبفضل المبادرات المختلفة التي اتّخذت لتلبية الطلب على الإسكان إلا أن التوقعات هي أن تستقر الأسعار عند مستويات أدنى.

ومن المتوقع أيضا أن تتصدّر المناطق ذات الكثافة السكانية الكبرى مثل منطقة مكة البالغ تعداد سكانها 6.1 مليون نسمة ومنطقة الرياض البالغ تعداد سكانها 5.9 مليون نسمة، المناطق السعودية من حيث الطلب على المساكن في الفترة ما بين عام 2005 وعام 2009 بنسبة 26.7 في المائة و24.7 في المائة على التوالي. 

ويبلغ حاليا عدد الوحدات السكنية التي لم يلب الطلب عليها في السعودية قرابة 250 ألف وحدة مع توقّعات بأن يأتي الطلب الأكبر من فئة ذوي الدخل المتوسّط. ويبلغ حاليا عدد الوحدات السكنية التي لم يلب الطلب عليها في المملكة العربية السعودية قرابة 250 ألف وحدة مع توقّعات أن يأتي الطلب الأكبر من فئة ذوي الدخل المتوسّط. ومن أجل تلبية الطلب المتنامي على المساكن، من المتوقّع أن توّفر الحكومة السعودية قطع أراض سكنية تبلغ مساحتها 300 مليون متر مربع في المناطق الحضرية.

وفي ظل تمتعها برؤية مستقبلية ما بين مستقرة إلى توسعية أظهرت المملكة العربية السعودية نموا في القطاع التجاري، قطاع التجزئة والقطاع الصناعي. ومن المتوقع أن تزداد مساحة الأرض الصناعية التي تقدّر حاليا بأكثر من 1,500 مليون متر مربع بنسبة تتجاوز 50 في المائة، إذ إنّه من المتوقع أن يتم تطوير المناطق الصناعية الواقعة في المدن الاقتصادية، ومناطق أخرى معيّنة خلال الأعوام الخمسة إلى العشرة المقبلة.

ومن المتوقع أن يتم تطوير منطقة صناعية تبلغ مساحتها 17 مليون متر مربع في مدينة الملك عبد الله الاقتصادية في غضون العامين إلى الثلاثة المقبلة. كما ستتم إضافة مساحة تبلغ نحو 50 مليون متر مربع إلى هذه المدينة وحدها بحلول عام 2015.

ونظرا لكون قطاع التجزئة أحد أكثر القطاعات التجارية رواجا في المملكة، فمن المتوقّع أن يواصل نموه حتى في خلال ظروف التباطؤ الاقتصادي العالمي. ومن المتوقع أن تتم إضافة مساحة جديدة تبلغ أربعة ملايين متر إلى إحدى الأراضي المخصصة للتأجير التي تبلغ مساحتها الإجمالية 2.4 مليون متر مربع في غضون الأعوام الخمسة المقبلة. وحسب مصادر السوق، يتوقع أن ينمو قطاع التجزئة الذي يبلغ حجمه 90 مليار ريال بأكثر من 30 في المائة بحلول عام 2012.

يتوقّع أن تنمو مساحات المكاتب البالغة قرابة ثمانية ملايين متر في المملكة بنسبة 20 إلى 30 في المائة بحلول عام 2012. وباعتبار منطقة الرياض تضم أكبر المساحات المكتبية، فإنها لا تمتلك المعروض الكافي لتلبية طلبات جميع فئات الأعمال. 

وتحْمل مدينة الرياض قدرا كبيرا من التفاؤل بشأن توفير مساحات مكتبية ذات جودة عالمية المستوى من خلال تطوير مركز الملك عبد الله المالي في الرياض الذي يُـنظَر إليه باعتباره أكبر مركز مالي في منطقة الشرق الأوسط . وسوف يغطي مساحة تبلغ 1.6 مليون متر مربع يضم مساحة مبنية تبلغ نحو 3.3 مليون متر مربع

وباستخدام تكوين رأس المال الثابت الإجمالي بوصفه مقياسا للاستثمارات في البنى التحتية، أظهرت السعودية زيادة مُشجّعة خلال الفترة الممتدة من عام 2005 إلى عام 2007. مبينا تركيز الحكومة المستمر على القطاعات الاقتصادية ذات الأولوية (والذي يتوقّع أن يكون قطاع العقار أحدها) استمرار نمو قطاع العقار حتى في أوقات الكساد العالمي.

ومع بلوغ عدد السكان المسلمين في العالم ما بين 1.5 إلى 2.0 مليار نسمة مسجلا نموا سنويا يتجاوز 2 في المائة، سوف يواصل عدد الزائرين المسلمين للأماكن المقدّسة في السعودية تسجيل اتجاه صعودي كلّ عام. ومن المتوقّع أن يساعد تزايد نشاط السياحة على استمرار نمو الاستثمارات في هذا القطاع.

ووفقا لبحوث شركة خدمات الضيافة العالمية(Global Hospitality Services) HVS، ارتفع معدل الإيرادات للغرفة الواحدة المتاحة في الرياض بنسبة 35 في المائة تقريبا ليصل إلى 392 ريالا. وبحسب المصادر الرسمية، لا تكفي ‎السعة سعودي في عام 2007 الاستيعابية الحالية للفنادق لاستضافة السائحين الذين يزورون المملكة سنوياً. وفي إطار استراتيجية تطوير قطاع السياحة والتي تبلغ تكلفتها 40 مليار دولار، تعتزم المملكة العربية السعودية تطوير مختلف المناطق السياحية في المملكة مثل المواقع الدينية والتاريخية وساحل البحر الأحمر.

وتتوقّع الحكومة أن يصل إجمالي إيراداتها من السياحة المحلية إلى 20 مليار دولار بحلول عام 2010. وبالتطلع إلى الأمام، يتوقع أن يؤدي إلغاء الحد الأقصى لأسعار الغرف إلى زيادة معدل الإيراد للغرفة الواحدة المتاحة حيث إنه سيدفع عديدا من الفنادق إلى إعادة النظر في أسعار غرفها.

وذكر التقرير أن غياب الرهن العقاري ترك ثغرة كبيرة لصالح المستثمرين في سوق العقار، فإن السلطات السعودية أحرزت تقدمّا سريعا في صياغة قانون عقاري أكثر وضوحا وشمولا. ووفقا للممارسات الحالية، يوفر سوق المساكن أنواعا مختلفة من خيارات التأجير طويل الأمد والتملّك، كما عدّل قانون الاستثمار الأجنبي الذي أقرّته المملكة في عام 2000، وقد مكّن قانون الأجانب من تملّك المشاريع بنسبة 100 في المائة. 

وعلى الرغم من القيود التي يفرضها هذا القانون وما ينصّ عليه من شروط للموافقة، فإنه يجب على أي مواطن غير سعودي، أو غير خليجي ينوي شراء العقارات أن يكون مقيما إقامة شرعية في المملكة كما يتعين عليه شراء العقار لاستعماله الشخصي . 

ويسمح القانون أيضا للمستثمرين الأجانب بتملّك العقارات في حدود الحاجة لمزاولة النشاط أو لغرض سكن العاملين فيها. وطُبقت استثناءات قانون الملكية الأجنبية في المُدن المقدّسة مثل مكة المكرّمة والمدينة المنوّرة، حيث يمكن لغيّر المسلمين أن يختاروا الإيجار محدود المدة.

نظرة مستقبلية على قطاع العقار السعودي

بدأ زخم ارتفاع أسعار العقارات خلال أول عام 2008، يتباطأ مع اقتراب نهاية العام ومن المتوقع أن يستقر عند مستويات أدنى نسبيا في عام 2009. وعموما. نَتوقّع أن يواصل قطاع العقار في المملكة مسيرة نموه لينمو بمعدلّ سنوي يتراوح بين 5 إلى‎ ‎7 في المائة حتى عام 2012. ويقدر أن ترتفع أسعار الإيجار ما بين 15 إلى 25 في المائة، في حين يتوقع أن ينمو قطاع التجزئة والمساحات المكتبية بنسبة تراوح بين 20 في المائة و30 في المائة بحلول عام 2012.

وفي سبيل تلبية الطلب المتزايد على العقارات، من المقدّر أن تحتاج المملكة إلى نحو 200 ألف وحدة سكنية سنويا خلال الأعوام الخمسة المقبلة.

وحيث إن أقل من 50 في المائة من السكّان السعوديين يمتلكون مساكن، في حين أن 60 في المائة من السكّان تقل سنهم عن 30 عاما، إضافة إلى أن التدفق المستمر للقوى العاملة يشير إلى ارتفاع كبير في الطلب على المساكن في البلاد. وتتجه عمليات التطوير الأخيرة إلى توفير كل المرافق الأساسية. علاوة على ذلك، سوف يتم عرض هذه المرافق بأسعار متنوعة لتلبية الطلب عليها من جميع شرائح المجتمع.

محرّكات النمو الأساسية لقطاع العقار السعودي

- السكان والعوامل السكانية تفتح المملكة العربية السعودية التي قدّر عدد سكانها بـ 24.7 مليون نسمة في عام 2008 والتي تمتلك أسرع معدل نمو سكاني في بلدان المنطقة أمامها فرص نمو واسعة النطاق.

- على الرغم من أن معدّل النمو السنوي البالغ 4.1 في المائة خلال الفترة ما بين عامي 1975 و2004 يقدّر أن يهبط بنسبة 2.3 في المائة في الفترة من عام 2004 إلى 2015، فإنه ما زال يتوقّع أن يكون أعلى من معدل النمو في الدول العربية البالغ 2.0 في المائة و1.3 في المائة في الدول النامية خلال الفترة الممتدة من عام 2004 إلى عام 2015. ‎

- نظرا لكون 60 في المائة من السكان في سن العمل ما بين 15 و 64 عاما يدل ذلك على ارتفاع الطلب في جميع فئات الأسر اليومية.

-

- عوامل جذابة للمستثمرين الأجانب و المحليين ‎ إضافة إلى تركيز المملكة على توفير المرافق الخدمية ذات النوعية الجيدة، عززت العوامل الأساسية للطلب على العقار جاذبيتها لكل من المستثمرين المحليين والأجانب. ‎

- خلال عام 2007، استقطبت المملكة العربية السعودية تدفّقات داخلة بلغت قيمتها 24.3 مليار دولار. وأظهرت التدفّـقات الاستثمارية الداخلة كنسبة مئوية من تكوين رأس المال الثابت الإجمالي زيادة ثابتة في المملكة، مسجّلة ارتفاعا من 29.7 في المائة في عام 2006 إلى 30.1 في المائة في عام 2007. ‎

- توفر التمويل منخفض التكلفة و في أعقاب الأزمة المالية العالمية، لم يكن من الممكن استبعاد قيود السيولة ولكنّ أسعار الفائدة الحقيقية السلبية والطلب المحلي المرتفع نسبيا ساعدا على استمرار النشاط في قطاع العقارات في المملكة.

- سجَّل الائتمان المصرفي الممنوح لقطاع البناء والتشييد نموا بمعدل سنوي مركب بلغت نسبته 15.7 في المائة في الأعوام الخمسة الممتدة من عام 2002 إلى عام 2007 مسجّلا 43.4 مليار ريال في عام 2007. ومع حلول الربع الثالث من عام 2008، بلغ الائتمان الممنوح لقطاع البناء والتشييد 53.6 مليار ريال ومن المتوقّع أن يواصل القطاع تحقيق نمو ثنائي الرقم في خلال الأعوام القادمة.

- تركيز الحكومة على مشاريع البنى التحتية أظهرت الموازنة السعودية لعام 2009 التزاما مستمرا من جانب المملكة تجاه المشاريع ذات الأولوية التي تضْمن تحقيق نمو اقتصادي مستمرّ ومتوازن. وكان إجمالي الميزانية الرأسمالية البالغ 225 مليار ريال في عام 2009 أعلى بنسبة ‎‎36.3 في المائة من الميزانية الرأسمالية لعام 2008.

- ومن المقدّر أيضا أن تتجاوز قيمة الاستثمارات المخططة التي سيجري تنفيذها في إطار شراكة بين القطاعين العام والخاص ومعظمها في قطاع البنية التحتية (خلال الفترة 2007-2012) 300 مليار دولار أمريكي.

- صدور قانون الرهن العقاري السعودي الجديد في أي وقت فور صدور قانون الرهن العقاري الجديد واللوائح التنظيمية لتمويل الرهن العقاري اللذين هما قيد النظر حالياً، سوف يتيحان فرصا أكبر لتملك العقارات في المملكة. ‎

- ويعد هذا القانون مهما لأنه سَيُنظّم العلاقة بين ‎ أصحاب المصالح كما سيخلق بنية تحتية قانونية لتقديم ‎قروض المساكن. ‎

المصدر: مؤسسة النقد العربي السعودي، وبحوث جلوبل

استبيان "الأسواق.نت": 68% لا يشترون العقارات بسبب أسعارها المرتفعة

موقع العقار يحتل الرقم 1 ضمن مقومات الشراء يليه سمعة الشركة
استبيان "الأسواق.نت": 68% لا يشترون العقارات بسبب أسعارها المرتفعة

دبي-جمعة عكاش/الاسواق نت
أشار استبيان أجراه "الأسواق.نت" إلى أن معظم المشترين الجدد يرون أن موقع العقار هو المحدد الرئيس في شراء العقار، فيما رأى أغلب من لا يستطيع شراء العقارت أن الأسعار المرتفعة هي السبب الذي يعيقهم عن الشراء.

وقال أغلب الراغبين بشراء عقار في أحد المشاريع الموجودة حاليا بمنطقة الخليج "إنهم يرغبون بالشراء لغرض السكن لا بهدف الاستثمار".

وضم مجتمع البحث 100 عينة عشوائية ذكورا وإناثا من مختلف الجنسيات العربية والأجنبية قاموا بملأ استمارة "الأسواق.نت" خلال معرض سيتي سكيب أبو ظبي الذي اختتم أعماله منذ أيام.

موقع العقار الأكثر أهمية

وأظهر الاستبيان الذي جاء تحت عنوان ميول واتجاهات مشتري العقارات في منطقة الخليج لعام 2008، أن 40% من المشاركين يضعون موقع العقار على رأس قائمة أولويات الشراء، فيما رأى 20% أن اسم الشركة وسمعتها مهمة للغاية في عملية الشراء، ورأى 10% أن سعر العقار هو الأهم، و10% أيضا فضلوا العائد الجيد عند البيع، و8% قالوا إن وجود ممول هو العامل الأكثر أهمية، وكذلك 8% من أفراد العينة فضلوا الجودة في العقار كمحدد رقم واحد في الشراء، بينما رأى 2% أن استلامه منجز هو العامل الأكثر أهمية، وركز 2% من أفراد العينة على القيمة الحقيقة للعقار على استثماراتهم ووجودهم في المنطقة.

ولم يُبدِ أفراد العينة أية أهمية للخيارات الأخرى الموجودة، مثل الخدمات التي ستقدم بعد الاستلام، أو مساحات العقار، أو الديكورات المستخدمة فيه، أو الطراز العمراني الذي ينتمي إليه، وبقيت الخانات المقابلة لهذه الخيارات خالية من دون أي تفضيل من أفراد العينة.

ويلعب موقع العقار دورا كبيرا في التسويق للعقار، ويفضل المشترون في الخليج الشراء في المشاريع التي تقع قرب السواحل أو على أطراف المدن التي تصلها المفاصل المرورية الرئيسة لتفادي الازدحام الذي تختنق به شوارع المدن، وظهرت مؤخرا المشاريع البحرية وهي التي تجذب فئات الدخول العالية للسكن.

ويفضل المشترون الجدد للعقارت -بغرض الاستثمار- العقارات الموجودة في المشاريع التجارية والمالية.


الأسعار.. العائق الرئيس

وبخصوص من لا يستطيع شراء العقارت، وهي المجموعة الثانية التي شملها الاستبيان، فقال نحو 68% من أفرادها إنهم لا يستطيعون شراء العقار بسبب الأسعار المرتفعة، وذهب نحو 12% منهم إلى القول إن المخاوف من كون المشروع وهميا يمنعهم من الشراء، فيما أكد 10% أنهم لا يثقون بالسوق العقارية لذلك لا يشترون، وبرر 4% موقفه الرافض للشراء بتراجع العوائد على الاستثمار العقاري، وقال 4% آخرون إن هذا الاستثمار عديم الجدوى، وقال 2% إنهم يفضلون الاستئجار على الشراء.

وما زالت الأسعار المرتفعة للعقارات في المنطقة تحد من رغبة الشريحة الاجتماعية الأوسع في المنطقة من شراء العقار بقصد السكن أو المباشرة بمشروع تجاري، ومع ذلك تصنف أسعار العقارت في المنطقة أنها لا تزال دون مستوى الأسعار في مدن مماثلة كلندن وباريس، ومع ذلك تبقى مرتفعة مقارنة بدخول الأفراد المقيمين وهي لا تظهر ميلا نحو الهبوط خلال عامين مقبلين على أقل تقدير.

السكن أولا.. والاستثمار ثانيا

أما بخصوص الهدف من شراء العقار هل هو للسكن أو للاستثمار؟ فقال 62% من أفراد العينة إنهم سيستخدمون العقار الذي يودون شراءه بغرض السكن، ويظهر ذلك أن أكثر من نصف المقيمين في منطقة الخليج لا يمتلكون سكنا خاصا، وإنما يقيمون في عقارات مستأجرة تضيق الخناق عليهم لارتفاع قيمتها الإيجارية.

وقال 38% من المشاركين إنهم سيشترون العقار بغرض الاستثمار للاستفادة من نسبة العوائد العالية التي يحققها الاستثمار في القطاع العقاري، والذي كان يصل في بعض المشاريع إلى 100% لكن العوائد بدأت بالتراجع منذ بداية العام الجاري 2008، فيما تشير توقعات أن العقار لن يعود جذابا كما كان منذ سنوات اعتبارا من بداية العام المقبل.

انطباعات وملاحظات المشاركين

وحرص عدد من أفراد العينة على تسجيل ملاحظات وانطباعات عن السوق العقارية تركزت أغلبها في انتقاد حدة الأسعار التي وصفوها بالمبالغ فيها، وقال أحدهم إن على الجهات المعنية التدخل لوضع حدود عليا لأسعار العقارات والإيجارات لردع المطورين عن فرض الأسعار التي يريدونها، وطالب آخر الجهات الرسمية بتوفير البنية التحتية التي تتناسب وأعداد المشاريع العقارية الهائلة التي تطلق في المنطقة، محذرا من حدوث أزمة كبيرة في حال تجاهل البنية التحتية اللازمة لهذه المشاريع.

وقال مشارك آخر إن العقارات المنزلية أصبحت كعلب الكرتون باسم شقة أو فيلا، لذلك لا بد من وجود مساحات كافية وأسعار مناسبة بعيدا عن الجشع، وقال آخر إن من أهم حلول مشكلة السكن إطلاق مشاريع لذوي الدخل المحدود.

في العقار.. طرح غير مسؤول يربك دعائم الاقتصاد الوطني

جريدة الرياض/زيد بن سلطان الحسين
العقار ليس من السلع التي ليس من السهل التلاعب في قيمتها أو اظهار وجه دون آخر إلا في حالات محددة تتعلق بالأمور القانونية كسلامة الصكوك أو وجود إشكالات على عين العقار غير ظاهرة.

ومن الثوابت المتعارف عليها علمياً أن سوق العقار من الأسواق الثابتة وغير القابلة بالانخفاض السريع وتحت أقصى الظروف مثال ذلك ما حدث للعقار في أمريكا بعد أزمة الرهن العقاري حيث انه ورغم الكارثة التي حدثت لم يتغير نزولاً الأبنية بنسبة 20% خلال سنة ونصف وكان نزولاً تدريجياً.

كثر الحديث خلال الأسابيع الماضية عن العقار والاستثمار في العقار وارتفاع العقار أو احتمالية انخفاضه وما هذا المتوقع لأسعار العقار وأصبح حديثا للمجالس وعنواناً للمقالات الأمر الذي جعل بعض الكتاب يتسابقون للخوض في الكتابة عن هذا الموضوع الذي يسلط الأضواء على عناوينهم ويكسبها بريقاً واختلفت المضامين بين الغث والسمين.

وعدم وعي بعض الكتاب وحرصهم على الظهور دون مراعاة لما يكتبون يؤدي إلى إثارة الشائعات التي قد تؤدي إلى ارباك صناعة تعتبر أحد دعائم الاقتصاد الوطني في كل بلد وجزء هام من حياة أي مواطن لذا يجب التزام الحيطة وتوخي الحذر والدقة عند الكتابة والاستناد إلى أرقام ودلائل يعيها الخبراء في هذا المجال، ومن المفترض حجب مثل هذه المقالات التي تؤدي إلى ارباك السوق وتؤثر على صغار المستثمرين والمستهلك النهائى الذي قد يتأثر بها وبالتالي يقف موقف المتفرج انتظاراً لعملية تصحيح للأسعار قد لأتحدث بل قد يحصل زيادة تربك ميزانيته ولست هنا ضد حرية الرأي فهي حق للجميع ولكنني ضد حرية الكتابة لمجرد الكتابة أو حب الظهور وكذلك ضد توزيع الألقاب مجاناً وجزافاً مثل (خبير عقاري) أو غيرها حيث إن مثل هذه الألقاب تخدع القاري البسيط وتوهمه بل وتحجبه عن أي عملية شراء حتى تصل الأسعار إلى أرقام لن يكونوا قادرين على مجاراتها في ظل الطفرة التي تشهدها المملكة وكون أسعار الأراضي ما زالت تحت المتوسط العالمي للأراضي السكنية ( 300دولار) للمتر أي 1125ريال وتعتبر أسعار العقارات في المملكة أسعار مقبولة إلى حد كبير مقارنة بالدول المجاورة سواء دول الخليج التي تضاعفت أسعار العقار فيها عدة مرات أو الدول العربية الأخرى التي تبلغ أسعار العقارات فيها ضعف الأسعار لدينا على أقل تقدير على رغم الفارق الكبير بين اقتصادنا واقتصاد تلك الدول وفي دبي مثلاً تصل أسعار المناطق الراقية إلى 12340درهم/ م 3800درهم/ قدم وفي القاهرة تصل أسعار المناطق الراقية إلى 10000جنيه مصري/ م للأراضي السكنية أي ما يزيد على 7000ريال وفي المغرب مثلاً يصل سعر المتر السكني إلى 1800درهم مغربي بينا لا يتجاوز لدينا أسعار المتر للأراضي السكنية في الأماكن الراقية 1600ريال ومتوسط الأسعار لا يتجاوز 700ريال كما أن متوسط أسعار الوحدات السكنية في تلك الدول أعلى منها لدينا حيث تصل متوسط أسعار الشقق السكنية في مصر في الأحياء المتوسطة لحوالي 400.000جنيه وفي الإمارات قيمة الشقة السكنية حوالي 500.000درهم بينما يبلغ متوسط أسعار الشقق في الأحياء المتوسطة لدينا حوالي 230.000ريال.

وأسعار العقار لدينا مرشحة للارتفاع لعدة أسباب منها اقرار نظام الرهن العقاري الذي سوف إلى جانب ارتفاع كلفة مواد البناء والأيدي العاملة كما أن تضخم سعر الدولار أدى إلى ارتفاع العديد من السلع والعقار من السلع التي تتأثر وترتفع مع ارتفاع هذا التضخم.

وتشير معظم المؤشرات إلى أن العقار في بداية دورة انتعاش جديدة بعد الركود الذي حصل في فترة طفرة الأسهم في السوق المالية وسوف تستمر لفترة سنوات قادمة.

ويعتبر العقار عصب الاقتصاد الوطني وتقدر قيمة العقار بالمملكة بما يزيد عن تريلون دولار وهو أحد أهم وآمن الأوعية الاستثمارية في بلدنا ومن المتعارف عليه أنه آمن وسيلة استثمارية طويلة المدى. ومن الثوابت المتعارف عليها علمياً أن سوق العقار من الأسواق الثابتة وغير القابلة للانخفاض السريع وتحت أقصى الظروف مثال ذلك ما حدث للعقار في أمريكا بعد أزمة الرهن العقاري حيث انه ورغم الكارثة التي حدثت لم يتغير نزولاً الابنية بنسبة 20% خلال سنة ونصف وكان نزولاً تدريجياً.

والعقار من السلع التي ليس من السهل التلاعب في قيمتها أو اظهار وجه دون آخر إلا في حالات محددة تتعلق بالأمور القانونية كسلامة الصكوك أو وجود اشكالات على عين العقار غير ظاهرة.

وللحد من الارتفاع المستمر للأسعار فلا بد من دراسة الموضوع من كافة جوانبه وتعاون القطاعين العام والخاص لتوفير سلعة عقارية بسعر مناسب في متناول أي مواطن وذلك من خلال تشجيع المستثمرين على إنشاء الضواحي السكنية التي يراعى فيها خفض تكاليف الإنشاء وأسعار الأراضي فيها تكون منخفضة مع توفير كافة الخدمات الأساسية وهذا لن يأتي إلا بالتعاون التام من القطاعين الحكومي والخاص ويتطلب المرونة والسرعة وتسهيل الإجراءات الروتينية المطلوبة لإنشاء هذه المجمعات حيث إن من أحد أسباب ارتفاع الأسعار بعض الاشتراطات والإجراءات في بعض الدوائر الحكومية مثل البلديات التي يؤدي تأخير الإجراءات فيها إلى هدر للوقت الذي يعتبر ذا قيمة كبيرة للمستثمرين وبالتالي يتحمله المستهلك كما أن بعض الاشتراطات والمواصفات تؤدي إلى زيادة التكاليف على المستثمر ولعلي في مقال آخر اتطرق إلى بعض الجوانب الأخرى المتعلقة بهذه الأنظمة والإجراءات سواء ما تخص البلديات أو الكهرباء أو غيرها من الدوائر الحكومية المرتبطة بالخدمات.

مسؤولون وماليون يؤيدون تحديد 5% زيادة سنوية في أسعار الإيجارات

المرشد: الأراضي ارتفعت 30% ومواد البناء 50% وهناك مليونا مواطن قوتهم الشرائية ضعيفة بسبب التزامهم بتسديد ديون..
مسؤولون وماليون يؤيدون تحديد 5% زيادة سنوية في أسعار الإيجارات

جريدة الرياض/الرياض - حزام العتيبي:
أبدى اقتصاديون وخبراء عقاريون تأييدهم لمطالبات عدد من المواطنين بوضع الجهات المعنية لضوابط مؤقتة للحد من مغالاة ملاك بعض الوحدات العقارية في رفع قيمة استئجارها التي تجاوزت في بعض المدن والمحافظات نسبة 50في المائة خلال الاشهر القليلة الماضية، وشدد بعضهم على اهمية اصدار تشريعات قانونية لقطاع العقار وانشاء هيئة تعنى بشؤونه أو تكليف هيئة الاسكان الشعبي بذلك.

ويرى مدير مؤسسة التمويل الدولية في الشرق الاوسط وشمال افريقيا وليد المرشد ان التفكير في وضع آلية ولو مؤقتة تحد من ارتفاع مستوى ايجارات الوحدات السكنية امر يجب ان يتم الاسراع به لاسيما ان الازمة فيما يتعلق بالاسعار تتفاقم وسوف تزداد تفاقما مع تصاعد الاسعار وارتفاعها مع عدم وصول الايجارات كما يرى الى مستويات بعض الدول الاخرى الا انه يجب البدء في معالجة ذلك قبل تصبح الامور اكثر صعوبة، لاسيما ان الاراضي ارتفعت في الفترة الماضية بنسبة 30% ومواد البناء بنسبة تزيد عن 50% وهناك اكثر من مليوني مواطن سعودي قوتهم الشرائية ضعيفة أو متدنية بسبب التزامهم بتسديد قروض ديون وقروض مختلفة وكل هذه عوامل تدفع بنا الى التفكير والعمل الجدي الى تحديد نسبة الزيادة في الايجارات للوحدات العقارية السكنية بسقف اعلى لايتجاوز نسبة 5% الى ان تتم معالجة الاسباب الجوهرية التي ادت الى التضخم بشكل عام مع مراعاة عدم الاضرار بمصالح مطوري العقار أو التأثير السلبي عليهم مما يحد من توجههم الى الاستثمار في بناء وتشييد الوحدات والمجمعات العقارية والسكنية.

وطالب المرشد بتشديد الرقابة وتفعيلها فيما يتعلق بالعمل على منع تصدير مواد البناء كالحديد والاسمنت الى البلاد الاخرى وهو الامر الذي يمارسه بعض التجار وأدى للاسف الى ارتفاع غير مبرر في اسعار مواد البناء انعكس تلقائيا على كل ماله علاقة بالعقارات خاصة في تكاليف البناء والتشييد التي ينتظر تحقيقها من ريع الايجارات وهو الامر الذي يؤدي بدوره الى الارتفاع في الايجارات.

وقال رئيس مجموعة العمري العقارية سليمان بن صالح العمري ان ارتفاع الايجارات للوحدات السكنية في العديد من مناطق ومحافظات المملكة جاء في ظل الارتفاعات العامة والتضخم الشامل الذي يمر به الاقتصاد العالمي وتمر به المملكة كجزء من هذا العالم وان من الطبيعي بعد ان ارتفعت اسعار مواد البناء كالحديد والاسمنت والمواد الكهربائية والصحية والاراضي ان يكون هناك ارتفاعات في قيمة الايجارات لا ان تبقى كما كانت، ولكنه اضاف : هناك بعض المبالغات والاستغلال نظرا لان السوق السعودي مفتوح يعتمد على عوامل العرض والطلب انما ليس هناك مايمنع من وضع ضوابط تقنن الحدود العليا وفترات الزيادة بعد التنسيق بين الغرف التجارية الصناعية ولجانها العقارية والجهات المختصة في وزارة التجارة، ويضيف العمري ان الاسراع في اصدار قوانين الرهن العقاري والتمويل وكذلك السجل العيني وانظمة التقسيط كلها عوامل جوهرية سوف تسهم بشكل ايجابي في تخفيف حدة هذه الارتفاعات وتعيدها الى توازنات طبيعية تتسق مع معطيات السوق اذ سوف تؤدي الى كثرة المعروض من الوحدات العقارية والسكنية والتجارية سواء للايجار أو للبيع وسوف تكون هناك خيارات عدة لتمويلها من قبل الراغبين في الانتفاع وكل ذلك سوف يؤدي في نهاية الامر الى جعل قوى السوق الواقعية تتغلب على ماعداها، ويذهب الى ان المغالاة والمبالغة الغير مبررة يمكن ان تعالج بشكل مؤقت حتى لو كان ذلك عبر كل منطقة على حدة أو في كل امانة منطقة أو مدينة لرفع الغبن أو الظلم وعدم اتاحة الفرصة للبعض من استغلال ضعاف النفوس لمقدرات المستأجرين أياً كانوا.

ومن جهته، وصف مشاري السهلي مايمارسه بعض ملاك العقارات ومكاتب خدماتها بأنه استغلال صارخ وتوظيف لأية معلومات ولو كانت من خارج الحدود عن اقتصاديات العالم للقيام برفع ايجار العقارات واجبار العديد من المواطنين على الاستجابة لضغوطهم أو الوقوع تحت طائلة التهديد بقطع خدمة التيار الكهربائي أو غيرها عنهم خاصة في الوحدات السكنية التي مضى على استئجار البعض لها عدة سنوات ويفاجأ بزيادات متوالية في اشهر معدودة أو عدة زيادات مرتفعة في اقل من سنتين مطالبا ان تتدخل الجهات الرسمية بفرض حد اقصى للزيادة في اجرة الوحدات السكنية والا تتجاوز في نظره 5% سنويا وان يتم تصنيف الاحياء من قبل امانات المدن والبلديات الفرعية ولايتم اطلاق اليد لملاك العقارات بمنع أو تقييد عقاراتهم للمدد الطويلة خاصة للاسر التي تحتاج ان تستأجر لمدد تتراوح من عامين الى خمسة اعوام لكي تضمن استقرارا نفسيا وماديا، حيث يبادر ملاك هذه الوحدات برفض التأجير الا لمن يرغب لفترات محدودة عام أو اقل وذلك في مسعى منهم للاستفادة من التحكم في رفع مستوى السعر الى الارقام التي يرغبونها.

ومن جهته، حمل سعد المغيري وزارة التجارة والصناعة وكذلك الغرف التجارية في المملكة التي اطلق عليها (هيئات حماية مصالح التجار) مسؤوليتها في عدم الرقابة الفاعلة على اسعار مواد البناء واعادة تصديرها اضافة الى كون الغرف التجارية مهتمة فقط بحماية مصالح التجار ومن بينهم ملاك العقارات الذين من بينهم بعض اعضاء اللجان العقارية والذين للاسف يؤخذ بتوصياتهم واقتراحاتهم فيما يتعلق بهذه الامور لذلك فإننا نأمل من مجلس الشورى ان يتحرك عبر لجانه الاقتصادية ولجنة المرافق العامة بتبني قرار يضع آلية تضع حدا لارتفاع الايجارات وتحديد فترات زمنية لايمكن ان يتم خلالها استغلالها مقدرات المواطنين حسب اهواء التجار ورغباتهم اضافة الى فرض رسوم وعقوبات على المخالفين منهم تكون رادعة للاخرين.

وبالحديث مع عضو مجلس الشورى وعضو لجنة المرافق العامة والخدمات الدكتور حزام بن هزاع الخميسي قال : نحن في امس الحاجة الى هذه الضوابط والاليات التي تعيد وضع الايجارات العقارية الى وضع طبيعي ومعقول يحقق المزيد من الاستقرار للمواطنين والمقيمين الذين تستهلك اكثر من 30% من دخولهم في تكاليف اجرة الاسكان ولقد تأخرنا كثيرا في وضع مثل هذه الضوابط لاسيما انها حققت ايجابيات كثيرة في العديد من البلدان كالامارات العربية المتحدة وجمهورية مصر العربية حيث تم سن قوانين تنظم عمليات استخدام المنافع ومن بينها ايجار الوحدات العقارية والسكنية وتدفع بالسوق بشكل عام ناحية الاستقرار.

ويشير المواطن ناصر البريكي في مثال حي الى الفوضى التي يمارسها تجار العقار وملاك الوحدات السكنية الى ماتعرض له خلال عام ونصف من قيام المكتب العقاري بزيادة الايجار الخاص بالمنزل الذي يسكنه منذ عدة سنوات من 18000ريال الى 24000ريال ثم رفعه مرة اخرى عند محاولته التجديد الى 36000ومطالبته بالدفع مقدما لعام واحد والرفض لاكثر من عام أو ان يخلي المنزل متسائلا كيف يمكننا لجم الجشع لدى هؤلاء الذين يعتبرون ان المسألة فرصة ذهبية عليهم استغلالها لتحقيق اكبر قدر ممكن من الدخل، ولماذا لاتتدخل الجهات الرسمية بلجم هؤلاء ووضع حدود لهم في مسألة الزيادة وفترات العقود الايجارية مطالبا بإيجاد عقود طويلة المدى تمكن المواطنين من الحصول على وحدات سكنية بأسعار معقولة ملزمة للطرفين ومحددة نسبة الزيادة فيها بنسب معقولة ومتوازنة.

ويتوقع خبراء ومراقبون ان تستمر مسألة الارتفاعات في العقارات وايجار الوحدات العقارية في ظل الفجوة القائمة بين العرض والطلب وماتحتاجه السوق والذي يقدر بحدود 80مليار ريال كاحتياج لسد متطلبات النمو السكاني الى العام 2020م.